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员工第二，领导第三；门户开发：让员工参与管理；离了职，还是顾客 企业能否生存与发展，说到底，关键在于能否在企业内部形成一股凝聚力，能否充分发挥员工的积极性和创造力。沃尔玛的人性化管理，让管理者与员工融为一体，共同为公司发展竭尽全力，这也是它成功的关键。 沃尔玛是如何让员工卖力工作的呢？ 员工第二，领导第三 推荐阅读 在沃尔玛，管理者必须以真诚的尊敬和亲切对待下属，不能靠恐吓和训斥来领导员工。创始人萨姆·沃尔顿认为，好的{ldz}要在待人和业务的所有方面都加入人的因素。如果通过制造恐怖来经营，那么员工就会感到紧张，有问题也不敢提出，结果只会使问题变得更坏；管理者必须了解员工的为人及其家庭，还有他们的困难和希望，尊重和赞赏他们，表现出对他们的关心，这样才能帮助他们成长和发展。萨姆·沃尔顿自己就是一个好表率。美国《华尔街日报》曾报导，沃尔顿有一次在凌晨两点半结束工作后，途经公司的一个发货中心时和一些刚从装卸码头上回来的工人聊了一会，事后他为工人改善了沐浴设施。员工们都深为感动。 沃尔玛对员工利益的关心有一套详细而具体的实施方案。公司将“员工是合伙人”这一概念具体化为三个互相补充的计划：利润分享计划、员工购股计划和损耗奖励计划。1971年，沃尔玛开始实施{dy}个计划，保证每个在沃尔玛公司工作了一年以上以及每年至少工作1000个小时的员工都有资格分享公司利润。沃尔玛运用一个与利润增长相关的公式，把每个够格的员工的工资按一定百分比放入这个计划，员工离开公司时可以取走这个份额的现金或相应的股票。沃尔玛还让员工通过工资扣除的方式，以低于市值15%的价格购买股票，现在，沃尔玛已有80%以上的员工借助这两个计划拥有了沃尔玛公司的股票。另外，沃尔玛还对有效控制损耗的分店进行奖励，使得沃尔玛的损耗率降至零售业平均水平的一半。 门户开发：让员工参与管理 门户开放是指在任何时间、地点，任何员工都可以口头或书面形式与管理人员乃至总裁进行沟通，提出自己的建议和关心的事情，包括投诉受到不公平的待遇，而不必担心受到报复。若他的上司本身即是问题的源头或员工对答复不满意，还可以向公司任何级别的管理层汇报。门户开放政策保证员工有机会表达他们的意见，对于可行的建议，公司会积极采纳并实施。任何管理层人员如有借门户开放政策实施打击、报复行为，都将受到相应的纪律处分甚至解雇。 沃尔玛与员工之间的沟通方式不拘一格，从一般面谈到公司股东会议乃至卫星系统都有。沃尔玛非常愿意让所有员工共同掌握公司的业务指标，每一件有关公司的事都可以公开。任何一家分店，都会公布该店的利润、进货、销售和减价的情况，并且不只是向经理及其助理们公布，而且向每个员工包括计时工和兼职雇员公布各种资讯，鼓励他们争取更好的成绩。沃尔玛认为员工们了解其业务的进展情况是让他们{zd0}限度地干好其本职工作的重要途径，它使员工产生责任感和参与感，意识到自己的工作在公司的重要性，觉得自己得到了公司的尊重和信任，因此，努力争取更好的成绩。 离了职，还是顾客 沃尔玛给每一位应聘人员提供相等的就业机会，并为每位员工提供良好的工作环境、完善的薪酬福利计划和广阔的人xx展空间。在一般零售企业，没有数年以上工作经验的人很难提升为经理，而在沃尔玛，哪怕是新人经过6个月的训练后，如果表现良好，具有管理好员工和商品销售的潜力，公司就会给予一试身手的机会，如做经理助理或去协助开设新店等；若干得不错，就会有机会单独管理一间分店。事实上，沃尔玛的经理人员大都产生于公司的管理培训计划，通过公司内部提拔起来的。沃尔玛还设立离职面谈制度，确保每一位离职员工离职前，有机会与公司管理层坦诚交流和沟通，从而能够了解到每一位同事离职的真实原因，有利于公司制订相应的人力资源挽留政策，一方面可以将员工流失率降低到{zd1}程度；另一方面，也可让离职同事成为公司的一名顾客。公司设有专业人员负责员工关系工作，受理投诉，听取员工意见，为员工排忧解难。由于沃尔玛能够提供行业内相对优势的条件，所以，人才流出也比较少。 