开发商集体上书 上海土地增值税清理胶着


两个多月过去了,曾在地产界掀起大风浪的土地增值税清理工作并没有实质性进展。

      此前的1月16日,国家税务总局下发<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>(以下简称<通知>),决定从2月1日起开始清算土地增值税。

      据本报记者多方了解,自<通知>下发以来,不少地方的开发商通过各种途径来游说地方政府。这也是土地增值税清理工作进展缓慢的重要原因之一。

      上海也是如此。<通知>下发后,不少开发商曾通过各种渠道联名上书市政府有关部门。

      4月1日晚,上海本地的一位开发商向本报透露,上海的一个房地产业理事会,在<通知>出来后曾召开一个大型内部座谈会。会后,该理事会曾向上海市政府集体上书,直言这项政策对当地开发商可能带来的严重后果。

      这个理事会不仅聚集了众多大型开发商,如上海城开(集团)有限公司总经理倪建达、中华企业股份有限公司董事长朱胜杰、上海地产集团副总裁沈正超、曾担任上海市房地局的上实集团总裁蔡育天等等;同时还吸纳了不少地方官员,如上海市房地局的两位副局长庞元、林应清,上海市建委副主任孙建平,闵行区房地局局长沈金荣等等。

      正由于这个"阵容豪华"的理事会也参与了游说工作,所以,一位开发商非常自信地告诉本报记者,"非常有把握争取到对我们有利的政策"。

      开发商与地方政府的激烈角力,让土地增值税清理工作前景未明。4月2日上午,上海市财税局一位负责人就表示,清理细则什么时候出,"现在还不好说"。

      地产收益:地方政府、开发商共享

      根据一位上海开发商提供的上述理事会提交给市政府的建议书的说法,1993年及以前的大部分房地产开发土地是通过划拨的形式拿到的,土地增值收益相当大。这种情况下,<中华人民共和国土地增值税暂行条例>(以下简称<暂行条例>)规定的土地增值税税率高达30%—60%是合理的。

      但1995年以来,上海开始全面实行商业六类项目土地的有偿出让,尤其是本世纪初开始,大部分商业六类项目的土地出让实行了招拍挂,这样的话,按照开发商们的说法,<暂行条例>所设置的税率就明显偏高了。

      上述建议书还进行了详细的分析。

      按现行规定,大部分开发项目所缴的税费和土地出让金已超过销售价格的30%以上。

      以2006年的实际情况来看,当年,上海商品住宅平均价格约7039元/平方米,如按7000元/平方米计,其中,楼面地价约1500~2000元/平方米;前期工程费、建安费用和销售费用、管理费用、财务费用等约2500元/平方米;配套费及其它规定费用约500元/平方米;税前利润是2000~2500元/平方米。

      那么,交给政府的部分是:土地出让金(扣除动拆迁补偿费),450~600元/平方米(1500~2000×30%);配套费及其他规定费用,500元/平方米;营业税及附加,392元/平方米(7000×5.6%);土地增值税480~630元/平方米[(2000~2500-392)×30%];企业所得税,372~488元/平方米[(2000~2500-392-480~630)×33%]。

      综上可以看出,企业合计交给政府2195~2610元/平方米。再加上消费者上缴的契税105元/平方米(7000×1.5%),那么,开发商和消费者共向政府上缴2300~2715元/平方米,占房价的32.8%~38.8%。

      由此可以看出,近年来,房地产开发带来的收益实际上已被地方政府和开发商共同分享。

      严格清算,大部分开发商将倒闭?

      上海市当地一位资深房地产专家的估算,按照<暂行条例>中的相关条款,最近三四年,上海的土地增值税每年至少能征收400亿左右。

      但根据建议书,由于税务机关一直没有进行过清算,大多房地产开发企业没有将应该缴纳的土地增值税纳入"应付账款"科目。

      这导致十余年来,开发商的下列经营行为都未扣除应缴土地增值税:上缴所得税计算税额;上缴投资者(国有资产管理部门、股东等)的利润(或分红);转让房地产,都按市值转让;通过股权转让(包括企业改制)或企业兼并中含有房地产的,都按市值转让或作价。

      实际上,<暂行条例>自1994年颁发至2002年,全国几乎都没有征收(1994年~1998年全国仅征收约8.2亿元,2001年部分地区恢复预征,也仅征收约10.3亿元)。

      2003年~2006年,上海也仅对部分项目实行了预征(据估算,可能仅对150多个项目实行预征)。

      土地增值税预征是在房地产开发商取得土地使用权后不久进行的,但房地产开发商取得土地使用权并不是马上进行开发,而是等待土地增值后再进行开发,以增加利润。预征土地增值税没有办法征收到房地产开发商取得的暴利,这是税收制度上的缺陷。

      所以,普遍的看法是,在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算,就可以弥补预征土地增值税的缺陷,能够征收房地产开发商从土地增值中取得的暴利,这样也许会抑制房价的过快上涨。

      更让开发商们紧张的是,根据<通知>,土地增值税的征收范围,已不是单纯"调节土地增值收益",而是扩大到调节包括房屋在内的房地产增值收益。

      "如果真正严格清算的话,大部分开发商都会倒闭。"有开发商直言不讳地说。

      开发商上书:赋予地方"相机决策权"

      土地增值税的征收税率是开发商们最为关注的焦点问题。

      他们希望,地方政府能够根据本地实际,制定出不同的土地增值税税率。

      比如,原通过划拨取得的土地,房地产交易转让的增值额,其税率按30%~60%计征;而通过协议有偿出让取得的土地,房地产交易转让的增值额,其税率可以适当降低,如可按20%~30%计征;通过招拍挂有偿出让取得的土地,房地产交易转让的增值额,其税率宜再进一步降低,如可按15%~30%计征。

      不仅如此,上海的开发商们还希望能获得更多的土地增值税征收优惠政策:

      一、通过股权转让(包括企业改制)、企业购并等方式取得房地产的企业,其取得土地使用权和房屋所有权所支付的金额应按实际取得金额进行计算;

      二、2007年2月1日以前竣工的项目、交易的房地产,仍按预征的税率计征,2月1日以后竣工的项目、交易的房地产,则按<暂行条例>执行;

      三、政府应该归并税种,适当降低税率,并承担城市配套设施的费用。"我配套了以后土地才增值,你既收我开发商的配套税,又收我的增值税,这明显是不合理的。"一位开发商表示。

      "我们希望上海市政府和上海地税部门,能将我们的建议转交给国务院和国家税务总局。"一家位于上海市静安区的房地产开发企业老总称。

      一位接近国家税务总局人士的透露,目前国家税务总局已经陆续收到了不少类似的来自地方上的建议。

      根据这位人士的说法,土地增值税清理大限已经过去两个月了,虽然地方上基本上都没有清理的迹象,但国家税务总局并没有强硬要求地方执行。