解读上海高院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

宏观政策调控后，房屋买卖出现了一些新问题，上海高院在2006年10月23日出台了《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》，这是对审判实务中具有指导作用的一个书面意见，买卖双方有必要予以重视。现笔者根据实务操作予以解释。

　　一、因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理；当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。

　　上海高院认为，根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

    笔者认为，该条规定主要针对到手价而言。到手价是卖方实际拿到手的价款，不包括交易中卖方应当承担的各项税收。如果当事人对税收由谁来承担没有明确约定，那么买卖双方就应当根据法律的规定各自承担，比如由卖方承担营业税，买方承担契税，但这只是法定的义务，当事人也可以将本应由自己承担的税收约定由对方来承担。不过，税收政策受经济形势影响很大，因而常产生变动。比如，买卖合同中约定合同价是200万元并由买方承担所有税费，即是说200万元为卖方到手价，那么在税收政策变化时，不管税收增加还是减少，所有的税费应当由买方承担，买方也不得以任何理由拒绝。同样，买卖合同约定合同价200万元，假设卖方应当承担的税收是10万元，买方为卖方承担税收5万元，卖方自己承担5万元，如果税收政策调整，比如卖方要承担的税收变成12万元，那多了来的2万元还是应由卖方承担，因为对这2万元双方没有约定，应当按法律规定确定由谁来承担。

　　二、当事人能否以银行不再办理转按揭xx、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

　　上海高院认为，2005年3月28日上海市银行同业公会规定，通过xx购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房xx的转按揭服务。同年4月5日，上海市房地局进一步明确，出售方必须还清xx后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行还清xx，或双方在合同中有其它特别约定（如xx不足或不成，房屋买受人自行补足xx等）的，当事人以xx政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

    笔者认为，转按揭是在指有转让有银行抵押的房产时，由买卖双方向xx银行提出申请，卖方不用先还清xx而直接过户交易，买方取得产证后，由买方作为借款人来承担银行还款义务。转按揭{zd0}的好处是对资金的需求量小，能够迅速交易。比如房价200万元，卖方尚有银行抵押120万元，出售时卖方不需要另筹资120万元先把xx还清，买方也只需向卖方支付80万元即可交易，120万元的xx由将来由买方来还。但目前这种做法已经禁止。如果当事人在合同中约定以转按揭作为交易条件则不能履行合同，因此，在这种情况下，不能履行合同的责任不能归责于任何一方当事人，因此当事人均可解除合同，且互不承担违约责任。不过，如果卖方愿意自行筹资还清xx就具备了继续履行合同的条件，因此买方不能以此为由解除合同。另外，如果合同约定如xx不足或银行不同意xx的情况下由买方自行筹资，则买方也不能以此为由解除合同。

三、房屋买受人能否以银行xx成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

上海高院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，xx成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以xx成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明xx不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

     笔者在实务中一直向当事人强调，合同中约定银行xx方式支付房款的，买方一般不得以xx未经银行审批通过为由不承担违约责任，因为合同作这样的约定仅表明卖方同意买方以xx方式付款，但按时支付房款的责任还是买方的法定义务，合同法第65条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。” 因此银行仅是协助买方付款的第三人，在银行不付款时买方当然要承担违约责任。上海高院对买方是否能要求解除合同的情况加以细分：

1、  原则上，买方不得以xx情况变化为由要求解除合同，因为买方作为违约方来说并没有合同解除权，合同解除权只有守约方才能行使；

2、  如果买方能够证明因银行不xx确实严重影响了其履约能力，则根据合同法第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，由于买方已失去履约能力，则买方可依据合同法第110条解除合同。需要注意的是，银行不xx的原因不能归责任于买方，如由于买方信用原因造成银行不xx，买方仍然不能解除合同。

由此看来，在银行不xx时，买方原则上不能主张解除合同，作为例外，除非买方有证据证明确实丧失履约能力，但买方均应当承担违约金责任。因此，在合同签订时，买方应当充分考虑到银行不xx时的风险应由自己承担，从而在合同中设计出双方都能接受的付款条件。

四、由于房屋中介公司不当行为，致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款，房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的，如何处理。

上海高院认为，为确保房地产市场的健康发展，国家有关部门规定个人将购买不足一定年限的住房对外销售的，应全额征收营业税，同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时，将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此，房屋中介公司接受委托后，应秉持为委托人服务的原则，全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

笔者认为，在实务中类似纠纷屡见不鲜，但上海高院这个规定仅针对业主将期房出售委托中介公司办理的情况，而对其它纠纷并不涉及。实务中大量与此有关的纠纷通常出现在这种情况之下：上家要求到手价是200万元，而中介告诉下家各项税费是20万元（假定），但过户交易时下家却发现各项税费是25万元，由于形成纠纷。对下家来说，多出来的5万元税费如果自己不付的话可能对上家要承担违约责任，但如果要求中介承担的话，又往往缺乏充足证据证明中介将税费计算错误。从合同法角度来看，中介当向客户提供真实准确的信息，包括各项税费的计算标准，如果确有证据证明中介确有过错，那中介还是应当按其过错程度承担赔偿责任。