在沃尔玛，常用的培训方法之一就是交叉培训，让不同部门的员工交叉上岗，培训学习，获得更多的职业技能。让员工掌握多种技能具有不可低估的优势。当员工一人能做多种工作时，工作团队的灵活性和适应性就会大为提高。在有人度假、生病和任务突然变化时，他们可以轻而易举代替工作。又如要到新的地方开店，让新招聘的员工来做开店前的准备，常会因经验不足而无法提高工作效率；让老员工去支援，就可避免了这样的问题。 沃尔玛公司由于注重加强员工对于整体工作运行的普遍性认识，进行多技能培训，因而保持了员工工作的高质高效。众所周知，由于工作单调乏味，零售业成了人员流动{zd0}的一种职业，适当的岗位轮换和职务调动，有助于消减等级分化，提高员工的工作积极性，也有利于不同部门的员工能够从不同角度考虑到其他部门的实际情况，减少公司的内耗，达到信息分享。譬如让采购部门的同事进入销售部门，销售部门的则到采购部门工作，既丰富其工作能力又强化其全局观念，从而减少公司的经营成本，为公司创造更多的利润。 在详细解释这件有意思的事件之前，我们再给读者列出一组有意思的数字：根据一次全球性调查的数据，2002年全世界最旺的商铺位于纽约第五大道，每平方米每年的租金是人民币8万元左右，也就是每天220元。排名第二的铺王是巴黎香榭丽舍大街，每平方米每天的租金是195元人民币。我国香港地区铜锣湾上最犀利的铺王的租金是125元人民币左右。 是香港的一半不到，巴黎的三分之一不到，纽约的四分之一强。 “铺王”的意义 “铺王”不只是个数字，是个谈资，它的实际意义非常有价值。 很多人问《理财周刊》，“我想开一家小店，应该选址在什么地方？” 天呐，这几乎是商业领域里的{zg}机密。 据江湖上的传言说，像家乐福这样的国际零售业巨头，都会有一个极端专业而高度秘密的高薪团队来负责新店选址规划。比如到上海开拓市场，他们这个团队就会被“空投”到本地，经过步行、汽车、自行车等多种交通工具的测试，参照政府的规划布置，最终选出一个极其适合其营业的地点。 当然，普通的投资者{jd1}无法组织出这样一个团队，更没有那套科学的测量计算方法，我们可以借鉴并掌握的工具，无非是一些商业投资者的成功经验！ 于是，本刊编辑部才会精心策划推出今天这组文章，通过对四个不同时间不同地点形成的零售业聚集地的“铺王”调查，揭示上海繁荣商业面貌下的选址奥义。 在讲述这些铺王故事之前，我们要先对本刊述及的“铺王”概念做一个廓清。 首先，本文所指的铺王是指以租赁形式经营着的商铺。因为这种形式是当前中小投资者从事商业经营所普遍采用的方式，包括很多买断商铺的投资者事实上也大都通过出租获利。在这个背景下，我们所寻找的铺王就是一个特定地域中租金处于{zg}点的商铺。正是在这个指导思想下，我们放弃了几个业内老法师指点的“疑似铺王”，例如南京东路上沈大成底楼的烧烤摊等(是自营店，没有租金，甚至没有明确售价)。 其次，本文所调查的“铺王”不是整个上海的铺王(否则就不可能出现4家了)。我们是在上海精选出4个商圈，再从这些商圈中寻找到其区域内的“铺王”。这4个商圈的选择有其内在的逻辑，它们从时间上既有存在数十年的，也有刚刚兴起1年半的，在位置上也大致包括了上海南北西中四个区域，在经营业态上既有重合也有侧重。这体现了本文的目的：不是为了评选铺王而寻找铺王，而是为了找到几个具有“模型”意义的案例现身说法，告诉其他投资者商铺选址的要义。 {zh1}，我们需要强调的是，本文所服务的人群主要是商铺的经营者而不是“炒铺者”，所以我们选择的铺王除了要求租金高外还包含另一个隐含属性，那就是要求现任经营者持续经营至少1年并且经营状况良好。换而言之，要求这个商铺的确能为店主带来丰厚收益，的确“配得上”铺王的名誉和高昂的租金。 成功者的选择 在接下来的故事里，你会品尝到很多有意思的细节，体会到很多充满创意的选择。 精明的涂老板总结的理论很好记，金角银边草肚皮，一句围棋谚语，看似简单，但是实际运用起来简直是千变万化。 QQ店的老板看上去“立升”最足，感觉选址上的“学院气息”最浓，论证出一个抢占两商圈交集的方案，令人叫绝。 