房地产企业今年又要被查了！在国家税务总局近日公布的《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》（国税发[2010]35号）中记者发现，房地产企业再次登上重点稽查行业的“黑榜”。与此同时，作为“难兄难弟”的建筑安装行业也再次被纳入重点检查范围。

　　被查原因：组收和规范双重考虑

　　税务稽查年年搞，为何年年都查房地产？对此，拥有多年税务稽查经验的一位业内专家告诉记者，从税务专项检查行业确定的原则来看，房地产企业再次被稽查主要原因有两点，一是出于组织收入的考虑，二是为了规范行业税收秩序。

　　从2009年至2010年4月这个阶段，房价快速攀升有目共睹，房地产行业对税收的贡献也显而易见。据国家税务总局{zx1}统计数据显示：在2009年国家税务总局直接监控的74995户重点税源企业中，房地产业重点税源企业上缴税收1801.81亿元，占6.2%.而从今年的财政预算来看，全年财政预算收入为73930亿元，加上100亿元的调节基金 ，减去财政支出84530 亿元，财政赤字为10500亿元，“钱紧”依然是个大问题。

　　因此，出于组织收入方面的考虑，国家税务总局在部署今年税收工作时，将“规范税收秩序”这个小节纳入了“二是牢固坚持依法治税和组织收入原则，确保实现税收收入预期目标。”这一章，而在过去“规范税收秩序”是专门的一个章节。全国稽查会议更是直接要求各级税务机关要按照税务总局提出的“大力组织税收收入，整顿规范税收秩序，提高稽查整体水平”的工作要求，充分发挥税务稽查职能作用，通过深入持久地整顿和规范税收秩序，发挥以查促查、以查促管、以查促收、以查促改的职能作用，全面提高税法遵从度，为完成税收中心任务和落实税收宏观调控政策提供坚强保障。

　　规范房地产行业税收秩序方面，据专家披露，从近年来的税务专项检查经验来看，房地产行业在征、纳、查三方面都存在很多问题，亟待解决和完善。

　　首先，从征管层面看该行业确实值得规范。

　　近年来，各地公布的税务专项检查案例几乎有房地产行业的踪影，假xx也很多流向了房地产行业。房地产企业偷漏税手法从简单到复杂，简单的如直接购xxxx，复杂的如国际间避税案。从远的看被央视《新闻调查》报导的陆家嘴中央公寓案，近的有万达避税案，房地产行业偷税手法也因此被业内人士戏称为“偷税手法大全”。正因为看到了这些问题，征管层面一直在努力规范这个行业。

　　比如，企业所得税方面，国家税务总局于2003年制定了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号），专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。2006年又出台了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件，剑指房地产偷税黑洞。在2009年，国家税务总局再次下发《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号），进一步完善房地产的税收管理制度。

　　土地增值税方面，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）提出了土地增值税的预征和汇算，《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号），规范了普通住宅标准，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），《国家税务总局关于印<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规范了土地增值税清算。

　　营业税方面，《国家税务总局关于印发<不动产、建筑业营业税项目管理及xx使用管理暂行办法>的通知》（国税发[2006]128号）、《国家税务总局关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及xx使用管理办法的通知》（国税函[2009]630号），规范不动产和建筑业营业税项目的管理，即税务机关根据不动产和建筑业特点，采用信息化手段，按照现行营业税政策规定，以不动产和建筑业工程项目为管理对象，指定专门的管理人员，利用不动产和建筑业营业税项目管理软件，对纳税人通过计算机网络实时申报的信息进行税收管理的一种模式。《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一xx和新版建筑业统一xx有关问题的通知》（国税发[2006]173号），要求从2007年2月1日起，统一使用新版《销售不动产统一xx》和新版《建筑业统一xx》，且使用计算机开具。

　　房地产行业管理方面，《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）、《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发[2005]156号）提出房地产税收一体化管理的总体目标和要求，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。

