我今天来武汉和各位朋友做一个交流，今天的题目是《房地产还是好投资吗？》

　　从现在往后看，房地产还是不是一个好的投资方向？我今天要讲的内容有两部分：

　　一、全国整体情况

　　二、我自己对武汉市场的宏观看法

　　方面宏观调控形势发生了哪些变化，国务院4月20日到现在一系列的文件差不多两个多月。主要发生了这样一些变化：

　　1、政府正在对{dy}轮效果评估。住建部正在下去一些省市进行调研，或者是和当地的业界人座谈，评估从4月中旬以来，整个地区房地产的情况。政府目前正在做{dy}轮的效果评估，以备之后房地产市场政策做基础性的准备。

　　2、各地方配套政策出台接近尾声。不再像前一段时间每天都在看某一个省某一个市在出政策，也就是说政策出台的密集期已过，当然还有一些省市没有出政策，听说武汉好象还没有出当地的政策。上海一直也没有出，这和大家的传闻不太一样，另一种观点认为上海迟迟不出的原因不是内幕问题，而是时机问题，上海现在正在开展世博会，很可能是由于世博会的原因，大家都知道世博会的初期游客的数量并没有达到刚开始预期的数量，围巾的数量才达到了预期。原来预计每天有40万人，只有上个星期开始才刚刚突破40万，之前{zg}峰才20多万人，这个时候再出一个房地产政策，和气氛不吻合，我估计听到这样的传闻不太多。而更多的是在议论上海是否出物业税和房产税。有很多同志说还有一种原因，很多城市认为自己这里不属于泡沫城市，有必要吗？直接就是用中央的政策有可以了，没有必要出当地的，大家都在躲，躲什么事呢？躲避我国不是你们指的一线城市过热的几个，所以没有必要再有当地的政策，不能说连一个县也得出一个配套的政策，好象没有这样的趋势。我自己判断各地方可能就是目前这样的情况了，不太可能再出现接踵而至的情况。

　　3、新房成交量出现明显回落。全国的情况都是一样，只是或多或少的问题，五月份新房成交量各地的情况最少有20%，最多的是78%左右，平均比较多的是中间值大概是40%多。

　　4、新房价格没有预期中的下跌。很多人认为会下跌30%、50%，还没有一个人说会下跌5%，你们看到的无论是网络上的舆论{lx}还是有关专家，要么就是不说，一说就是30%以上的下跌。实际的市场并没有出现这样的情况。到目前为止没有出现舆论{lx}所说这样的状况。有人还说银行在做压力测试，达到30%才有可能出现不良xx，30%有没有现在都是疑问。

　　5、新房库存依然紧张。

　　6、交易量下降。北京基本二手房每日成交量在400套，三月份之前每天是1000多套。

　　7、二手房价格有所松动。在相当一部分城市二说房有价格松动，我也没有听说过平均数超过10%的，这与新房是有所不同的，北京大概下降了1%左右，个别地方可能有3%。这是新房与旧房不同的地方。

　　8、二手房的库存明显上升。打算要卖出去的二手房比之前有明显的上升，这个是与之前{zd0}的不同点。但是也有一些区域的特点，比如说北京、上海、深圳二手房的库存是明显上升，但是二线城市并不明显，因为二线城市的投资客比较少，一线城市的投资客多，稍微政策有一点波动就打算想卖。有人说昨天买的新房第二天卖算不算二手房呢？这个也是算的。这个是叫“次新二手房”。房龄在一年之内买的想出手都是算次新，超过一年就不能算次新了。