经历丰富，做过各种生意，本身就足以上我们“人物”栏目的梅先生虽说刻意淡化了商铺位置的重要性，但娓娓道来的龙头理论也是回味悠长。 就连朴实无华甚至非常“蛮横”地屡次拒绝记者采访的苏北朱老板也有选址的妙论，不要人流多，但求能驻足！ 一系列的妙论不仅有意思，更是很具有实战性，不枉了我们经历了一场极具挫折感的采访(被采访对象屡屡拒绝)。 做生意就是不断面临选择，选对了时间地点和项目才有可能成功。希望以下这些成功者的成功选择能够带给每一位投资者有用的东西。 铺王一：五金城里电梯口最旺 铺王发现地：北京路万国五金城 北京路西藏路桥附近，是上海一个很“出老板”的地方。因为附近既有外地客商云集的“温州街”，又有无数的专业市场。本地普通消费者也许会对这个一点不时尚还有点“巴”的地方充满陌生，但在很多闯上海谋发展的人来说，这里是再好不过的起点。 熙熙攘攘的专业市场招牌中，有一幢蓝色的四层玻璃墙面建筑，就是万国五金电器批发市场。这个有着气派名字的市场，北靠北京东路生产资料街，南临芝罘路，东接宁波路五金装潢街，西达西藏南路商业街。这一片地方，本来就林立着许多大大小小的五金和装潢店，万国五金城的出现，就像在这个自发形成的包围圈里杀出了一排正规军，日日在北京东路机电一条街上领衔主演。 每天早上8：15，商场准时开门，店主们或闲适地等待顾客的光临，或忙碌地打电话联系老客户，甚至主动地到人行道上热情地招揽顾客，市场内不断有顾客拿着样品来询价，一派繁忙的景象，看起来生意都还很不错。而我们寻找铺王的{dy}个点就是这里。 市场主力：精明的江浙商人 “两年来，进驻我们万国五金城的铺主仍然主要是传统的江浙商帮——以启东人为代表的苏北商人和以温州人为代表的浙江商人大约各占50%。”万国五金城的管理方上海友谊集团工具五金有限公司的负责人告诉记者，“我们这个商场2002年元旦开业的，市场总建筑面积约6000平方米。分为四楼五个层面，其中一二楼之间有一个夹层。这里的前身是装潢市场，调整重建的主要目的是在上海最主要的生产资料市场上建立五金电器的一个批发销售点和联络处。” 据了解，万国五金城去年开盘时的{dy}期商铺主要是一二层和夹层的铺面，大部分是采用三年包租形式，xxxx率可达9%-10%，其中总价{zg}的一家商铺达480万元，由一启东人买下；还有五间一楼沿街铺面曾经在去年1月15日向社会公开拍卖，每间标的使用面积从22.7平方米到6.9平方米不等，起拍价在每平方米1.7万元到5.5万元之间，总价在24万元至272万元不等，但{zh1}，竟然无人理睬。 虽然拍卖会不成功，但由于开盘前就已在温州、台州温岭等地的街头打出了“上海北京东路旺铺租售”的巨大广告横幅，所以{dy}期的所有铺位很快都找到了买家。有人自己买下开始了新一轮的创业，也有人将一个铺面分割成三四个小柜台转手给一些做五金材料的生意人。 总说江浙两地的商人能做生意，这两个地区商人的精明和能干在这万国城里又一次证明了这一点。因为出售时要有独立的产权，所以铺面不可能非常小，但买了铺面的人在出租时时却恨不得一尺当两尺用，一般都是把一个铺面分割成两大部分，每个部分一般再分成三到四个柜台，很多人都只租用了其中一个柜台，在这小小的营业门面里做起生意来一样如鱼得水。相比起一层各铺位的“迷你”来，二层的铺位就是“巨无霸”了。诺大的二层一共只有上海远标、美国史丹利、上海比克四五家大公司的门面摆着。 市场明星：苏北老板的生意经 在市场的一层又转了几圈，暗暗观察下来，沿街的几家铺面相对冷清些，反而是电梯周围的几家顾客更多，不断有顾客问这问那，或者拿了样品来比划对照，电话铃声也是此起彼伏。 处在市场中间靠近电梯口的A19铺位，由于本身面积较小只被分成了两个柜台。一个来自江苏兴化的女老板告诉记者，她的这一个小柜台是从别人那里租来的，每三个月续租一次，这样要是生意赔本或赚的很少就可以比较灵活地中止合同。她介绍这个市场这样的柜台月租金在1200-3200元之间。一般经营者都是赚，亏的柜台很少，好的可以每个月赚几万元，电梯附近的铺位是{zh0}做生意的。 电梯南边A27号铺位，是一家个人独资企业“明根机电设备经营部”，他们几乎没有停歇的生意引起了记者的兴趣。