作者： 提交日期：2010-6-18 0:04:00 
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注：居然在百度搜索到本人的一篇旧作，有些部分语焉不详。
鄂尔多斯:大建新城,暴利分享的盛宴
在这片富藏煤炭的土地上,生长出近乎奢华的新城,“人气”却严重不足
南方报业新闻
时间: 2010年06月02日
作者：鲍小东
广袤的土地,如同平铺的白纸,主政者们用钢筋、水泥作为笔墨,画出一座座崭新的城池。
于是,在内蒙古鄂尔多斯市有了铁西新区、康巴什新区,其下辖的伊金霍洛旗有了北部新区,另一个旗有了大路新区。
鄂尔多斯原本地广人稀、沙漠化严重,生态脆弱。但近年由于煤炭大量开采,地方财政雄厚,因此动辄投资数十亿元建设新区。以康巴什为代表的新区,规划超前,建筑奢华,却鲜有人住,因此被称为“鬼城”。
主政者们为何不顾优质资源的浪费,而热衷建造新城?仔细追寻可见,新城建设其实是一场暴利的分享盛宴。
恢弘而宁静的新城
新区几乎无人居住。白天,宽阔的道路上车辆稀少。晚上,公务员们都回了老城区的家，午夜十二点之后,新区路灯全部熄灭,因为再无车辆和行人。
一只野兔从容地越过几十米宽的水泥马路,窜进路边的荒草里。宽阔的街上车辆稀少,四周,高大的楼体沐浴在宁静的黄昏里。这不是梦中的场景,而是现实中的康巴什新城。
鄂尔多斯市下辖东胜区、伊金霍洛旗等7旗1区,总面积8.7万平方公里,总人口151.4万。
原市委市政府所在地在东胜区。2002年,鄂尔多斯市将伊金霍洛旗的一片草场划入东胜区,之后征地建设起一个面积32平方公里的新区——康巴什新区。2006年,鄂尔多斯市委市政府,以及其他职能部门都搬进康巴什新区。
鄂尔多斯市党政大楼是三栋联体办公大楼,加上财税大楼、国土大厦等部门的办公大楼,行政办公项目的投资共达8.49亿元。
新区内,集中了该市{zy}质的公共资源。内有一座3.85公顷的成吉思汗广场,耗资3亿多元。广场内有成吉思汗雕塑群,是迄今为止全球{zd0}的成吉思汗雕塑群青铜艺术工程,共由五座群雕组成:《闻名世界》、《一代天骄》等,被专家誉为“中国大型雕塑的一座里程碑”。
鄂尔多斯国际会展中心概算总投资4亿多元；鄂尔多斯文化艺术中心总建筑面积42285.17平方米；鄂尔多斯图书馆,造型仿佛卷页展开,其设计造型为蒙古族三大历史典籍:《蒙古秘史》、《蒙古源流》、《蒙古黄金史》；总建筑面积38406.5平方米的鄂尔多斯大剧院建筑汲取鄂尔多斯蒙古族男女头饰造型；还有鄂尔多斯博物馆建筑如一块坚固的石头,象征着永恒等等。这些建筑大多在2008年、2009年竣工验收。
截至2009年6月底,新区共完成投资52.88亿元。
还有很多大型的设施正在完善,如8公里长的人工景观河、209米高喷的喷泉、万亩体育公园、国泰商务广场等等。国泰商务广场被称为“鄂尔多斯CBD”,占地270亩,预计投资50亿元,由6座“摩天大楼”组成:其中2座高140米的32层大厦；2座高180米的41层大厦；最核心的是2座高达240米的55层大厦。
