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五问“时尚天河”_逆水行舟不进则退_百度空间

■文/吴婕秋　　　
　　 5月30日，由深圳时尚集团耗资20亿、号称华南{zd0}地下商城的时尚天河地下商业广场开始招商，预计亚运前开业。
　　据了解，该项目位于体育东路、天河路、体育西路和天河体育中心南广场地下，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观为一体的大型地下商业广场。项目占地12万平方米，建筑面积23万平方米，共分地下两层及三层错层停车场，拥有档口3000个（一期1000个），地下停车位3500个（一期2000个）。
　　时尚天河此番高调进入天河商圈，其规模之大毋庸置疑，它是否能在广州众多地下商场“突围而出”？记者就此项目向一众商家、专业人士一一求证，众业内人士对时尚天河的发展前景均持谨慎态度，担心其“大热倒灶”。
　　从招商一开始，时尚集团就坚持“只租不售”的做法，宣称不期望短期资金回笼，有信心可以通过长期持有、专业管理、出租回报、错位经营等模式赢得市场认可。
　　然而，据知情人士透露，时尚天河采取的是“建设-经营-转让”的BOT模式，比如政府向时尚天河颁布经营特许证，并提供地铁等公共交通的配套服务，但是时尚天河必须附加承担停车场等基础设施的建设。时尚集团仅拥有“时尚天河” 25年的管理经营权，期满后该项目将转由政府指定部门经营和管理，自然“只租不售”。

　　根据时尚天河的招商资料显示，该项目的餐饮店铺租金为300元／平方米，服装店铺租金为800—1000元／平方米，管理费为50元／平方米，相对于旁边的天河又一城刚开业时、北京路商圈的动漫星城、xx广场等同类地下商场的租金要高出一截。
　　对此，某知名中式快餐相关负责人称该品牌广百中怡店的租金仅200元出头，认为时尚天河的租金定价过高。而广东三元麦当劳地产部副总监沈穗则表示，由于价格尚未谈拢，麦当劳进驻意向暂未落实。
　　xx广场招商经理杨明熹表示，经过多年的经营，xx广场服装店铺的租金依然保持在400—500元的幅度，而时尚天河作为“新丁”就报出800—1000元的价格，小租户未必能够长期承受如此高的租金。他举例说，一个经营较好的店铺月营业额仅为8—10万，时尚天河的租金就接近营业额的40—50%，高昂的租金必定促使租户想方设法提高产品价格，将经营成本转嫁给消费者。
　　深圳市{zy1}集团商业经营管理公司总经理张尚学认为，时尚天河开发商对xxxx要求过于迫切，唯有把商铺大量分割出租并提高租金价格，才能尽快回笼资金。

　　据了解，时尚天河规划档口数量就高达3000个。同为地下商场，就在其“隔壁”的天河又一城仅有160个商铺，流行前线、动漫星城、xx广场的商铺数量也不过400—500个，地面商场天河城约10万平方米的体量，商铺数量也不超过500个。
　　曾操作过东方宝泰、天河又一城的百美置业公司董事总经理庄志坚举例说，当时天河又一城定位于休闲时尚主题商场，引进了屈臣氏、盛世长运、原潮区等与潮流对接的主流品牌为主，位于过道的商铺以70平方米居多，而且宽敞的6米过道让人逛得相当舒服。
　　 动漫星城招商策划部总监胡广华认为，时尚天河体量如此庞大，商铺切割过细，面积多为20-40㎡,分布呈“多、小、散”的特点，容易出现人流动向和路线指引系统极其混乱，消费者找不到北的情况。此外，如果缺少足够的消费群作为支撑，将导致部分地段不好的商铺人气不足，极易引发部分租户不满，商铺转让过于频繁和空置率较高，将大大增加商场管理难度。
　　同时，档口过多还会带来商场通道过窄、空气对流差、浓烟和高温不易散失等问题，让顾客感觉很压抑，对地下消费产生恐惧心理。

　　据时尚集团运营总监田鸿介绍，与广州目前现有的地下商城相比，时尚天河较为注重整体设计规划，项目将走中xx路线，目前包括中移动、吉之岛、必胜客等大品牌都已确定进驻。
　　据了解，截止到6月3号，一期1000个商铺认租率已接近50%，租户以汕头、湖南、湖北、河南人居多。确定入驻的餐厅有KFC、一级棒、面牵一线、胡椒厨房等快餐简餐品牌，服装品牌则以中小品牌为主。
　　 太阳新天地购物中心总经理杨军艇表示，拥有“华南{dy}商圈”之称的天河商圈汇集了天河城、广百百货、太古汇、正佳广场、万菱汇等相对xx的大型商场，时尚天河号称定位中xx，却以个体商户作为主要招商对象，以15～35岁的年轻人为目标客户群体，定位欠xx太过于宽泛，不但浪费其黄金位置，还将大大拉低了整个天河商圈的消费档次。
　　 庄志坚也认为，东方宝泰的吉之岛面积达2万多平方米，时尚天河现在即使引进吉之岛 “坐镇”，也难以拿出这么大的面积做主力店来拉动客流。

在招商发布会上，时尚天河曾表示该项目将重点突出个性化、潮流化、前沿化、新奇化、差异化的时尚特色，共划分为品牌荟萃街区、个性精品店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大区域。
　　张尚学认为，时尚集团虽然在沈阳、南京、鞍山这些北方市场已有成功的运营案例，但北方和南方市场毕竟不一样，消费者对潮流的理解不同，消费习惯也存在差异。北方人认可的“时尚”，不等于广东人接受的“潮流”概念，如果对此把握不透，等于丧失了整个场的灵魂。
广州作为中国乃至整个东南亚服装批发零售的集散地，也是国内{zd0}的饰品生产加工基地，款式新颖、品位独特的商品可以说是应有尽有。流行前线、北京路、上下九、状元坊等一直是广州年轻人心目中的潮流圣地。时尚天河有意复制流行前线的成功模式，就必须要参透广州年轻人的消费心理，否则，所引进的品牌未必是本地年轻人所喜爱的，在天河商圈极有可能“吃力不讨好”。

　　谈到发展前景，田鸿认为广州地下商业未来将潜力无限：“日本、加拿大等国家的商业基本上不分地上、地下，原因是地下交通非常完善，人流和消费一点都不比地上差。”
　　据统计，目前广州仅有流行前线才是业内人士公认的地下商场“成功典范”。在东山口到省人大的3000平方米地下商场和2000年开发定位为世界各国风情美食的康王商业城，开业后均以失败告终。而前段时间，江南西地下商场“江南新地”由于经营惨淡，首批租户惟有忍痛割肉陆续撤场。东站商圈的天汇城三改定位，更名为东方宝泰广场，xx“非MALL”业态后才逐渐步上发展正轨。而同样是与地铁站相邻的动漫星城和xx广场，人气还是稍显不足。
　　业内人士普遍认为，广州现时的地下商城还没形成气候，地下商城在一般人流量和广告位的宣传性上也比不上地上商城。时尚天河面临天河城、广百百货、正佳广场多个运营成熟大型地面商场的的“夹攻”，更多消费者会愿意选择去逛地面商场。
　　广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰认为，地下商场经营的关键点都在于如何聚集人流和如何将人流变为商流。流行前线和地铁实现的无缝对接，带来的人流量是惊人的。时尚天河虽然位于天河商圈中轴线上，但不是地铁必经之路，难以吸引大量人流，而且如何将随意式消费转化为目的性消费颇考操盘手实力。

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