这家有三个柜台，和别人不同的是他们旁边还有两个陈列架，架子上和柜台旁的地面上堆着一些五金工具、焊接材料、绝缘材料、电线、低压电器、配电箱、机械配件和工具箱等。 操着一口上海话的老板朱明根和妻子都是苏北人，在上海生活已经20几年了，最早是在别人厂里打工的，后来自己有了一个小五金厂。 问起怎么会选择这个位置做生意，朱老板给我们介绍，一楼门口虽是很多人进入商场的必经之路，但实际上买主来这里买东西总是要走进去比较比较的，而且在门口晴天太阳射得厉害，冬天风大天又冷，顾客很难有耐心呆下去的，所以中间的铺位反而生意更好做。比如在商城的正门口像A1铺面那样的，他们分割成了六个柜台，每一个一米左右的柜台都有一个独立的老板，一张一米三宽的柜台每个月光租金就要3000多元，合同是一年一签。而自己的铺位不仅靠在电梯边上，而且靠着万国五金城的后门通往内部的入口处，旁边就是沿街的A15，就等于它刚好处在市场三个入口的交叉处，可谓占尽了地利。 除了地理位置比较好，在这样一个产品同质化比率相当高的专业市场里，市场管理方为了保证整个商场的利润率，一般是会对进驻柜台的经营品种和经营者数量进行限制，比如一楼A3—A4的铺面都是经营阀门产品的，A4有半间店面现在正在进行换手，但管理方就不愿再招经营阀门的了。但对个人老板而言，特别好的服务态度和产品有特色才是取胜的关键，尽量做到“人无我有”，才能获得更多的回头客。 “我是在这个商场开盘前知道这边要搞成五金市场后就买下了这个店铺，同时带过来一些老顾客，加上背后有自己的工厂，不少产品等于是直销，所以就能保证产品销售的利润。而且有很多老朋友是生产五金工具的，可以根据顾客的要求进行非标准化的产品订制，这样就能保证产品品种比较齐全。”朱老板如是说。 采访过程中刚好来了三个俊杰公司的工人，他们是来买磁性材料的，朱老板和老板娘用熟练的上海话热情地接待了他们，微笑交谈过程中不仅做成了生意，而且一个工人又看上了一个工具箱，朱老板急忙拿出摆在柜台上的名片递给他们，请他们下一次要买什么材料再来光顾自己的店面。“这两年的生意比前些年要难做，竞争太激烈，产品价格上不去，主要还得靠老顾客。”朱老板笑着解释自己的行为。 走进店内，发现桌上不仅用玻璃板压着很多名片，而且还有四本名片册，老板在封皮上分别归类，有“顾客联系名册”，也有“主要批发商名册”，因为里面塞满了名片，册子已经显得鼓鼓的了，据说这是江浙一带老板的特色。 {zh1}，老板告诉记者这家门面的水电费每个月要200~300元，但问到当初买下这间铺子的价格和现在的营业额，他却不愿透露了，老板娘也说要保密。但老板透露给记者，自己这个铺位{yt}的价格是几百元。他们前面有一个铺位，最靠近楼梯口的A20铺位的老板也是自己买下自己做生意的，面积比他们这个还小，大概不过六七平方米，一年是10万元。至于营业收入，这个市场里的店大部分生意不是靠门面，因为门面的都是几十块钱最多一百多块钱的单笔小生意，主要还是靠一些批发业务和来样定做的业务。 铺王秘诀：好位置+好态度 显然，我们推出的{dy}个铺王是个兼营批发和零售的机电材料老板，他的成功秘诀主要是占据好地段并且有良好的服务态度。 作为一个以经营批发业务为主的铺子，占据地形的关键并非要门面大人流多。而是要在大部门商场人流都经过的前提下让顾客尽量多地停在店里，多聊多介绍才能拉到大客户，能挡寒暑避风雨的电梯口自然成为好选择。 除了地理位置比较好，在这样一个产品同质化比率相当高的专业市场里，虽然市场管理方为了保证整个商场的利润率，一般会对进驻柜台的经营品种和经营者数量进行限制，但对个人老板而言，服务态度特别好才是取胜的关键。而一批老客户的支撑实在是铺王的底气所在。 铺王二：地铁商城龙头{zj0} 铺王发现地：徐家汇地铁商城 徐家汇地铁商城，这实在是一个不用多介绍的地点，本刊对它的报道不下10次之多。 可是，当我们决定寻觅一下这个区域里的铺王时，却发现一点方向都没有，家家店的生意看起来都这么好。于是我们只好去求助于徐家汇地铁商城协会的杨会长。 杨会长的指点结果颇让我们意外：一个位置也不是很靠前、铺面也不大的店铺居然是铺王！ 