二手房买卖过程中，律师提供服务应注意的问题

    一、律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务，首先应当告知买方，在购买二手房前应当进行调查，调查内容主要为房屋权属调查，包括：

    1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。

    2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。

    3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。

    4、房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。

    5、房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。

    6、如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

    7、房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的同意。

    8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。

    9、审查二手房有无下列禁止买卖情形：

    （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

    （2）已被国家有关机关依法收回土地使用权的；

    （3）权属有争议的；

    （4）未依法登记领取权属证书的；

    （5）列入动拆迁范围的；

    （6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

    10、对土地使用权状况进行调查

    （1）调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。

    （2）调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。

（3）购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得土地使用权。

二、有无对买方的限制对境外人士在中国购买房产的限制律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑，境外人士在中国购房有时是受限制的，律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。

    三、对卖方的特别调查

    （1）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

（2）二手房属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。