引用

的

                 

 

           “开心”研究：有一种人例外，就是世界上最聪明的犹太人，他们不愿意买房子，而是老老实实花钱租房子住。但是他们通过金融机构投资、收息、放贷，让世界上的地产商借他们的钱盖房子，让许许多多的“投资人”借他们的钱买房子，然后可以“高价”（合理回报）租给他们住，聪明绝顶的犹太人会做这么傻的事吗？

     这是什么原因？从他们的财富的数字增长速度与房子增值速度比较，同时，什么金融杠杆的原理，风险与套现的法则等等起了最重要的作用，从小就知道“龟兔竟跑”的你，冥冥中就可以找到答案了吧？！）

     还有这些天,中国大地产商拼命竞拍，高价买土地,自然有他们的难言之隐和深谋远虑的原因（国家政策让他们付开发保证金少了，同时可以理直气壮地向银行多借款了，公司资金周转、社会形象好了）,实际上“打肿脸”的他们是不是在玩''围魏救赵''游戏?

     哈哈，一篇文章说明：（事实上，一些区域开发商更擅长以推涨土地价格的方式拉动在售项目的涨价。6月10日，广州城建集团以1.53万元/平方米，拿下广州CBD珠江新城{zh1}一块住宅用地的行为，对周边在售项目的价格带动意义已非常明显。

    合富辉煌首席分析师黎文江认为，该地块楼面地价高达15324元/平方米，算上装修等成本，至少要卖到30000/平方米以上才有钱赚。他同时表示，广州城建集团高价拿地应该是两个目的，除了希望借此刺激其总公司的港股股价上涨之外，更重要的是为公司旗下坐落于珠江新城CBD的{sg}超高层xx住宅项目做铺垫，支撑该项目现有的售价。据了解，该项目目前平均售价超过20000元/平方米，区域内的住宅项目售价也在15000~25000元/平方米之间。)

    哈哈，可见一番了吧！同时，随着中国政府反腐败的力度加大（包括对政府官员亲属的住房调查），旧的权钱交易地产商的原始问题土地开发的房子就要“甩卖”，而新的地产商的经营成本（土地的“灰色”支出没有了，以及不用昂贵的应酬开支，银行利息大幅下降等等）大大降低，建筑原材料已经低了许多，随着建筑机械的革命、高效之下，建筑成本更加下降不少，这样一来，“工业制造”d房子越来越多，成本就越来越低，金融杠杆手段一做，本金20％，赚10％楼价卖出去，就是50％的利润了，那是1：5呀；反之，亏了多少就是多少的。你说，“绞尽脑汁”、“削尖脑袋”的他们不着急薄利多销地“套现”？市场如此透明了，大家都不得不薄利多销，众多房地产商之间竞争肯定越来越大，{zh1}，房子价格肯定会越来越便宜了。

    同时，在中国政府推行“和谐社会”政策下，扩大内需，拉动经济的首要任务，就是要求各地社会化安居房、福利房的供应量快速加大，中国最为广大的城乡结合部的土地与发展也不得不“疯狂”，近期市场的房子出货量肯定惊人！

    还有关键在中国80、90后“出生率”急促下降，新生代的消费观念与经济能力，相对用房量（至少高级住宅）会相应逐步下降等等因素……

     所以，“开心”斗胆认为，中国有960万平方公里，不少的地区正在“大兴土木”、热火朝天，土地供应量的大得惊人。什么叫“物以稀为贵”，除了上海、北京、深圳这样的金融与经济非常发达城市，金融、商业中心地段的豪宅、公寓可能有一定的“收租价值”外，但是，可以肯定也是3－5年的好日子。“成功”的你会在一个空气不好。整天堵车，停车场位置严重不足的地方办公、住宿吗？

     随着地铁、轻轨等等交通工具的逐步完善，还有网络化、互联网、物流快递行业的革命，新的工作、生活方式改变，让写字楼与商场的价值在慢慢“枪响”，交通工具30分钟可到的距离的社区、房子，比如什么“开发区”、什么“园区”会一个又一个地“涌出”，xxx如何好，这可是住与度假的好房子，此时此地的你的感觉又如何？

      还有几个“定时xx”，就是“物业税”，更加注意一直要出的“遗产税”，也是中国政府的“和谐社会”，以及缩小“贫富悬殊”，同时解决国家、地方财政赤字的“国策”！

    “开心”问大家“房子”的真正价值在那里？什么样的房子是物有所值，大家明白了吧!

    “开心”我是做商业的，说一句，你高高兴兴地买了商场里的打折，甩卖的商品，{zh1}，笑得最开心的是谁？

      哈哈，小时候就听到这句名言：买的永远没有卖的精……

      {zh1}附上：心急吃不了热豆腐，什么事情“不在疯狂中死亡，就在疯狂中消失……”

 

你可以愚弄全体人民于一时，也可以愚弄部分人民于永远，但你无法愚弄全体人民于永远。            －林肯

难！大户型年底或将降价

谈起眼下地产市场回暖的情况，国家信息中心经济学家高辉清认为，背后原因在于：一是前期跌幅太大，对部分人具有较大吸引力；二是地方政府积极引导，对居民购房给予一定优惠，出现了一定的“政策脉冲效应”；三是房地产开发商利用外界信息严重不透明的弱点，有意识地做市；四是前期银行xx规模较大，部分资金在缺乏有效投资途径的情况下，进入了房地产市场。

