一、案件背景情况

　　（一）案件来源

　　根据市地税稽查局专项稽查指令，检查人员于2009年4月对大连某物业管理有限公司2006年2008年地方各税缴纳情况进行了检查。

　　（二）纳税人基本情况

　　该公司成立时间2003年；经济性质：其他有限责任公司；经营范围：物业管理、房屋维修、房屋租赁；注册资金：500000.00元；核算形式：独立核算。该企业2006年主营业务收入：7，528，564.22元，2007年主营业务收入：7，661，625.35元，2008年主营业务收入：7，286，988.45元，企业所得税在国税局缴纳。

　　二、检查过程及采取的检查方法

　　（一）案件的查前准备

　　接到检查指令后，检查人员通过BO系统进行了查询，了解了该企业2006年至2008年的申报已纳税款情况，损益情况等，进行案头分析后，发现该企业取得的房屋租赁收入，仅缴纳了营业税及附加，未申报缴纳房产税与土地使用税，并针对物业管理公司收取的物业管理费扣除代收的水、电费后余额征营业税的特点，初步确定检查的重点是营业税、房产税与土地使用税。

　　（二）检查的具体方法

　　检查人员到户后，出示了《税务检查证》并下达《税务检查通知书》，该企业会计按要求提供了2006年至2008年度会计账簿、凭证、xx、合同等资料，检查人员初步进行了检查后，并未发现什么问题，于是检查人员决定采取账面检查、面谈询问、实地调查相结合的方式，围绕查前准备确定的重点进行检查。

　　账面检查后确认了该企业存在取得的房屋租赁收入，仅缴纳了营业税及附加，未申报缴纳房产税与土地使用税的问题，就此情况，检查人员向企业的法人及财务人员进行了询问。原来该企业的房产税与土地使用税由某外运公司缴纳，而该公司不收取某外运公司的物业管理费，该公司与某外运公司是同一法人，是某外运公司的全资子公司，该公司与某外运公司是关联企业。该公司承认2006年至2008年未收取某外运公司的物业管理费，未缴纳营业税及附加。

　　为核实该企业租赁收入是否真实入账，检查人员决定进行实地检查，检查中未发现少记租赁收入的情况，但发现出租的房屋未安装电表、水表、气表，而该企业却是按物业管理费扣除代收的水、电费后余额缴纳营业税，因此检查人员就此问题询问了相关人员，原来该大厦只有一个电表、水表、气表，支付的电费、水费、取暖费均由该企业负担并取得票据核销，企业按收取的物业费扣除出租面积计算的电费、水费、取暖费后的余额作为计税依据缴纳营业税。于是检查人员向该企业的负责人认真解释了此扣除不符合代收代缴水费、电费、取暖费允许扣除的规定，应补缴营业税及附加，该企业的负责人对补税予以认可并表示今后将加强税收政策学习。

　　三、违法事实及定性处理

　　（一）违法事实

　　1、该企业2006年至2008年未收取关联企业（某外运公司）的物业管理费，未按规定缴纳营业税及附加。

　　2、该企业2006年至2008年从收取的物业管理费中扣除的水费、电费、气费不符合规定，少缴纳营业税及附加。

　　（二）处理决定

　　对该物业管理有限公司追缴2006年营业税64716.16元，城市维护建设税4530.13元，教育费附加1941.48元，地方教育附加647.16元；2007年营业税71751.15元，城市维护建设税5022.58元，教育费附加2152.53元，地方教育附加717.51元；2008年营业税63379.87元，城市维护建设税4436.59元，教育费附加1901.4元，地方教育附加633.8元，合计221，830.36元。加收滞纳金68，632.44元。

　　四、案例分析

　　本案能够成功查处，案前的分析研究、案中的决策部署对本案的检查起到了关键性作用，因此，从事一线检查工作的检查人员，无论是日常检查，还是专项检查、专案检查，注重税收情报资料的分析作用，作出良好的决策，就能少走弯路，对查处税收违法行为会起到事半功倍的作用。