对上海高院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》的理解和适用

作者：张黔林律师

宏观政策调控后，房产市场出现了一些新问题，上海高院曾出台《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》，这是对审判实务中具有指导作用的一个书面意见，买卖双方有必要予以重视。现笔者根据实务操作予以解释。

　　一、因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理；当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。

　　上海高院规定：根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

    笔者理解：该条规定主要针对到手价而言。到手价是卖方实际拿到手的价款，不包括交易中卖方应当承担的各项税收。如果当事人对税收由谁来承担没有明确约定，那么双方就应当根据法律的规定各自承担，比如由卖方承担营业税，买方承担契税，但这只是法定的义务，当事人也可以将本应由自己承担的税收约定由对方来承担。不过，税收政策受经济形势影响很大，因而常产生变动。比如，买卖合同中约定为合同价200万元并由买方承担所有税费，即200万元为卖方到手价，那么在税收政策变化时，不管税收增加还是减少，所有的税费应当由买方承担，买方也不得以任何理由拒绝。同样，买卖合同约定合同价200万元税费各自承担，比如卖方应承担10万元。税收政策调整后，假设卖方要承担税费12万元，那多出来的2万元还是应由卖方承担，因对这2万元双方没有约定，故应当按法律的规定来确定。

　　二、当事人能否以银行不再办理转按揭xx、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

　　上海高院规定：2005年3月28日上海市银行同业公会规定，通过xx购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房xx的转按揭服务。同年4月5日，上海市房地局进一步明确，出售方必须还清xx后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行还清xx，或双方在合同中有其它特别约定（如xx不足或不成，房屋买受人自行补足xx等）的，当事人以xx政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

    笔者理解：转按揭是在指有转让有银行抵押的房产时，由买卖双方向xx银行提出申请，卖方不用先还清xx而直接过户交易，买方取得产证后，由买方作为借款人来承担银行还款义务。转按揭{zd0}的好处是对资金的需求量小，能够迅速交易。比如房价200万元，卖方尚有银行抵押120万元，出售时卖方不需要另筹资120万元先把xx还清，买方也只需向卖方支付80万元即可交易，120万元的xx将来由买方来还。但这种做法已被停止。如果当事人在合同中约定以转按揭作为交易条件但此后因转按揭停办而不能履行合同，因此不能归责于任何一方当事人，当事人均可解除合同，且互不承担违约责任。不过，如果卖方愿意自行筹资还清xx就具备了继续履行合同的条件，买方不能以此为由解除合同。另外，如果合同约定如xx不足或银行不同意xx的情况下由买方自行筹资，则买方也不能以此为由解除合同。

三、房屋买受人能否以银行xx成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

上海高院规定：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，xx成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以xx成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明xx不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

     笔者理解：在实务中笔者一直向当事人强调，合同中约定银行xx方式支付房款的，买方不得以xx未经银行审批通过为由不承担违约责任，因为合同作这样的约定仅表明卖方同意买方以xx方式付款，但按时支付房款的责任是买方的法定义务，合同法第65条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。” 因此银行仅是协助买方付款的第三人，在银行不付款时买方当然要承担违约责任。上海高院对买方是否能要求解除合同的情况加以细分如下：

1、原则上，买方不得以xx情况变化为由要求解除合同，因为买方作为违约方来说并没有合同解除权，合同解除权只有守约方才能行使；

2、如果买方能够证明因银行不xx确实严重影响了其履约能力，则根据合同法第110条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，从而认定买方已失去履约能力而在事实上不能履行合同。需要注意的是，银行不xx的原因不能归责于买方，如由于买方信用原因造成银行不xx，买方仍然不能解除合同。

由此看来，在银行不xx时，买方原则上不能主张解除合同，作为例外，除非买方有证据证明确实丧失履约能力。上海高院虽未明确在买方是否应承担违约责任（如支付违约金），但笔者认为这是应有之意，即不管什么原因造成买方未按期付款，买方均应承担违约责任。因此，在合同签订时，买方应当充分考虑到银行不xx的风险应由自己承担，从而在合同中设计出双方都能接受的付款条件。

四、由于房屋中介公司不当行为，致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款，房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的，如何处理。

上海高院规定：为确保房地产市场的健康发展，国家有关部门规定个人将购买不足一定年限的住房对外销售的，应全额征收营业税，同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时，将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此，房屋中介公司接受委托后，应秉持为委托人服务的原则，全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

笔者理解：在实务中类似纠纷屡见不鲜，但上海高院这个规定仅针对业主将期房出售委托中介公司办理的情况，而对其它纠纷并不涉及。实务中大量与此有关的纠纷通常出现在这种情况之下：上家要求到手价是200万元，而中介告诉下家各项税费是20万元（假定），但过户交易时下家却发现各项税费是25万元，由此形成纠纷。对下家来说，多出来的5万元税费如果自己不付的话可能对上家要承担违约责任，但如果要求中介承担的话，又往往缺乏充足证据证明中介将税费计算错误。从交易习惯来看，中介应当向客户提供真实准确的信息，包括各项税费的计算标准，如果确有证据证明中介确有过错，那中介还是应当按其过错程度承担赔偿责任。