　　9、租金上升趋势出现。北京5月下旬开始，几乎每周费用出现了三年以来{dy}次上升的过程。为什么二手房的库存有这么多人卖房，居然租金还往上走呢？为什么08年没有出现这样的异常呢？政策背景出现了不同的结果，{zd0}不同的背后就是通货膨胀。菜都往上提价了，租金该得往上提价。08年的通胀已经进入了高点，那个时候房租不行，一直起不来，我不知道武汉的情况。但是在一线城市的租金往上升，后面{zd0}的动力并不是供需关系，因为我们处在通胀上升的背景，08年是通胀见顶往下走的过程。这是与08年{zd0}的不同，大家记在脑子里、刻在脑子里。同样的宏观调控、同样的控制房地产价格，{zd0}的不同就是租金出现了上升。任何的异动都是先从一线城市开始，然后传导到二线。最火爆的汉正街流行的东西，慢慢才能到郊区，实际上流行永远是T级释放，肯定是在最热闹的地方流行，然后再逐步的向其他地区扩散。也许武汉的租金现在没有动，但是未来我怀疑也会动。

　　10、部分房企试探性打折优惠。大家也特别的关心这个问题，比如说恒大地产，但是万科就比较暧昧，我们想一下08年是什么样的情况呢？为什么这次万科不降价呢？像恒大地产也有企业的原因，企业习惯性的一种原因(有没有打折的习惯)，还有一种是来自企业现金流的问题。

　　11、中介机构出现店面结业现象。北京的房地产中介几乎达到了90年代中期上海出现过的到处都是证券营业部的阶段，走几步几乎都是一个中介，这就是泡沫。从一个角度来说是兴旺，另外一个角度说就是泡沫，几乎每条街上都有，这个时候有一些小的中介开始关门了。

　　12、消费者观望气氛浓厚。大家现在都在观望，不愿意出手，或者是琢磨什么时候出手，每一个人的想法也是我们每一个人的想法，大家有观望情绪是非常正常的。

　　房地产整体景气度变化情况(PPT图表对照讲解)，这张表的数据来自于国家统计局。景气出现了一个小小的拐头，价格植树曲线也出现了小的拐头，但是代表房地产投资的内线反而创了一个新高，底部就是金融危机的底部。有一根线是逆势而上，这就是房地产投资，什么叫房地产投资呢？盖房子的钱还在往里面砸。砸的过程中就说明房地产企业的预期并没有变坏，如果预期变坏了投资肯定下降了。这并不是我最要强调的，关键是这根蓝线，蓝线代表的是土地的整体情况。一直在往下走，没有怎么反弹。这几根渠线经过09年都往上涨，不管是价格曲线，投资曲线，四万亿的投资都砸进去了，但是有一个不火爆就是土地，什么土地呢？供给大家，或者是供给开发商建设的那个土地一直在往下走。价格往上走，数量往下走，也就是说，整个土地的供给从增长来看，96年以后就开始不断的下降，但是大家注意到一个现象，你都觉得这几年房价往上使劲的涨其实是从这几年开始的，从供求关系来说，大家的求一直是稳定的，但是供给开发商的土地在介绍，所以供求出现了平衡，到现在都没有改变，这是一个{zd0}的问题。所以支持房价很难跌。

　　第二个是数量潮，今年相当一部分出现了xx，我估计武汉也有这么几个xx，也就是说土地总体的数量在减少，同时价格往上推，未来的土地供给什么呢？供给开发商住宅的土地在减少，同时开发商拿到土地的价格往上推，从客观上来说降价的空间非常小。这是怎么造成的呢？