但至今,康巴什新区几乎无人居住。即使白天,宽阔的道路上也车辆、行人稀少。公务员们白天在康巴什上班,晚上驱车回到28公里以外的老城区——东胜区,此时,康巴什新区内的各小区、别墅里,只有零零星星的灯火。午夜十二点之后,新区路灯全部熄灭,因为再无车辆和行人。
在东胜区与康巴什新区之间的装备制造基地更是一片无人区。
自2007年4月份开始,鄂尔多斯市大量征地,建设装备制造基地,控制区面积60平方公里,总规划面积40km2,基础设施建设总投资约40亿元。按照生态型、园林式旅游型工业城标准进行建设,主干道路面宽达60米。
目前,已累计征收土地51000多亩,占基地总规划面积的90%。但至今,开工建设的屈指可数,其中,还包括移民小区和一个商品房开发项目。
新区们的“人气”问题
金融广场每平方米造价7000元,但进驻的金融机构只需要交3200元,就可获得所有产权；进驻总部广场的国内500强企业,将一次性获赠所有办公场所。
康巴什新区还有一个“兄弟”——铁西新区。
早在2003年,几乎与康巴什新区同时,内蒙古自治区批准成立东胜经济开发区,当地人称为“铁西新区”,最初批准的面积为20平方公里,现在已经扩大到现在的60平方公里。原本,铁西区以工业区、商贸中介区和配套服务工业项目的生活区为功能定位,以绒纺业、金融业、总部经济圈、商贸服务业等为产业定位,但现在,也渐渐变成东胜区政治经济文化中心,东胜区委区政府党政大楼也搬迁到铁西区。
新区还在打造20平方公里的生态园,其中包括游乐园、动物园、植物园等,计划总投入约45亿元。仅2009年,新区基础设施建设投资达100亿元。
铁西新区建立6年来,累计完成固定资产投资500亿元,2008年,经济开发区仅用于工程设计上的花费就为1亿元。
新区内,大量xx酒店、写字楼、商品房拔地而起。建成各类房地产项目70余处,总建筑面积超过260万平方米,其中有20多个住宅项目。
商品房都卖完了。东胜老城区的居民,一般每户有好几套房子,分别在东胜区、铁西区、康巴什新区,购房者们还包括土地被征收的农民,因为补偿款较高,所以投资房产、地下钱庄等等。
和康巴什新区、装备制造基地一样,铁西新区也面临“人气”问题。为吸引“人气”,铁西区对进驻新区的科技院所、金融机构、大企业,给予十分慷慨的优惠政策。如每进驻一家科技院所,当地政府奖励400万元经费,赠送2000平方米的办公场所；金融广场的每平方米造价7000元,但进驻的金融机构只需要交3200元,就可获得所有产权；进驻总部广场的国内500强企业,将一次性获赠所有办公场所。即使如此,进驻的企业仍是少数。
一位政府官员私下对南都记者称,这些优惠政策不便于公开报道,因为这违背国家政策,有国有资产流失的嫌疑,但“如果不这样做,怎能吸引企业、科技院所进驻呢?”
