18日举行的济南滨河新区城市发展高峰论坛吸引了国内不少一线城市的房地产开发商。那么，地产投资从一线城市转投二线城市甚至三线城市，究竟是价值转移还是泡沫转移

二线城市：调控带来机会

滨河新区原本是济南北部地区的低洼地带，随着小清河综合治理工程的推进，该区吸引了不少国内知名开发商。19日，小清河开发建设投融资管理中心与国内9家房地产开发企业集中签约，此次签约总用地面积约972公顷，总投资约670亿元。

为什么房地产开发商对济南这个二线城市如此关注？北京首开仁信置业总经理李捷表示，地产开发最核心的是投资行为。对二、三线城市的关注，是因为一线城市地产投资的利润率相对越来越薄，门槛又非常高，而且风险也越来越大，当然要向二、三线城市转移。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“在楼市宏观调控的背景下，房地产开发企业已不再投资北京、上海等热点城市，转而投向一些非热点城市。”

北大资源山东地产总经理袁相平则表示，虽然当前的宏观调控对二线城市有短期影响，但从长远来说，影响不大。“无论一线城市还是二线城市，房地产的需求是随着城市化的进程而增加的，刚性需求依然存在，调控政策只是让需求处于更合理的状态。”重汽房产常务副总经理荆向东也表示，济南楼市刚性需求大，房地产市场稳健，房价相对稳定。

天鸿地产董事长柴志坤认为，向二、三线城市投资将保障企业未来的发展。“房地产企业每年的销售业绩和利润都在增长，但实物开发量却在下降，特别是增长速度在下降。如果不在战略上进行调整，即使未来的利润和销售额增长，也会影响企业未来的发展。”

柴志坤表示，二线城市房地产市场活跃，这些城市正处于快速城市化的过程中。宜居城市如济南会使得周边一些小城市的人口较快地聚集到此。“二、三线城市未来的商机来源于周边城市向其的人口转移。”

泡沫与价值相伴相生

国内房地产开发商对二、三线城市的关注，是二、三线城市的价值体现，还是房地产市场泡沫向非热点城市的转移？高策地产顾问机构董事长李国平直言，“房地产泡沫和价值肯定是同时从一线城市向二线城市转移。一线城市房产开发商的资金在给二线城市带来价值的同时，也会形成一定的所谓泡沫。”

柴志坤分析认为，房地产有投资和消费双重属性。就目前的物价水平来说，一个城市的房价在每平方米六七千元以下，房产是以消费属性为主；一旦房价上涨到每平方米七八千元或1万元以上，再加上这个区域已经不单单是当地人居住，而是周边地区的人口聚集的时候，房产就会呈现越来越明显的投资属性。

“要理性地看待价值和泡沫之间的关系，如果这个产品有投资价值，肯定会带有一定的泡沫成分，应该把这一对矛盾统一地看待。无论是消费还是投资，都会有很好的机会。”柴志坤表示，对于投资品而言，泡沫与价值一定是相伴相生的。

李国平认为，现在二、三线城市真正需要考虑的是如何经营城市，使之成为{yl}城市，以此来与一线城市竞争。“只有把二、三线城市打造成{yl}的二、三线城市，才会在同级的城市发展中占有优势。”

聂梅生认为，房价上涨的根本原因是货币投放太多，形成了流动性过剩。资本进入了房地产市场，不可避免会推动房价大幅上涨。

对于房地产市场的未来发展，聂梅生建议，应稳定房地产的投融资，并引导资金从热点城市流入二、三线城市，这样房地产发展将更加均衡，更有后劲。
 “任大炮”任志强18日到济南参加了一次论坛并发表演讲，但他此次出言谨慎，也未再次享受到总理级的空中飞鞋待遇。不过有媒体报道，自认为做足功课的任志强，在回答记者提问时，还是做出了一个让济南人或许无法接受的判断：济南的房价也没怎么涨嘛！看来任总这功课有时做得还是不足。
对此判断，青瓷碗不同意。理由及判断如下：任总说得对。真的，济南市价值低谷，肯定涨，而且一定突破3万。不以人的意志为转移。(1分钟前) 很多公司只是关注降价，没有跟进。济南本来投放市场的开发量就少得可怜，只是分配不均匀而已。

目前调控不能谓“最严厉”，最严厉的调控是xxx的“没收私房”——陈淮

聂梅生女士在分析房价上涨的长中短因素。

山东鲁能亘富开发有限公司总经理邵长忠先生说道欢迎来自一线城市的品牌开发商到济南来，在高水平的开发竞争中，提升本地房企的实力和品质。也带动整个城市的升级。

“2010济南滨河新区城市发展高峰论坛”上，北京华远集团董事长任志强压轴出场，并针对当前楼市形势做出犀利的评论。

    “很多人都想问新政之下房地产的走势。大家都想去猜，我觉得猜是猜不出来的。”任志强说，经济学家对未来楼市的预测是基于对历史数据的分析，但是楼市新政出来后，“所有的数据都变形了，无法用平常的办法分析过去的现象，也没有办法预测以后的现象”。

