中国经济持续向好，商业地产借机也呈飞速发展的态势。据戴德梁行的研究预测，至2007年，北京商铺面积的供应量仍将呈现快速增长的趋势，投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。
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?　　然而相应的市场秩序尚未xx建立，各种业态在混沌的市场秩序下都有生存和发展的机会，但初始定位时的错位却可能使后续工作的链条发生断裂。如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。
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?　　定位假设与市场研究
?　　定位是是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，如何在有限时间内遴选、分析出最有价值便成为了重要的工作。
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?　　首先梁行利用自己庞大的信息数据库，结合多年商业经验积累，根据项目的实际特征，经专家团讨论统一，在市场调研前便先行提出2－3个初步定位目标假设，它的好处是能将研究更有针对性，提高市场研究的效果与效率，无论假设之定位无论在后市中被证明或证伪。
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?　　感性的预期定位是否能成为最终确定的方向，需要从市场研究中印证。一般对于商业项目而言，必要性的研究分析一般应涵括以下方面：
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?　　①宏观市场的特征：经济发展的趋势、政策管理的导向、国民收入的演变、行业偏好及更迭等……，任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。项目的关联方——开发商、投资客、管理方及中介服务机构，对此都有强烈的认知。
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?　　②消费者的需求偏好：需求创造价值，迎合消费需求的产品才会占有市场中的机会。区域间的这种需求差异相当之大，如何在当地的消费习惯和招徕异地客商间找到平衡，这在当初的预期定位中便要有所考虑。
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?　　③区域商业重点研究：区域商业重点研究是要了解不同业态及竞争者在本项目辐射范围内的存在及发展状况，以使项目能以能够趋利避害地进行策略组合。如果区域内某一类业态产品的供应大于需求，那么产品间对市场利润的分食会十分剧烈，在项目进行业态布局时可能要考虑有所针对。寻找抵消需求压力的办法，对竞争对手进行深入研究，挖掘新的市场机会，是在定位的选择中都要思考的重要内容。
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?　　③零售商访谈：因为任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。所以应该在定位确认之前取得与主要目标零售商的针对性沟通，解他们的入驻项目意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目的发展规模，确认最终的定位方向及业态布局。
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?　　四个主要的定位策略
?　　在进行购物中心项目的顾问咨询过程中，我们常会在以下四个方向上探讨定位的策略：
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?　　①丰富定位
?　　丰富定位不是要为顾客提供最多的商品，而是要在合理范围内为顾客创造充分选择的机会。因此，20万平方米与2000平方米的商业面积都能实现丰富性的定位——商业项目的规模与能否丰富定位不存在直接相关。依据购物中心业态组合的不同，在丰富定位下可细分为“主题化定位”与“综合性定位”。主题化定位是指{zd0}化聚合某一品类的商品，在此类商品中取得最丰富的优势；综合性定位是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。
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?　　②流行定位
?　　这里所指的“流行”，既不是亚文化人群创造的独特生活方式，也不是服装设计师手下的xx品，而指的是大众时尚，是指拥有顾客刚开始大量购买的对路商品的项目。它是大众时尚的xx者，而非创造者。
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?　　从90年代后期起，中国便进入了一个全新的消费决策人时代，70年代与80年代出生的人群已逐渐晋升为社会消费的主流力量。与之前的人群不同，70、80年代的人群大多是家庭的独生子，是由漫画、电脑、快餐伴随长大的一代，他们崇尚个人价值观，追求{wy}性，对于新事物有极强的渴求心，喜好色彩更明艳、有更多装饰甚至补接的服饰。而在国内的商业市场，目前在大部分城市中占据主导地位的仍是由国有百货商场延续下来的传统百货，其中的货品、布局方式等零售组合都是针对年龄较大的人群，而基本都还未顾及到70、80派的崛起。旧有项目的迟缓反应为新兴项目留出了机会。
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?　　③便捷定位
?　　便捷定位的购物中心是指能够在方便的位置为目标顾客提供针性购买机会的商业项目。便捷定位成功有两个要素：一是此位置是目标顾客能够便利到达的位置；一是提供针对性的购买机会，即购物中心的货品应该是针对目标顾客偏好而组合的业态及品牌。在北京中关村这个新兴区域。
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?　　④低价定位
?　　由于相当多的商业地产项目都是由开发商实施开发、通过引入租户来实现项目运营，所以在此低价定位是指要聚合以低价定位的针对性零售商，而并不是指购物中心的开发商要深度介入经营，担当零售商的角色来实践低成本定位。在国内人均收入水平相对不高、对价格敏感度相对较高的现状下，低价定位将会对顾客产生强劲的吸引力。从世界范围看，沃尔玛、好事多、弗雷德斯等，都是以低价定位赢得市场的零售商，他们通过建立一种强势的低成本文化，来持续保持自身低价定位的优势。如果一个位于非城市中心的大体量商业项目，能够有效聚合低价定位的零售商，形成一个综合性的超值购买中心，则会对消费者产生较强的吸引力，能主动吸引更多的消费者目的性到达消费。