而位于康巴什新区南面的伊金霍洛旗,也将面临人气不足的问题。这个因煤炭暴富的小县城,进入21世纪以来,将整个老城区翻新一遍,并自2008年开始,将北部的所有村庄和土地全部征收,导致城区的房租暴涨,十几平方米的平房,月租金达到1000元。
自去年始,伊金霍洛旗大兴土木,新区内,约有数百栋高楼同时动工,因挖地基而堆起来的土包,如同密布的小山丘。其中,有200多栋高楼属于住房,包括普通商品房、公务员小区、移民新村等等。
据称,伊金霍洛旗原本计划向南拓展,但康巴什新区建成后,该旗调整思路,改为向北发展,和康巴什新区连成一片。新区内,还有酒店、学校、影剧院、乌兰牧骑艺术中心、体育文化产业园区等,“创业大厦”将作为政府服务中心。
新区和旧城区的规模相当,而目前,伊金霍洛旗城区常住人口只有几万人。
旗政府搬迁迷局
某旗原计划将政府及各职能部门都搬到大路新区,但3月底以来,多项政府大楼建设已全部停止,商品房、酒店等也已缓建。
在蒙语中,“康巴什”是“老师”之意,她的“学生”不仅有伊金霍洛旗的北部新区,还有某旗的大路新区。
该旗因煤炭多年前跻身全国县域经济百强县,2009年,内蒙古自治区首次出现了两个地方财政总收入超百亿元的旗县(市区),即东胜区和该旗,其地方财政总收入分别为103.7亿元和100亿元。
但其经济结构单一,2009年财政收入的70%来自原煤销售。因此早在2004年7月,该旗开始在距离县城30公里处的大路镇建设煤化工基地。
但之后,大路新区的功能变成行政经济文化中心,除了煤化工基地,还规划出市政区和生活区。
在已经投入使用的大路新区管委会内,有一块面积上百平方米的大路新区规划图,上铺有机玻璃,成人可以自由行走其上。
通过规划图可以看到,大路新区的控制范围为232平方公里,已经征地56平方公里,建设使用了52平方公里,其中,市政建设规划占地20平方公里,煤化工基地3平方公里,生活区6平方公里。
该旗计划将旗委旗政府以及公检法等其他职能部门都搬迁到大路新区。为规避国务院“党政机关不得私建楼堂馆所”的规定,该旗决定由当地两家民营企业投资建设市政办公大楼,建成后,由政府租用。
但3月底以来,新区内部分项目缓建。某旗开始重新调研论证大路新区的规划,公检法大楼等行政二期项目虽已招投标,全部停建,一些社会投资,如商品房、酒店也已缓建。公益性投资,如图书馆、医院等主体已经建成的项目仍在续建。
原本作为旗政府党政大楼的“建业大厦”,主体已经完工。据知情者称,该大厦将来可能作为进驻煤化工基地内的大企业的办公场所。但对外,该旗一直就政府搬迁问题讳莫如深。之前,他们从未就政府搬迁问题发文,或公开讨论,因为旗政府从原来的沙圪堵镇搬迁到现在薛家湾仅仅10年,如果再搬迁到大路新区,必然牵扯众多利益。
现在,他们对外也不公开旗政府是否按照原计划搬迁到大路新区,因为这同样影响其他进驻大路新区的投资项目。
该旗一些官员私下表示,其实,大路新区和康巴什、伊金霍洛旗的北部新区都不一样,因为“现在旗政府在薛家湾,已经太拥挤了,人口已达到十几万人”。
有知情者称,旗政府不再搬迁至大路新区,但将在旧城——薛家湾,斥资兴建新的党政大楼。
挂牌价比征地价飙升3280倍
某旗新区内10个化工项目,仅有2个获批。该新区已经征收的56平方公里土地,也只有10平方公里获得内蒙古自治区审批。
追寻鄂尔多斯市“扩城”的冲动,不难发现,其中固然有政绩因素,也有发展的动力。近年,内蒙古自治区审批的建设用地,约有2/3都用在鄂尔多斯境内,这可视为内蒙古自治区对鄂尔多斯经济发展的特殊照顾。原因是鄂尔多斯市地下储煤量占全国总量的1/6,鄂尔多斯经济也在2003年后,随着煤价高涨而高歌猛进,2009年,鄂尔多斯GDP达2161亿元,财政收入365.8亿元,均为内蒙古{dy}。