　　上述政策带来的最直接的影响就是堵住了房地产行业不动产销售不做收入的道路。

　　其次，房地产企业本身偷漏税严重。

　　据了解，房地产行业真正作为国民经济支柱产业的提出是在1998年，且在当年国家明文规定取消福利分房。正如2009年初调整房地产政策调控楼市一样，取消福利分房的目的就是为了通过住房的商品化以刺激内需。随着福利房的取消，住房的商品化，住房作为兼具保值和居住功能的商品。1998年到2001年这个阶段房地产业并没有大发展，这时候由于金融危机的影响，国有企业需要通过特殊的手段进行提升其竞争力，国企改制就此登上历史舞台，2003年左右，住房的投资主体逐渐变为民营资本，房地产市场迎来了真正的繁荣，房价也一路上涨。这期间，各地政府也发现了经营城市的商机，从2006年开始，房价更是快步上涨，尽管国家曾经干预过，但土地财政和房地产的高利润客观上已经将资本和政府拧成了一股绳。

　　然而，房地产项目是需要投入大量资金运作的，作为民营投资主体本身筹资能力有限，通过民间xx资金又需要支付高额利息，加上建设过程中有很多支出无法在账上列支，因此，房地产企业自然就会在税款上打主意，想尽办法迟缴或少缴税款。

　　除上述原因外，税收征管在渐进中完善也在客观上给了房地产企业偷漏税的机会。

　　以xx为例，最初房地产企业偷税的手法很简单，就是开具“大头小尾”或以虚假xx入账，因为当时的xx没有真假鉴别，且都是手工填开，地区间也没有xx协查机制。随着金税工程的深入，增值税专用xx纳入防伪税控系统，普通xx也从2006年开始换版，2008年开始逐步推行“机具开票，逐笔开具；有奖xx，鼓励索票；查询辨伪，防堵假票；票表比对，以票控税”，上述现象得到了有效地遏制，特别是少做收入情况大大减少。

　　上有政策下有对策，就在xx征管趋严的情形下，房地产企业又钻起了政策衔接的空子。比如建筑企业一般在项目地缴纳营业税，而过去企业所得税要在项目地预缴，额定的所得xxxx额的1%左右。由于预缴是以核定征收为基础，因此，建筑企业总部税务机关对项目公司无法进行稽核，这样一来，建筑企业项目的税负不超过5%，而房地产企业相对而言税负较重，因此虚开建安票对房地产企业就成为了节税的法门。

　　2008年新企业所得税法强调法人制纳税，税务总局建立汇总纳税管理系统，有效地遏制了建安企业的虚开行为。但此时房地产企业又通过购买建筑资质进行筹划避税。近期，税务部门又发现房地产企业打起了国际间避税的注意，例如现在的楼盘都是境外设计，境外销售，而这境外无一例外都是避税地。

　　第三，政策缺乏刚性，税务稽查难。

　　前面提到，与其他行业相比，房地产业具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算繁琐的特点，正是由于这一客观原因，我国在企业所得税和土地增值税上采取了预缴的方式，其中，企业所得税是先预缴后年度汇算清缴，土地增值税是按项目，先预缴，项目完工再进行清算。该专家认为，从近年来的执行情况看，这两个税种在政策执行层面缺乏刚性是目前税收稽查执法过程中遇到的{zd0}困扰。因为项目没有xx结算前，其成本总是存在着一定的估计，而企业所得税是按年计算的，土地增值税的清算时点也是未最终结束时，那么计算一个房地产企业的企业所得税和土地增值税，同样的资料，企业人员和税务人员可能算出两种答案，即便是不同税务人员也可能算出来两种答案，这种不确定性极大的损害了税法的刚性，这样带来的结果就是对其偷税的具体数额无法认定，进而无法进行有效地处罚，行内有句话房地产税收是“谈出来”的，就是针对这个而言。