　　第二条线看到很难出现暴跌，土地供给的数量在逐年减少，或者是增长在减少，同时价格反而反推上去，我们直接拿出结论，如果大家互动的时候，对这一点有兴趣，我们在互动这个环节。整个的曲线都开始有点往下走，所以说基本都处在一个高位阶段，大家就要看，关键是下一步的情况是如何。09年1—5月，全国的情况整体都上来了，已经超过了07、08的高点，现在反弹虽然有基数的原因，但是上来得很快，所以一提到房地产的投资包括几块，大家都知道有经济适用房，有住宅、还有商业地产，但是住宅一直在底部。07年代表住宅的一直在这个阶段，也就是说2006年—2008年一直在上面，但是红线这一轮是在上面，也就是说住宅的投资实际上和前几年xx不一样。原来的住宅投资增长一直在整个房地产投资之上，现在反而在之下。也就是说住宅的投资一直没有跑过整个房地产的投资，房地产的投资里还包括自建房，有些企业自己有土地，比如说铁路系统，有很多的自建房，这也算在土地之内，汶川地震涉及房地产的投资都搁在这里了。这和08年{zd0}的不同是从房子供给角度来说，住宅这一块还是弱的。08年为什么出现跌呢？那个时候开发的房子太多了，09年都卖光了，现在开发商把09年卖光的房子开始补库存，但是也赶不上自建房和经济适用房的这部分。什么时候房价容易跌呢？住宅的增长在上面就容易跌，通俗的说就是开发商手里的房子多。06年下半年以后，拿地的开发商基本上都是比06年之前的那个地拿得要高。现在土地的指数价格现在是{zg}的时候，所以房价往下松动非常的困难，原因就是土地成本太高，上升得太快。

　　(PPT图表对照讲解)1—5月住宅成交情况，蓝线是推出量，红色是成交量。前三个月蓝色的和红色之间的长短差不多，也就是说基本推出的土地都成交了，或者说成交得比较多。特别是最火爆的三月，人大会后总理都说要降价不降价的时候，反而出现了一些xx的时候。四月份和五月份连续推出的土地都在减少，这意味着什么？你推出的土地和成交的土地越来越少，未来的供应也少。从某种意义上来说，住宅的投资是低过整个房地产的投资，房子都建在土地上，这是一个简单的认识。明显的看出来有一大块缺口，也就是说未来房屋的供给是非常大的问题。价格虽然有所下降，但是下的幅度并不是很大。这张图是房地产资金情况的图。蓝线就是代表外资进入中国房地产的情况，经常有媒体报道这种语言，说中国的房价是外资炒上去的。实际上这句话xx是错误的，我告诉你，所有的外资(含港澳台)站中国住宅市场2%都没有，怎么能够撬动这么大呢？但是用另外一种语言描述外资的地产是正确的，就是外资控制了中国的商业地产。什么叫商业地产？沃尔玛这样的房子就是商业地产。用住宅这个语言是不准确的，也不符合事实。商业地产包括宾馆都是属于商业地产，通俗的说，三星级以上的饭店外资的比例非常高，超过50%，这个语言要用在这里，外资控制的，住宅是错误的。香港同胞所有的外商才只占住宅市场的2%，这样的语言表述是错误的。爱国不能这么爱，xx数据爱国。打击应该是xx打击，不要泛泛而说。09年，这根蓝线是房地产企业自筹资金，也就是说另一种语言也不是准确的，最近比较流行的一句话，房地产企业一点都不缺钱，这样的语言并不准确，自筹资金也就是房地产企业要自己筹资金。另外两个曲线在往下走，一个是国内xx。另一个曲线是代表个人按揭的增长情况，确实宏观调控达到了一定的效果，绿线代表的是房地产企业收的定金。确实宏观调控对资金有影响，既然来自消费者的资金在往下走，这条曲线反而往上走是正确的。个人或者银行给房地产企业的资金在下降，企业为了保证继续增长就得自筹资金，所以这个是不矛盾的。但是依然是在历史的高位。现在根本没有出现08年这样的资金状况，虽然回落了，但是没有出现08年的情况，如何看到现在的房价跌成08年的情况呢，是在高位回落，而没有回到08年大家都知道的那种市场。

　　(PPT图表对照讲解)主要城市1—5月住宅每周交易量变化情况：上海从4月份一直在下，但是最近下不去了。成交量继续下降的结果是什么情况大家都应该知道。厦门的蓝色反而在往上走，其他的地方海南三亚一直躺在底下，其他的没有一个往上走的，这个是到上个xx五的情况。

　　房价的情况很有意思，绝大多数都不再往下走，但是有一个城市我们要点一下，深圳确实在不断的往下走，并且上个xx创了平均价的下跌，其他的基本是在一个区间里波动。也就是说绝大部分城市房地产的价格，特别是新房根本没有大的松动，两位数的松动根本没有看见。