事实上，xx项目热销，实际上也是降价基础上的热销。仲量联行北京研究部主管马安平表示，由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。{dy}季度，北京豪华公寓的售价较上季度下跌了6.9%；同期别墅的售价则下跌了5%。

高辉清认为，房价上涨缺乏实际需求的支撑：“从国内看，除了房地产依然具有较大库存之外，还有多方面的因素不支持房地产价格上涨：从投资的角度看，越早买房的人往往是越有钱的人，在上轮的房地产上涨周期中绝大多数有钱人已经进场了，场外的人相对而言缺乏对高房价的支付能力。”

实际上，缺乏实际需求支撑的情况，今天已经在楼市显露端倪。张寅认为，先前的房地产“小阳春”不过是中小户型去库存化的过程。他表示，这种去库存化的过程还会支撑楼市火到今年的9月前后，之后则会继续走向调整。

但是大户型的房子可能面临巨大的市场风险，并有被迫大幅降价的可能。“北京从4月~5月，未售出的现房单套平均面积从145平方米增长到147平方米；期房从去年11月的平均每套123平方米增长到128平方米。这就是说不好卖的都是户型较大的房子。”张寅说。

“现房的存量从今年4月开始下降，说明市场中的确存在带有恐慌情绪的投资，借助现房xx不确定性。”张寅说，但今年的房地产市场也存在实际的利好，那就是因为国庆60周年的原因，婚房数量可能激增。

张寅进一步分析认为，在豪宅热销、中小户型去库存化的进程中，剩下的高于100平方米的中xx房将在年底出现销售困境。“我在给某房地产企业做内训的时候讲，今年年底我们将目睹一个非常罕见的现象：小户型房子涨价，而且很难买到，大户型房子将遭受冷遇。所以我建议他们趁眼下先力推大户型房子的销售。”

张寅认为，房地产行业并未走出调整周期。“我认为，从2007年6月深圳房价暴跌之后，房地产行业已经进入了3~5年的调整期，即使最乐观地估计，也要持续到2010年中期，现在的回暖只是调整周期中的{dy}波震荡。”

高辉清则认为，至少要到2012年前后，房地产才能重新走向景气复苏的局面。而身为开发商，阳光100副总经理范小冲认为：“房地产现在有回暖的迹象不是真正意义上的复苏，我认为这只是冬天中短暂的‘小阳春’现象。”

虚！坏景气导致地产升温

实际上，房地产业在可预见的未来里，前景算不上乐观。但通胀预期加上“小阳春”的销量增长让部分房地产企业加快了投资进度。国家政策的转向，也让很多开发企业认为复苏的迹象已经出现。

5月间，北京富力城房地产开发有限公司经过89轮竞逐拿到了北京广渠门外10号地，楼面地价高达14097元/平方米，其周边项目的售价也不过是这个水平。万科则以大手笔斥资23亿元在多个城市拿下188万平方米土地。

此外，万科、保利等大型地产集团还对6月份即将公开出让的土地跃跃欲试，并表示铁定会参与。

当然，这一切首先是因为房地产企业手头资金充裕。拿万科来讲，2009年前5个月，公司累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元。3~5月间的“小阳春”，让不少房地产开发商手头宽裕起来。

但王哲和范小冲认为，开发商拿地同样也有防范通货膨胀，利用土地进行资金避险的原因。范小冲对大型地产企业纷纷拿地的举动显得非常冷静：“近期开发商拿地是事实。但是与2007年狂热拿地是不同的，现在只是个别房地产企业拿地而已。”实际上，从房地产投资来看，房地产企业拿地的热情还不如沉寂的2008年。1~5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

但在张寅看来，2009年还会有新的“xx”出现。“原因很简单，因为各地企业盈利能力普遍降低，地方政府税收增长放缓，他们一定会采取各种方式鼓励和吸引开发商拿地。”与此同时，眼下也是拿地的较佳时机。“地价相比2007年有明显的回落。例如万科今年以19.43亿元在无锡和佛山拿到了87万平方米的土地，如果放在2007年，这只是其中一块地的价格。”

因而，开发商拿地的背后，并不意味着实质性的景气复苏，只是开发商出于自身发展节奏的考量，为两年后的持续发展积蓄土地储备。

尽管一部分开发商笃信政策风向的扭转是房地产市场恢复热度的重要信号，但张寅却颇不以为然。“银行的确将房地产企业的自有资金比率从35%下调到30%，但这是间接融资渠道，开发商们的资产负债率仍然很高。”

不良的经济环境，使得实体经济遭受打击，由此引发地方政府税收下降，加上强烈的通胀预期，在如今导致了两种情形，即资金流向土地市场。表面上看，是经济降温导致地产骤热，但经济降温同样意味着城镇居民收入增长的放缓，这将让眼下的“回暖”缺乏需求支撑。

中原地产华北区董事总经理李文杰警告说：“失业仍旧维持在高位甚至还在增长、企业盈利的能力也远没有复苏、政府财税收入持续下降、人均收入没有增长、中小企业仍旧经营困难。但是在没有实际收入增加、租金增加的基础上的这种攀升，只能说是楼市的虚高。”

“开发商们往往喜欢活在一种乐观的梦境里。”张寅说：“有趣的是，在房地产市场很景气的时候，开发商对市场的判断往往非常准确，而在调整期的时候，消费者的判断要比开发商准确得多。”