    任志强说，地产调控下，楼市已呈现二元化状态。时下原来被认为房价过高、上涨过快的城市房屋价格已出现了环比数下降，而那些原来房价并非过高、上涨并非过快的城市的房价仍然上涨，他们的上涨最终支撑了全国房价在统计数据上仍然上涨的事实。4月份，70个大城市中一手房环比价格下降的城市只有三亚市，而5月，该名单上已有13个城市：北京、南京、杭州、宁波、厦门、广州、深圳、海口、温州、三亚等，而名单上的13个城市正好是中央认为房价过高、上涨过快的城市。而在二手房市场，5月份26个城市出现了环比价格下降。 

    任志强认为，平稳的房地产价格下调是可以接受的，价格下跌的时候销售回升就可以保证投资的持续增长和内外经济的增长，这样才能达到GDP增长不低于8%的目标。

    任志强说：“如果新政的目标只是遏制部分城市房价的过快上涨，而不是全国房价普降，那么市场已经在调整了。”他认为，现在的全国楼市处于宏观调控后的一个僵持的过程中，不管是宏观经济政策，还是汇率、利率，还是我们地方政府的调控政策，都还是僵局，这个僵局还要维持一个比较长的时间。

    最终什么是打破楼市僵局的导火索？任志强认为楼市价格暴跌、股市价格的暴跌、经济快速下滑或者说国际经济的恶化都有可能变成打破僵局的导火索。

    而在当前住宅市场面临政策调控、短期前景不明朗的情况下，商业地产、旅游地产及园区地产近期表现都颇为抢眼。中国房地产业协会副会长朱中一就认为，商业性地产下一步有可能成为热点，值得投资者关注。

    任志强表示，京沪广等xx一线城市，近期平均销售下降接近60%。这其中住宅下降的比例巨大，但引人注意的是办公楼和商业部分上升的比例同样巨大。他称，5月份的数据显示，在总销售金额下降17%的情况下，而办公楼销售金额增长12%，抵销了住宅销售金额的下滑。

    在任志强在演讲即将结束时，再度轰出“xx”。他预言，未来中国城市化进程中，两千万和三千万以上的人口城市都将会出现5-10个，而且很有可能在长三角、珠三角和环渤海三大核心经济圈形成大型城市群，其他地区可能围绕三大核心经济圈再形成中小城市发展圈，最终，一线城市变成了大型和超大型城市，二线城市要变成大城市。“这个过程中，济南有可能被边缘化，虽然可能济南不愿意看到这样一个情况，但是这个情况可能会出现。”

    任志强说，济南是人口密度非常低的城市，如果济南做不到高速的人口输入的话，会制约城市的发展。石家庄人口已经达到每平方公里4000人，济南才1000人。济南应该用各种方式提高城市化和人口密度。

非常赞同任总的观点，可惜济南地形及政策限制了人口。如南部山脉。水缺乏，北部黄河，阻隔。西部东部狭长，目前两翼算是有点展开。长远看，济南就是’火炉‘。到处缺乏水甚至各种配套资源。作为旅游城市尚可，承载转移人口，济南目前身不由己，身心俱崔。力不从心，明显滞后。在老圈子里打滚，都成’泥孩‘了，可怜的济南，长久没有长进。

保守固执的济南，也早已不是原来的样子，落后的济南，身份如此尴尬。
齐鲁置业老总马莹女士：鲁商稳健，但比较保守，接受新鲜的东西要慢一些，而这一点比较致命。只是从长远的发展战略来看，受传统文化影响，鲁商不会冒那么大的风险，步子迈得不是这么大。很多时候交易没有协议，就是一种诚信。山东是一个注重礼仪之地，鲁商彼此信任，这也是一种文化。这一点我特别有感触，鲁商特别坦城。山东人交朋友这方面心态非常好，经常举行一些活动。比如私下有一些聚会，大家轮流坐庄，还有的是到企业去看看。鲁商的这种环境非常好，大家说起来很自豪。

 山东除了青岛以外，90%的地方，房子都是自住，房价受外界影响很小。但现在，受大环境影响，房地产企业和老百姓的理念都发生了改变。一方面，现在老百姓也觉得投资渠道太少，手头也有钱了，觉得房地产相对股票总是保值的。另一方面，与国际形势也有关，受通货膨胀的影响，老百姓觉得买房子最保险。外地开发商来山东，除了对本地开发商的理念会形成冲击之外，对老百姓的理念也有冲击。

 鲁商把握住定位，心态放平和，总会有市场空间。

这个市场不论是大项目或是小项目，可以结合我们在当地的特点、品牌、社会关系等优势，找准自己的定位，这样的话生存不是问题。

 要把项目做精。一个项目能否做好，产品是核心竞争力，要保证质量，做出老百姓认可的品牌。

“对鲁商来说，最重要的是观念上的改变。儒家文化有一些保守的东西，但鲁商同时要结合一种开放的心态，这是企业下一步发展必须要走的路。”