仕一邦：房产政策为民生 既出则应根治

近几年来，房价的持续上涨致使大量资金为追求高利润以及更大的升值空间，纷纷涌入了房地产市场。据仕一邦调查，国际上房地产投机比率的警戒线大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。而据{zx1}调查上海25个小区23694户居民，大概有26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房xx，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以起到推动房价进一步上涨的功能。同样，仕一邦 认为，在房价很可能见顶的时候，因为不再有获取高额利润的预期，同时为了避免不动产价格下降的预期，市场必然会出现暂时性的大量产权转移行为，而这很可能也会加速房价早日的回归理性。

而在中国，炒得火热的温州炒房团已经名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。上海的房子就有大约为40%的外地人购买，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。为什么有这样一个炒房比率的警戒线？就是当小于这个比例，这些人的大量产权转移行为市场还可以承受，如若超过了市场就会很难承受，那么就会进一步下跌。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大价格泡沫产生的可能性就越严重。

而对于海外投资房地产我们已经不陌生了，但我们可能还不知道他们对于进入房地产市场是怎么一个模式，一般来说，海外资本介入地产的模式通常有5种，一是成立外资房地产公司从事房地产开发和经营业务，使境外房地产基金流入境内房地产市场；二是内资房地产企业“外资化”；三是非居民和居民个人投资；四是外资银行信贷；五是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营。

仕一邦做过一些调查，对于海外投资客来说，他们普遍认为，在中国从事不动产交易活动已经获利颇丰，因为近年来中国房地产市场的发展越来越受宏观政策导向的影响而变化，再加上近日“国11条”出台后，外资的观望情绪逐渐增加，甚至有不少境外流动资金撤出房地产市场的迹象出现，而境外流动资金撤出中国房地产市场的首要原因都是因为政策的不确定性。再加上目前中国的房价xx高估，有明显的泡沫存在。而这些境外流动资金实际上都是背景十分深厚，有不少境外流动资金甚至在政策出来前就已经提前有分析判断，完成了撤离。对于境外流动资金而言看来目前中国市场的收益率已经发展过速。

而据仕一邦了解2009年上海物业租赁市场租金价格就开始普遍下滑，上海物业xxxx率收紧，成为境外流动资金撤离的另一个原因。而2009年上海甲级写字楼租金价格在上半年也下跌8.3%，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了将近七至八个百分点，连相对较稳定的中心商业街的商铺租金也下跌7.8%。还有据数据显示11月份外商直接投资合同金额同比下降了-23.90%.具体到房地产，整个资金规模也从2006年前后的百余亿美元缩减至不足30亿美元。市场种种不良反应，致使不少境外流动资金开始出售手中的项目。再加上近期个人房贷{zy}利率仍七折的“国11条”明确表示要加强房地产信贷风险管理，金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开放项目发放房地产开发xx。那么对于境外流动资金而言，宏观经济环境和政策环境的变化，后台风控部门对于房地产相关xx的打分也会有所变动趋于收紧，那么自然信贷审核通过笔数就会减少。虽然政策上来讲对外资有影响，但中国市场的前景还是被他们所看好的，也不难排除外资会在学习消化了政策后，逐渐寻找到适应政策的投资路径，调整战略后重新入市。而从目前的市场来看，外资再入市可能要考虑两个主要问题，一是交易时间的拉长。这些要求有的是以前就有，有的是新增条款。

综上所述，这次新政不仅是对于房价回归理性的调整，也是对炒房客和海外投资者的一个调整。那么如果想要和炒房者的大量资金进入房地产市场，政策上还应加强和更加全面细致的规定。如对境外流动资金在融资和税收方面应有更加明确的规定。在“结售汇”安排上，则应对金额和年限有具体限制。非居民长时间离境，对其不动产要强制处置。对外资企业自用物业出租的，应该出台相应的罚则。此外，不少境外流动资金为了赚取人民币升值与房价上涨的双重利润，通过各种渠道进入我国，对此，我们可以通过持有房产的时间等标准来判断境外流动资金是否是短线投机的热钱，并对这种市场行为征收“人民币汇率调节税”之类的重税。就此仕一邦认为，这次新政对于房地产回归健康道路已经做出了很大努力，而既然要调整就要彻底对市场整顿一番。这样中国的房地产业才能得到根本性的健康发展。