这就是“2076号”的远栋流行线(又名理惠服饰)。小小的玫红色的房间里，颜色鲜艳，造型别致的服装想当然唱着主角，略能抢去她们风头的，是右手边占小半面墙的小饰品柜台。铺子再往里，是两小间面对面的更衣室，前面一点放着一张办公桌，漂亮的老板娘理惠通常就在那里“坐镇”。 铺王诞生记：多次转行的夫妻档 远栋流行线是家夫妻档，老板是梅先生，理惠则是老板娘。梅先生两口子都是江苏人，在地铁商城里“讨生活”的历史已经有8年了——在商城200多家店子里，比他们做得久的，也不过十几家。 远栋服饰的款式大多“介于少女装和休闲装之间”，所以光顾他们的顾客大多是中学生和大学生。考虑到学生这种特殊消费群体的购买能力和消费层次，远栋的衣服大多是中挡的。 虽说2076离地铁站已经有了一段路，但凭借良好的服务和信誉以及独特的服饰，远栋还是很快就积累了一批人气。不过据梅先生说，地铁商城里的各家店铺实际差得并不多，大家的生意都还算平均，虽说他要比一般的店铺生意要好，但也是“有限”。据他介绍，每天远栋的客流量大约是一百二三十人，平均比一般的店铺要多出20、30人——这在竞争激烈的服装市场来说，也算是相当大的差别了。 如今的梅先生生意越做越大，仅在商城的北区就租赁了四家店铺和一个摊位，牌子老，信用好，远栋流行线和她的姐妹店铺们很快赢得了一批回头客。 其实，投身地铁商城之前，梅先生也做过很多别的生意。1994年，梅先生开始做钢材生意，现在想来，当时的五金市场确实容易赚钱，几年下来，梅先生为以后的生意打下了一个不错的经济基础；那个时候，梅先生还看好了上海的房地产市场，可惜，这一次财神爷没有眷顾他——1996、97年，上海房产市场大滑坡，梅先生差点连本钱都赔了进去。 投资房地产虽然没有成功，却让梅先生看到了到上海发展的曙光。当时，电脑形象设计在上海颇为红火，于是梅先生投资三十几万，购入10多台电脑，一举杀入市场。可惜没多久，电脑设计的客源越来越少，梅先生决定另谋出路。 这时，几个朋友告诉梅先生，服装生意很好做，于是，他决定投资。1995年，梅先生正式加盟徐家汇地铁商城，远栋流行线从此出现在人们的视野里。 服装生意正式起步后，梅先生才发现这个市场的竞争非常激烈，并不象他的几个朋友说得那么容易。但他相信自己能够做好。 梅先生没有说错，现在的远栋俨然已成为地铁商城里的一只鼎。 铺王生意经：三大法宝 梅先生觉得，远栋的生意好，回头客多，首先要仰赖服装的款式好，上货快。远栋的货源大多是从杭州和广州拿来的，梅先生说这是因为那边的款式确实不错，再者还可以避免和其他店铺拿到一样的货物。 远栋一般一个星期左右上一次货，几年合作下来，梅先生和供货商已经非常熟了，配合也就更默契了。更让梅先生开心的是，如果远栋进的某种款式不受青睐，成了滞销货，供货商还会将其回收。这样，“远栋”拿货的胆子就更大了。 另外，梅先生在远栋里还开了一个小饰品的柜台，他觉得这其实也是一种吸引人气的方式。 做生意，梅先生最信奉的还是“顾客就是上帝”。梅先生非常重视对进店顾客的服务。最让顾客放心一点是，在远栋买衣服，xx可以三天内无条件退还商品，一星期内退换。 除了保证售后服务，远栋吸引人气的另一优势就是，顾客提出的要求，能满足的一定满足。比如，如果顾客买服装时，发现尺码不够，远栋会立刻到厂家定货，然后在很短的时间内送货上门，不另收费用——梅先生记得，他们最远的一次从徐家汇一直送到仙霞路乐购附近；还有一次，等营业员送完东西，回地铁商城拿包时才发现，整个商城都打烊了。 但假如有营业员将远栋的服务宗旨当做耳旁风，那结果可能就很不幸。前一阵，一位服务员在卖衣服时，将质量不好的衣服卖了出去，当消费者找回来的时候，她又在价钱上纠缠不清，把顾客气得够戗。梅先生在弄清此事后，马上按消费者的意愿退赔了衣服，并将态度恶劣的服务员开除了。 为了让营业员牢记远栋的服务宗旨，梅先生还编了几句话：“所有顾客是亲戚，顾客的要求就是我们的要求。顾客的希望就是我们的理想。” 众多的回头客是对远栋服务质量的{zh0}说明。梅先生满意地发现，迄今几乎没有顾客对远栋提出过异议。 实惠是很多顾客成为回头客的另一重要原因。