　　应对稽查：掌握稽查思路是关键

　　应对房地产专项检查，企业又应该做什么呢？专家认为，从税务稽查来看，主要还是结合房地产行业特点进行检查，主要包括以下三个方面：

　　1、围绕资金来源进行检查

　　房地产企业是资金高投入的行业，从开发到销售，往往需要大量的资金投入，那么，从这些资金的来源和走向就能找到偷漏税的蛛丝马迹。

　　对房地产企业资金链的检查，要结合房地产开发的周期来考虑。比如说，房地产开发前期，最主要的是筹集资金，那么这些资金从哪里来，无外乎有银行xx、个人借款以及关联企业借款、商业信用等融资方式。既然是借款就要付息，特别是支付给个人借款（资金占用）和非关联企业借款（资金占用）利息肯定高于银行间利息，因为房地产商享受着资产升值的收益，而资金提供者也需要享受。

　　围绕着上面的逻辑，稽查人员往往会有很多判定，比如：1、账面上显示占用钢材供应商资金，即应付钢材供应商，账龄超过一年，则检查人员首先判定该借款是否真实，因为钢材价格波动大，一般都是现货交易，挂账可能是虚列成本；也有可能已经获得了对价即以房抵物资；更有经验的检查人员对曾经挂往来的钢材现货交易物资等一律进行检查。2、账面上显示借个人款，即其他应付某人，而不另外支付利息，则检查人员判定款项的由来，特别是大额款项，是否是帐外资金向帐内回流。3、账面上显示借关联企业款，即其他应付某企业，而不另外支付利息，则检查人员应注意检查借款借出方的性质，如果返还款则应为收入。当然实现销售后，又需要检查是否有利益输送，如本身不需要资金而借款给关联企业，且不收利息，即存在利益输送。

　　2、围绕成本的公允性检查

　　由于直接的虚列成本，已经不是房地产行业的避税的主流模式，围绕成本公允性的判定，成为税务检查人员探索的一个方向，即通过对公允性的判断，采用核定成本的方式进行调整。

　　如何利用核定权，对于收入而言有市场公开价可以查询，对于成本费用而言，主要依据建设部门的工程造价手册。

　　目前这种办法还在摸索中，但其方向性还是值得纳税人充分关注，其中《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见 》（国税函[2008]309号）就针对房产销售收入进行核定的探索。

　　3、围绕收入与权利配比检查

　　房地产企业少做收入已经不是主流，但是并不能说其就是完整的申报了收入。检查人员运用权利和收入的配比关系检查，就能发现不少问题，如房产出租收入，即房地产企业账面有存货，而无收入，通过调研发现房子已经出租或者投入使用，且是物业公司出租的，这时候就出现了一个很有乐趣的逻辑，即有房子没有收入，没有房子的却有收入；还包括广告收入，车位出租收入等等。

　　因此广大房地产行业的纳税人应充分珍惜专项检查自查机会对照上述重点进行检查，另外对于所得税、土地增值税的汇算，企业应就政策难点充分与主管税务机关沟通。

　　自查要点：关注两大税种和费用列支

　　记者了解到，根据今年国家税务总局的部署，对于房地产企业的税务稽查重点还是要落在对收入的检查上，具体税种主要是营业税和企业所得税。因此专家建议，房地产开发企业可以结合税务部门下发的自查要点，有针对性地开展纳税自查，提前应对被查出问题的风险。

　　1、营业税的检查

　　在主营业务收入方面，企业应重点关注以下几点：一是销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。这里企业要注意检查在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。二是开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。三是以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭xx到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行xx的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

　　其他业务收入方面，应主要关注房屋出租收入问题，包括出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行xx利息，未确认收入。出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

　　2、企业所得税的检查

　　检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。具体包括：（1）未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。（2）产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。（3）取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税和土地增值税。（4）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。

　　3、检查四类成本费用列支是否准确

　　重点检查的项目包括：（1）是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。具体包括是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。（2）是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。这方面，应主要看是否签订虚xx项合同，取得虚开xx，加大建安工程费。是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭xx计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具xx，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。（3）是否取得不符合规定的xx入账，多列成本费用。包括取得旧版作废xx入账；涂改、伪造、自行填开xx入账；取得第三方开具的xx入账；取得开具内容不实的xx入账等。（4）是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。具体包括未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。比如，将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理等。是否存在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税等。性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。比如，将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理等。是否存在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税等。