国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售xx的，要按照xx金额来确认收入；未开具xx或未全额开具xx的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但{zg}不能超过按银行同类同期xx利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
【点评】在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局5月26日发布《》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。土地增值税将其他方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”，效果如何呢？
、土地增值税可能产生的影响
（1）属于“国十条”的配套措施，预示“国十条”各项条款将被从严执行，市场预期将降低，有助于遏制房价过快上涨。
“新国十条”中提出：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。而国税总局26日发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)对土地增值税清算的各种情况，在技术环节予以明确。《通知》属于“国十条”的配套措施。在各地方政府相继出台实施了“国十条”的实施细则之后，国税总局也开始出台配套措施，这意味“国十条”各项条款将被严格执行，而不是停留在政策层面，这有助于低于市场预期，遏制房价过快上涨。
（2）有助于减少开发商手中的现金流，促使开发商尽早回笼资金。
土地增值税本身税率就比较高，如果从严执行，会减少开发商手中的现金流，严重者可能会令部分开发商资金链出现危机。在这种情况下，开发商可能会加快开发进度、调低价格、加快商品房上市步伐，以期尽早回笼资金。
此外，如果收紧资金,开发商拿地的能力就没那么强了，炒地的热潮将会退却。
（3）可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。
（4）将会增加开发商囤地和捂盘的成本。
土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，{zg}要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。
（5）有助于抑制开发商疯狂提价的行为。
因囤地或捂盘而获得额外收益，高则可征收60%土地增值税。如果能严格执行，开发商涨价的冲动就减少了，因为涨的多，最终获取的利润增长反而可能减少，而且还将面临销售进度和资金回收减缓的市场风险。因此，开发商很可能不会将重点放在提高房价上，而是经过多方权衡，确定合适的价格及销售时机，以获取{zd0}收益。
、但是土地增值税从严征收能否实现，还有待观察，主要原因有以下几方面：
（1）征收有难度。
土地增值税清算的技术性较强，涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容，同时，不少房地产企业的账面复杂，进一步加大了征收难度。此外，因为土地增值税清算需要多个部门协同处理，因此清算政策的覆盖面很可能xx在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。
（2）可能遭遇“执行难”。
新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。
（3）开发商可能通过各种手段来增加扣除成本，以降低增值额，从而少交土地增值税。
我国土地增值税的征收程序是：企业上报资产增值状况，由税务部门进行评估和清算，然后确定税率进行征收。但由于评估程序相对封闭，留给双方很大的操作空间。
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