梅先生说，小店铺到底和大商场不一样，没有促销，也没有其他吸引消费者的活动，因此远栋的实惠只能从价格方面体现出来。 梅先生认为，在出售相同服饰的店家中，远栋的售价是比较低的。比如，如果一件衣服的进货价格是70元，那么梅先生顶多把价格定在90元左右。有时候，当老顾客带人过来消费时，梅先生甚至不赚钱，每件衣服贴些车马费就卖掉了。 远栋的铺面现在的租金是每月5400元，税费在500元左右，而营业额可以做到25000元，这样算来，梅先生的小铺子每月可以净赚9000到10000元，还是颇为可观的。 铺王秘诀：早投入，做品牌 店主说，2076铺的位置还可以，但也不是制胜的关键。其实地铁商城基本上是“xxx”，龙头和龙尾虽然有些差别但差别不大，因为要经过这里的顾客一般都会从头走到底。当然，靠近地铁站，离多个出口都很近的龙头位置要比龙尾更好，而且楼下也比新开的二楼要好些。 不过，不管位置在哪里，生意好坏还得看东西好坏。远栋的制胜秘诀更大程度上是来自梅先生的生意头脑。他很早就投入到徐家汇地铁商城，熬过最初几年的低迷从而获利，更由于他经营早又坚持品质，积累了很多其他小店不具备的人气。 铺王三：名店街里通道接口最劲 铺王发现地：香港名店街 人民广场地下的香港名店街，据一份面向上海13个区县的调查问卷数据显示，知晓率达到了86%，在较高知识层次的人群中，知晓率高达98.6%！ 在这个定位在18-36岁年龄段的高知识层次消费群的地下商场里，汇聚了96家xxCOOL店，从美宝莲、露华浓、瑞美尔的化妆品到U2、江南布衣的服装，从LEE、利达斯的牛仔服到班尼路、百世吉、百事的运动休闲装，从斯沃奇、卡西欧的手表到达芙妮的鞋子，还有各式包袋、礼品等等。每到xx，这里更是人潮如流，超级黄金地段带来的客流效应，使这里的店铺成为真正的上海滩“黄金旺铺”之一。 市场状况：{bfb}满租旺铺 先不说这个市场里的铺王是谁，单单告诉你这样一些数据实也许就足够说明香港名店街的兴旺程度了。 据上海地下商城有限公司办公室胡主任的介绍，这个商城总建筑面积10000平方米，其中4500平方米作为商铺出租，进驻的相对独立店铺有96家。{zg}单位租金为130美元/平方/月，由于基价较高，所以从1995年9月29日开业以来租金调整幅度不大。这里的进驻率一直都保持在{bfb}即满铺状态，所以一般要申请进入的商家都需要排队等上一年多才有机会进入。 香港名店街的兴旺无疑要归攻于它处于两条地铁的换乘站，而且地下不受恶劣天气影响，人流量每天能有2~4万人，所以店家生意都较好，商铺换手率不高，当时由港方引进的店铺有三分之二至今都没有换过。 真的这么旺？沿路在名店街走了两圈，虽然只是周二下午这样普通的日子，但人气果然很旺。不论是雅致那样的大铺面礼品店还是ESPPRIT那样小铺面服饰店，都总是人头攒动。喇叭里有时也播放些快节奏的粤语歌，仿佛催促着人们赶快购物；下沉式广场的露天咖啡座里休息的人倒也怡然自得。在靠近通往迪美地下商场的那头，我们终于找到了传说中的铺王，店名是Q-Gen。 铺王选址：通道中间人最多 Q-Gen？也许还有人摸不着头脑，这是什么货品的名称？但一看到店堂内外铺面而来的大大小小的胖企鹅——那些印着企鹅头像的T-SHIRT、背包，企鹅模样的杯子、钥匙扣、手机链、玩具……记者顿时就开窍了，原来是QQ形象系列产品。店员告诉我们，这是上海邦达斯服饰有限公司代理的广东东利行企业发展有限公司所有的一个品牌专卖店，专营以腾讯公司授权的QQ企鹅形象开发的服饰、公仔玩具、宣传品、文具、会员卡、电脑周边产品等6大类产品。Q-Gen是英文Q-Generation的缩写，中文可直译为QQ一代。 除了熟悉的企鹅形象，在Q-Gen里还能看到可爱的中国娃娃形象，记者{dy}次听说她的名字叫PUCCA，原来是来自韩国的“舶来品”。在卡通故事里，PUCCA是中国餐馆老板的可爱小闺女，她圆滚滚的脑袋，让人着迷的微笑，真的很是可爱。 据悉，这家专卖店已经开张一年多了，生意很不错，每月的营业额能达到10多万元，在主营背包、礼品等单价较低的产品的店铺中，能做到这个数额，实在是很好了。 