　　(PPT图表对照讲解)重点城市上海新房日成交情况：上海的新房底部在不断的抬高，通俗的说就是缩不下去了，买房子肯定是常量需求的人，并且把底部逐步的抬高。这是我提醒大家的一个现象，进出六月初、五月底时，成交量有一种缩不下去的感觉。我们还不能说是否有人抄底，因为没有跌根本无法谈抄底，也就是说有一部分的消费者认可目前的价位。现在的市场是大家可以比较安静的选择房子，前一段时间是狂想。

　　(PPT图表对照讲解)重点城市北京新房日成交变化情况：北京三月份的成交量非常大，出现了一些非理性的价格，有泡沫吗？有泡沫。就这么一个匪夷所思的地方最近成交量反而攀升，这是什么人买房子呢？他们都是傻瓜吗？不能这么说，但是有一点，如果要谈追高也不是。现在成交量有一种缩不下去的感觉，这就是在{dy}部分特别提示大家的地方，最近成交量有缩不下去的迹象，一旦宏观调控有那么一丁点的松动会出现什么样的情况呢？

　　(PPT图表对照讲解)重点城市北京2009与2010年同期二手房成交比较：3、4月份北京二手房的成交量暴涨，红的一直超过09年同期。红的虽然不再往上走，但是成交量利用出现了每日400多套横住了，在之前对火爆的时候，09年也没有出现。二手房的成交量也出现了缩不下去的感觉。也就是说目前二手房的价格受到了一部分消费者的认可。这就是我们提示大家要属地一个现象，成交量有再缩不下去的迹象，还有一点点往上推。

　　(PPT图表对照讲解)重点城市北京可售新房库存情况：目前北京的两类房子，一个是现房、一个是期房，库存其中一个是处于历史的{zd1}位，这怎么跌呢？为什么开发商不愿意呢，卖完了没有卖的了。从另外一个角度中央必须宏观调控，这次调控的{zd0}重点是控制需求，而供给来不及往上提供，为什么对二套房、三套房这么严厉呢，关键是再不控制，库存越来越小，产品越来越少，因为需求是不变的，中央再不及时的出政策，北京更荒唐的事就会出现。北京离天安门边上某个房子一平米十万是很过分的，但是并不离奇，但是离那里半个小时路程的地方出现了每平米5万就十分荒唐了，如果库存像这种情况持续的弱化下去，就一定出现这种荒唐的事情。东西少了，价格就可以指鹿为马了。这个实际上也是红，但是大家并不往这里想。我所报的数据都是你公开可以查到的，只不过你没有这个时间。为什么有这么大呢？无论是现房还是期房都是历史的低位，怎么降呢？

　　(PPT图表对照讲解)重点城市北京可售二手房库存情况：四月、五月北京二手房的库存就抛完了，也就是说想卖房的人把房子已经委托给中介了，突然就暴增了，这就出现了大家知道二手房的房价往下松动，因为打算卖房的人多了。但是新房不可能。

　　(PPT图表对照讲解)全国消费者购买房屋意愿调查，来自零点研究咨询点。一线城市马上有超过一半的人不打算买房了，但是二三线城市没有很明显这样的迹象，个案我们在今天不谈，我们要看整体的。一线城市主要是指北京、上海、深圳、广州。实事求是的说，这四个城市里有一个城市没有什么泡沫，这个城市就是广州，其他的三个城市就是泡沫。