即便如此,“审批速度赶不上建设的速度,所以难免有违规使用土地的现象。某旗一位官员说。
在鄂尔多斯多个新区内,地方政府采取化整为零的方式,将项目逐个报批,或者先建设后报批的方式,发展新区。
如在某旗新区内,10个化工项目,仅有2个获批,分别是内蒙古伊泰煤制油有限责任公司和久泰能源内蒙古有限公司,其他8个项目,均在报批过程中。目前,该新区已经征收的56平方公里土地,也只有10平方公里获得内蒙古自治区审批。
“这种做法,在全国其他地方也很普遍,北京、上海、广州也是一样的。”该旗一位政府官员说。如此潜规则是他们敢于如此操作的借口,而背后更有肥厚利益的驱使。
在建设康巴什新区时,为了取得32平方公里的土地,鄂尔多斯市支付了11248万元土地补偿款,376户1381人搬进了移民新村。
在之前的2002年6月,伊金霍洛旗副旗长白广斌(因为当时康巴什还属于伊金霍洛旗)在一次动员大会上声称:所征用的土地将全部用于城市建设和公共设施建设,不会将征用回来的土地转手倒卖,从中赚钱。
但2005年,新区挂牌出让土地{zg}为82万元/亩,比征地价250元飙升了3280倍。
2006年,康巴什新区再次拍卖4300亩商住用地,收益达15.7亿元。当时,按此价格,新区还储备了近60亿元的土地,扣除已经投入的30多亿元基础设施等成本,净收益为20多亿元。
除了买地,鄂尔多斯还将土地抵押获取了大量资金。康巴什新区开发建设之初,鄂尔多斯成立国有独资的城投公司,以700亩土地作为注册资本,先后通过了BT、BOT、发行城市建设债券、向银行融资等方式筹措新区建设投资。其中,2005年一次性向国家开发银行融资11.5亿元。
这些操作手法都成为其他新区开发中效仿的模式。
铁西新区最初的开发方式是企业与政府合作成立投资公司,政府占30%股份,但既不注入资金,也不参与分红。企业解决全部资金,政府可帮助其xx。
由企业负责征地,对居民、农民补偿安置后,拍卖土地所得,进行修路、绿化、建设广场、公园等等,剩下的为企业的收益。最初,征地成本为每亩10万元,拍卖时每亩价格15万元,后来地价不断增长,到2006年以后,拍卖价格涨到100万元每亩。企业获利日渐丰厚。
2007年以来,所有工程才采取政府招投标形式,仅铁西区每年约有30亿元的土地出让金收入政府囊中。
大路新区,征收56平方公里的土地,支付的征地补偿共计三四亿元。至今,仅拍卖2次土地,共40公顷,而拍卖土地收益已经高达五六亿元。2007年,拍卖价格是每亩30多万元,2009年已经涨至100万元。
至今,某旗在大路新区累计投资(包括征地、基础设施建设等)9亿元,去年却从银行xx20多亿元,目前只花出一小部分。
官员热衷公益项目开发
在康巴什新区党政大楼附近,政府建造了45栋三层别墅给四套班子官员,及1000多栋联体别墅给处级和科级官员。这些别墅至今都空置着。
商业开发富裕了政府,但具体的官员们则热衷于公益性项目的开发和基础设施建设,因为他们可以借此直接获益。
“商业项目的开发比较透明、敏感,而公益性投资、基础设施建设是政府直接投资、参与的,可以介入的环节更多。”大路新区一位项目承建商说。
表面上,招投标形式很正规,但实际上,竞标单位早在之前打通了关系,招投标只是形式而已,“其他参加竞标的单位,都是‘作陪’。不过,他们也能拿到别的项目。大家轮流‘作陪’”。
官员们大规模的公开“分肥”则是通过“公务员小区”来实现的。
早在1999年,某旗政府从沙圪堵镇搬迁到现在的薛家湾时,就已经推出“公务员小区”的做法,公务员买房时每平方米价格比市场价低200元,那时,当地商品房价格仅为七八百元。
如今,政府在大路新区同样建起了公务员小区。由某旗城市基础设施建设投资有限公司开发的公务员小区,目前只开发了七八十套,而规划中,共两三千套。土地采取招投标,开发商计入开发成本,再以成本价卖给公务员。