邦达斯公司的负责人表示: “QQ是全国知名的，也是{zshy}的网上寻呼工具，注册人数已经突破一个亿，几乎覆盖所有中国网民；QQ已经成为手机之后的新一代沟通方式，同时演变成另一种生活方式。QQ的小企鹅已深入人心，胖胖的形象非常惹人喜爱。而且东利行正在投入巨资拓展Q-Gen动漫空间，给Q-Gen注入生命和活力，{zd0}限度地提升QQ品牌价值。QQ系列产品从2001年正式推出以来，已经被作为时尚的标志在广大青少年中流行并广泛地传播开来。选择在香港名店街开店就是看中这里的消费群体以大学生和35岁以下的年轻人为主。至于中国娃娃PUCCA，也是一个很受中国年轻人喜欢的卡通形象，因为广州东利行是韩国VOOZ公司PUCCA形象产品中国地区总授权商，所以我们这家店这两个系列产品是同时经营的。” 记者看到，这个铺位刚好处在最靠近迪美地下商城的位置上，相邻的迪美商城的消费者定位比香港名店街更年轻化，很多人从迪美逛到这里或者从这边逛去迪美，这家店是其必经之路，这就充分保证了光顾该店的客流量，而且是他们最愿意吸引的一批主力顾客群。 邦达斯公司证实：他们租用的场地有20多平方米，每个月的租金在3.3万元人民币左右，折算下来差不多就是管理处曾告诉记者的整条街的{zg}租金单价——130美元/平方/月。 Q-Gen香港名店街的这家分店每个月的水电费和电话费大约在1000元左右，按照上海每月1200元-1500元的普遍标准计算他们的人力成本，这家分店有8名员工，那么总的人力成本应该在9600元和12000元之间。{zh1}他们每月的盈利基本上能保证在5万元以上。 铺王秘诀：独特位置和{dj2}产品 在香港名店街这样一个人流极大的地方开店，要想让店里永远有顾客是很容易的，但要做到鹤立鸡群就显得很难了，因为竞争对手也多。 QQ店的选址无疑是制胜的{zj0}法宝之一，能够敏锐地捕捉到香港名店街和迪美中心的人流差别并加以利用，同时让两个相辅相承的市场在自己的店门口形成交集，这本身就是立于不败之地的做法。 同时我们也注意到，在名店街这样商铺极端密集的地方，往往无法避免商品同质化进而恶性竞争的局面，而聪明的老板则会利用参与特许经营等方法使自己经营着别人无法仿冒的生意。本刊早在报道特许经营的文章中提出过利用特许权铸门槛的方法，在这里得到了{zh0}的体现。 铺王四：豫园商圈拐角xx 铺王发现地：豫园 老城隍庙，又叫豫园商城，是集人文景观、明清建筑和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。老上海都知道，上海滩的商铺概念根本上就是从那里发源的，今天我们要寻找铺王，自然不能放弃这个地方。 每天到豫园旅游和消费的中外游客数不胜数，在众多特色商铺前流连忘返。说到特色商铺，在豫园商圈里要数中国商铺街数量最多。一条富有明清建筑风格的阡陌小街经过几年的发展和完善聚集了众多具有中国传统特色的店铺。在中国商铺街，从早到晚，人群熙熙攘攘，宾客如云。你可能想不到，在这条繁荣的特色街上一间只有七平方米不到的小店经营业绩骄人，在众多特色商铺中脱颖而出。月营业额高达5万元。 铺王选址：金角银边草肚皮 随着人流走进豫园商圈，你会发现一家肯德基店。都说麦当劳、肯德基所到之处必是商铺的{zj0}选址，这话果然不错。在肯德基门前往右一拐，你就会发现一个明清建筑风格的拱门，这就是中国商铺街的入口，一进这拱门，你一眼可以看见在右手边上的一家小店铺，店铺虽小，但里面挂满了晶莹剔透、样式各异的风铃，当你走进时，里面发出的美妙音乐让你意识到这是一种与众不同的风铃，好奇心让你忍不住跨进这家小店——“风铃小屋”或者叫“窗下精灵”。 这家店之所以有两个店名，是因为这家小店是这条街道右拐角处的{dy}家店，店铺的南面和东面都是门面，东面的店铺招牌上写着“窗下精灵”，而南面的店铺招牌上写着“风铃小屋”。双个店面的格局使这家只有7平方米左右的小店显得宽敞了很多，更重要的是这样的格局能让更多的人看到这家店。 从店铺的位置可以看出这家店的老板在选商铺方面颇具眼光。不错，别看这家店小，但这家店的老板在城隍庙这一带名气可大得很，据说在那里只要提起涂老板，大家就知道是谁了。