　　我们要开始阶段性的讨论一个问题，如果要持有这些人民币资产，现在人民需要自己的资产xxxx，以过去五个月展现给大家的成绩单，如果干这些事{zh1}的结果可能是xx不一样的。通货膨胀1—5月平均2.5，大家都知道一年期人民币在银行的存款是2.25，1—5月已经超过了我们的存款利率，也就是专家们、学者们经常说的，我们已经处在了负利率的时代，如果你把人民币存在这里还是负的。显然，你存在银行还是有点亏损了，没有怎么xxxx。如果你把人民币换成美金，1—5月的结果几乎是没有动。大家都知道存在银行的美元利率还低于人民币利率也不合适。如果去年年底买黄金，过了五个月大概涨了10.79，可能跑了通货膨胀的数据。但是炒股的人听了可能不高兴，去年上证指数跌了20.90，你买股票平均亏损上了20。去年年底如果购置了房产，按全国的情况来看，你还是12.4，比较这些资产来说，到目前为止，假如说把5月31日作为一个衡量标准，你从去年年底{zh1}{yt}来投资，投资房地产现在还没有亏，买黄金你没亏，人民币变成美金资产没有什么变化，存在银行还是负的，股市要炒小盘股，如果幸运的话有投机精神还能挣点钱。

　　1—5月在去年年底到现在投资，房地产是增值的，黄金是增值的。古玩市场是绝大多数人不参与的，据说平均也有20%的增长，但是这个市场的规模比较小。也就是说房地产依然是保值的。

　　中国股市目前处于熊市阶段？究竟是大熊市还是小熊市还要探讨，现在中国股市就是一个熊市阶段。大家都知道中国股市里一旦出现了熊市，不论是调整的时间还是幅度。我们先不谈幅度，时间大家都是知道的，没有一次熊市的时间是少过一年的，什么时候进入的熊市呢？四月份开始跌过了年线，所以下半年投资股市依然是非常危险的，所以股市显然不是一个好的去处。我们现在走在2000年以后类似的纳斯达克的调整，有可能去探底部，但是不可能长期的探，但是不一定要跌到这里，可能要往这里试探一下。所以这次的熊市不会太短，我建议就是玩一玩就可以了。反弹有没有？最近就是反弹，比较弱势的反弹。

　　房地产价格会大幅下跌吗？(PPT图表对照讲解)所有中国投资增长情况，09年猛砸钱一段，今年以来就往下走了，政府为了保8，今年保8的问题不太大，明年呢？保7，后来保6不太可能吧，在这个地方出现了一个交叉点，房地产的投资已经超过了整个固定资产投资的增幅，反而又回到了支柱线的地方。这个交叉点是四月份出现的。国家打压房地产受了限制，因为保8又一次担当了重任。金融危机这个时候地方政府撒了一大笔的钱，地产反而是在低位，把原来库存消化了以后，新房跟不上了，但是旧房一直很多的。

　　(PPT图表对照讲解)房价和利率有很大的关系，蓝线是房价涨的情况，红线是存款利率，高点之所以能够下来，利率是在高位，而不是低位。07年不断加息，一直到08年，进入08年央行就挨骂了，出现拐点的原因是利率在高位，现在房价的涨幅已经超过这一块了。房价刚刚出现一点小拐，但是{jd1}不可能出现暴跌。

　　通胀，到5月份还在往上涨，一般房价是{lx1}于CPI的，房价开始跌了以后，CPI才开始跌，也就是说房子永远是涨。房价永远是物价的一个先导，但是有的时候也出现了异常，08年的存款利率是4点多，现在是2点多，现在怎么能够出现更大的拐点呢？利率在低位，要出现这么的跌幅是很困难的。

　　(PPT图表对照讲解)美国与日本房地产价格与利率变动经验：日本房价也出现过持续的下跌，只有利率往上顶的时候，并且持续而上时，房价才能下来。美国的情况也是这样，利率升上去以后，必须还是横一段时间才下来，这个是美国30年以来的房价，即使是跌也没有跌到底下来，日本也是这样的。{zg}的时候是89年。中国的房地产怎么能够跌呢？我们自己的故事也是这样，相当于涨上去以后，横一段再下来。这就是我告诉大家的结论，用他国的经验都能证明利率不往上调，房价出现猛跌的情况是不可能的。