在康巴什新区,政府和开发商达成协议:开发商以成本价向政府提供别墅,而开发商得到相应土地建设商品房,以实现利润。
当年,在康巴什新区党政大楼附近,政府建造了45栋给市四套班子官员居住的别墅,每栋别墅为三层、单体、394平方米和白色欧式风格,并栽种外地运来的名贵树木。新区内还兴建了合计22万平方米的别墅区,共有1000多栋蓝色屋顶的联体别墅,它们则主要被处级和科级官员分享,当年售价仅为约每平方米1600元。
但公务员们都住在东胜旧城区,并大多都有私家车,每天往返康巴什新区和东胜旧城区之间,因此,这些别墅至今都空置着。而康巴什新区普通商品房的价格已经上涨到五六千元。
在铁西区,不仅有公务员别墅群,还有交警别墅群。
而伊金霍洛旗北部新区,公务员小区内,高层楼房多达100栋左右。传言称,共有几十家开发商同时开发公务员小区,当初该小区也曾对外发售,后来开发商又将售出去的房子全部收回,只卖给公务员,而且现在全部xx,连售楼部都没建。
大建设中的“共赢”局面
每个失地农民可获补偿百万元以上,没有被征地的农民盼望着自家的土地被征收。农民加入了养老、医疗保险体系,医保报销额度高,且由医院直接减免。
在大建设、大扩张中,矛盾似乎会更突出,但在鄂尔多斯却没有出现这种情况,相反,怨言似乎越来越少,经济发展似乎实现了“共赢”局面。
2003年以来,东胜区、康巴什新区对失地农民制定统一的补偿标准,荒地每亩1万元,旱耕地每亩2万元,水浇地每亩2.5万元。当地地广人稀,近郊的人均6亩土地,稍远的人均一二十亩地。另有土地附着物,如果树、牛棚等补偿。
据粗略计算,在东胜区、康巴什新区等地,每个失地农民从征地、安置等方面,获益100万元以上。大路新区、伊金霍洛旗等地,每个失地农民可以获得30万元的征地补偿。
拿到补偿款后或者投资房地产,或者以月息二分五、三分的高息,放到典当行,典当行再以更高的利息贷给煤矿和房地产公司。
而房地产、城镇化和工业化的发展,又带动了建筑等行业发展,并使很多当地人因参与各个项目的建设而获益。在当地,很多村干部,变成了小工头,通过亲朋筹集资金,承包工程,逐渐变成大老板。
那些没有被征地的农民盼望着自家的土地被征收。
近年,富裕了的财政开始注重改善民生,政府通过多项“惠民政策”补助这些企盼中的农民。伊金霍洛旗那林塔镇那壕村村民刘二宽称,政府贴息xx给村民打井、投资蔬菜大棚,农民加入了养老、医疗保险体系,医疗保险不仅报销的额度高,而且报销非常方便,不需要找部门签字,医院直接减免。
某旗去年在惠民方面的投入多达28亿元,今年仍不低于20亿元。
因此,更多的人就像东胜区出租司机杜建国一样,埋头做自己的事情,“现在都是自己做自己的,我一年开车挣十几万元,管他政府干什么呢!”尚未有人追问:政府财政该由谁决定使用的方向?利益分配中,哪些是合理的,哪些是违规的?谁应当获益更多?
但也有少数“杂音”。比如某旗为了解决城镇的人气问题,当地政府将暖水乡农民整体作为生态移民,农民进城后,土地退耕还林,每人获得的补偿为2.6万元,其中2万元用于在城镇购房,6000元作为搬迁费用,另外5年内,每人每年可以获得3000元的生活补贴。其实,这些补偿款一部分来自国家的政策补贴。
移民们表示,补偿标准太低了,人口少的人家,补偿款还不够在城镇买房。生态移民安置区设在沙圪堵镇、薛家湾等地,而沙圪堵镇的移民房每平方米价格为1400元。
而这些移民房的建设用地,是通过拍卖的方式卖给开发商,开发商计入移民房成本,卖给移民。财富从政府的右手转到了左手。
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