涂老板是在城隍庙土生土长的上海人，从1987年豫园商城建立之初，就开始在城隍庙做生意了，他从做服装生意开始，一直做到餐馆、小吃店、工艺品店、金银首饰店等等。这家风铃小屋只是涂老板所有生意中很小的一部分。可以说，涂老板是看着豫园商圈一步步发展壮大的，对里面的地理位置、人流分布、游客消费习惯和消费特点等等摸得一清二楚。 大部分的人都认为只要是豫园商圈里的店铺，生意肯定好做，就冲着它人多，生意也坏不到哪里去。所以豫园商圈里的店铺租金每年看涨，现在想到豫园商圈租店铺的话得到豫园商城管理处排队预约登记。偶尔有空的店铺，要么得和管理处有好的关系，要么通过拍租出高价才能租到。据说豫园商圈里一间原本每月两万多元租金的店铺一经拍租就成了每月四万多元。在高租金的压力下，很多店铺的净利润实际并不高，而在经营品种和店址选择上又不注意的店铺甚至会亏本。 在店址的选择上，涂老板也有自己独到的见解。他说：“在豫园商圈选择店铺，首先光线要好，门面的亮度要强一点；第二，{zh0}选择在拐弯角的店铺，这样的店铺可以有两个门面；第三，店铺的位置{zh0}处在路面往右拐的方向，据我的观察和统计，在豫园商圈，人群的流向往右拐的多，这是人在随意游览时习惯性的方向；第四，店铺所在的街道越窄越好，这样人群容易集中；第五，店铺不能开在死角处，游客一看到前面没什么店铺可逛，一般掉头就走了。” 铺王经营：独树一帜领潮流 据涂老板介绍，他在城隍庙从做服装生意开始总体而言做什么就赚什么。除了他具有做生意的天赋外，他还有一帮做各种类型批发生意的朋友，所以他总是能捕捉到市场{zx1}流行的信息。他说：“在城隍庙做生意应该做旅游业产品，而且现在要讲究独特和品牌，并根据市场需求的变化及时更新产品。”例如，电脑绣花刚出现的时候，涂老板是{dy}个把它引进城隍庙的人，结果当时生意非常好；随着市场的发展，电脑绣花不流行了，他又果断地转换其他经营品种。 涂老板选择开风铃专卖店是有所考虑的。风铃小屋里挂着的风铃可不是一般的风铃，它们是德国xx的摄影器材制造商Amwell生产的纯手工音乐风铃。 Amwell音乐风铃{zd0}的特点在于它们能产生各种类型的美妙音乐，这些音乐就像天籁之声能深深地打动人。据介绍，不同型号的Amwell风铃会产生不同的声音，有的“如一首快乐的华尔兹”，有的“就像老鹰飞翔在天空”，还有的“是古老的钟声，发出持续而安静的声音”…… 负责风铃小屋经营业务的张小姐介绍说，一般的游客看到我们的店时一开始会觉得我们的店很普通，因为普通的风铃到处都是，但一旦他们听到风铃发出的美妙声音时就会停下来。有些游客在这里买过一次风铃后甚至会经常再来，有一位顾客至今在风铃小屋已购买了20多架风铃，据说都是用来送人。还有的顾客购买风铃则用于自家房屋的装饰。 Amwell音乐风铃价格不菲。在风铃小屋，{zpy}的一架风铃是170元，最贵的一架风铃则需1580元，但大部分的风铃价格在500元以内。 涂老板认为，在豫园商圈有两大消费层次，一种是中高层消费人群，另一种是低层次消费人群。有些店铺想兼顾这两大消费人群，店铺里的产品品种就有点乱，反而失去了店铺的经营特色。涂老板说，他现在的经营方向比较偏向中高层的消费人群，风铃小屋就是基于这样的考虑开办的。 据了解，风铃小屋是2002年4月开张的，目前每月营业额可达5万元，比较平稳。小店的毛利率约60%，店租每月1.1万元，店里员工两名，每月工资总共2000元左右，电费每月300元左右。扣除费用和税收，风铃小屋每月净利润可达1.5万元。 铺王秘诀：对地形的超级认识 涂老板的生意成功，在他自己看来包括了多种因素，但在记者看来，其实只有一种因素，那就是他极端准确地把握了豫园的地形要点。 能够精准地找到豫园“金角银边草肚皮”的商铺特征，甚至能够把握到顾客喜欢往右拐的爱好，更能利用游客对地形的不熟悉，通过挂两块招牌让他们“两次踏入同一条河流”，这样的店，说句老实话，卖什么东西都能发财！
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