　　你现在赶存美元吗？不敢，存人民币也不值钱。宏观调控在4月份调控时，房地产一直是升值之路，可是媒体告诉我们是贬值，4月20日宏观调控开始，什么宏观调控呢？具体的红开始了，反而人民币出现了贬值。大家都知道下一步美国的几个议员开始要准备国会了。

　　周五公布的进出口数据，5月份的顺差中国195亿，这个是中国以来{zg}的，升值的压力大了，客观的说房地产是人民币资产，在一个国家里，房地产怎么能够出现倒栽冲的下跌呢？不可能的。

　　(PPT图表对照讲解)社会上的资金充裕吗？整个社会资金都是非常充裕的。红线就是国家货币供应每年计划的值，但是现在大大的高于17这样一个值。这么多的钱都在社会上，所以一会儿绿豆涨了，钱没有根本萎缩的情况下，股市这个地方又这么的糟糕，{zh1}还得回到房地产上。无非是谁早下手，谁晚下手的事。进入五月份以后，房地产的xx少了，答案是否定的，不支持这种说法。个人房贷的长期xx一直没有下来。08年即使降还是在高位，嘴上说是不给房地产xx，但是个人的钱一直没有下来。如果真的出现了银行不给钱你xx买房了，说白了就是两张皮。社会资金大家理解起来比较难，M2—M1的增长现在都是负的，用通俗的话说就是目前社会资金活期替换。年初股市的存款保证金将近2万亿，到5月31日，股市全部来自投资者的存款保证金只有1.3万，短短五个月从股市抽跑的现金部分已经达到了6千亿人民币，这些钱都在银行系统，这些钱都在四激而出。

　　(PPT图表对照讲解)通货膨胀下绿豆上涨了，这个日子正好是4月21日，宏观调控调房地产正好是4月20日，这个日子很诡异，正好是4月21日。大蒜的情况不一样了，大蒜实际上已经涨了一年了。也就是说社会资金太多了，没有地方去，乱撞。

　　“蒜你很”“豆你玩”——通货膨胀异常展现，这些低点跌破了整个的成本线。很多媒体一报道就是20倍，但是这个点是不正常的，大多数正常的价位应该是在中间。物价的问题有一个叫“抓坏人游戏”只要哪里涨就是抓坏人游戏，应该没有这么多的坏人。但是这种异常的表现说明整个通货膨胀是异常的表现。

　　{dy}部分总结：

　　1、利率处于历史低位。

　　2、库存处于历史低位。

　　3、土地价格处于历史高位。

　　4、土地流拍事件较之08年少。

　　5、资金处于历史上最活跃期之一。

　　6、物价整体水平处于历史高位。虽然已经下跌了连续五周的菜，但是依然比去年同期高出了30%。食品价格占CPI30%的权重不可笑，食品的30%是由猪肉决定的。今年的猪肉价格没有怎么涨，反而跌，CPI很礼貌的告诉我们才3点多。

　　7、国家收入倍增计划将要运行。各地最近工资已经开始提高了，下一步国家要开始执行向个人分配，先不说每年提高多少工资和多少退休保证金，但是现在已经有这样的意识了，打算每一年的收入往上走，这个也是带有强制性的。整个收入在不断往上走的同时，整个房价在不断的往下跌，这个是不正常的。

　　8、资本市场处于熊市阶段。资金到这里就是毁灭和消亡的阶段。马上同行上市，那个地方的供求失衡，那个地方的库存太大。供求失衡，虽然现在允许融资了，但是融资股票的种类只能限制在20多种。人民币升值，未来一个多月就人民币升值还要起争议，房地产恰恰是人民币升值的代表符号。李嘉诚说合适的机会准备出手买地，就是看中内地，他就是看人民币升值。

　　9、人民币升值预期依然存在。1—5月来看，什么资产能够保持不亏呢？买房子是没有问题的，买黄金是没有问题的。

　　10、民众对自身资产xxxx需求强烈。

　　{dy}部分结论：房地产市场不可能出现大跌。