五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。

上海高院规定：《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

笔者理解：在房产（包括期房、现房、二手房）买卖中，通常先签订《定金合同》、《意向书》、《认购书》、《预订单》等，由买方向卖方交纳定金，然后在约定的期限内再签订正式合同。当房价上涨得较快时，卖方毁约能得到更大的利润，这时，卖方就有可能将房屋以高价另售他人。而当房价下跌得较快时，买方可能宁愿丧失定金也不愿意按约定价款购买，由此造成卖方合同价与市价之间的差价损失。按上海高院的这条规定，在签订正式合同前的类似预约合同，如果当事人不履行，则应当以守约方的实际损失为限进行赔偿，也就是说守约方可以要求赔偿房屋的差价损失。比如，买卖双方签订了100万元房屋的意向书或类似合同，买方支付了5万元的定金，但房价上涨到110万元后卖方毁约，那么买方可以要求卖方退还定金5万元并赔偿差价10万元，而不是仅能要求卖方双倍返还已付定金。当然，涉及到房屋差价问题可能会对房价进行评估。

六、房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同，或不让房屋买卖双方见面，直接代理双方签订房屋买卖合同的，如何认定该行为的效力。

上海高院规定：房屋中介公司与房屋出卖人或买受人，尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样，往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系，而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的，其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关，由此产生的差价应归房屋中介公司，但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。房屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的，其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托{zd1}价的房屋买卖合同，而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据《合同法》第六十一条确定的，则该溢价部分应归属委托人（即房屋出卖人）；若有证据证明，房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托{zd1}价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此，房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房屋中介公司赔付。

笔者理解：中介吃差价有N种办法，上海高院此条规定只涉及了其中三种：

{dy}种，卖方明确表示将房屋卖给中介，中介再卖给第三方的。此时卖方与中介成立买卖合同关系，因此中介即使吃差价xx合法。细分下来，实际操作中有两种做法：一是卖方与中介签订买卖合同但不办理过户手续，待中介找到买方后，再加价将合同转让给买方，由卖方与买方共同办理过户手续。二是卖方与中介签订买卖合同后办理过户手续取得产证，中介找到买方后再由中介和买方共同办理过户手续。显而易见，前一种方式中介可获得的利润更多一些，不过，中介在采用此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介找到适当的买方时，卖方应当同意与买方另行签订买卖合同，此时中介系将买卖合同整体转让给买方而获得差价，所以应当根据合同法的规定取得债权人即卖方的同意。

第二种，卖方委托中介以不低于一定价格（如200万元）出售，而中介售价高于委托价（如210万元），则双方成立委托代理销售的关系，如果双方对溢价部分（即10万元）没有约定或约定不明，则该溢价部分应当归卖方。但是，如果对溢价部分有约定，如约定溢价归中介所有，则根据意思自治的原则，溢价部分应当归中介。

第三种，在第二种情况下，如中介按{zd1}委托价以委托人的名义与自己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同，再将房屋加价卖出获利的，则委托人可主张溢价部分。但在实务中法官对此的认定可能会有所不同，比如中介买入后并不立即卖出而是持有，或者按买入价作为合同成交价，这些都会影响到法官对案件的判断。所以不应当局限于中介是否加价卖出，而应当重点审查卖方是否为获利（经济利益或其它利益）而按{zd1}委托价购买。

七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书（以下简称“大产证”），房屋买受人（以下简称“小业主”）可否比照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求开发商承担违约责任。

上海高院规定：{zg}法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时，开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系，与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的，购房人据此要求赔偿损失，应当举证证明其因此而遭受了损失，不能直接参照{zg}法院司法解释的规定判令开发商承担违约责任，但购房合同对此有特别约定的除外。

笔者理解：所谓大产证，是指开发商对所开发的楼盘经初始登记后办出来的产证，产权人是开发商。小产证是开发商将房产出售给小业主后，由房地产登记部门发给小业主的产证，产权人是小业主。大产证如果没有办出来，小产证也就不能办出来。{zg}法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“出于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期xx利息的标准计算。”该条司法解释仅指业主的小产证逾期办出的情况下开发商如何承担责任，但并非指开发商大产证逾期办出的情况，所以在这种情况下上海高院认为不能直接适用司法解释18条。

2000年版的《上海市商品房预售合同》第10条规定：

该房屋的交付必须符合下列第       种方案所列条件：
    壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
    贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在_________年______月______日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
    叁、                          ”

如果合同约定的交付条件为第二种，即将大产证按时取得作为交付条件之一，则开发商如逾期办出大产证，则应当承担逾期交房的违约责任，因为合同将大产证作为房屋交付条件，所以可以追究开发商逾期交房的责任。

八、在二手房买卖中，房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行，或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行，买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的，如何处理。

上海高院规定：根据《合同法》{dy}百五十条规定，出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务，即必须保证所出售的标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权，但买受人明知的除外。同时，根据{zg}法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物的，转让合同认定有效，但抵押权人仍可行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭；受让人xxx务后可以向抵押人追偿。因此，出卖人将已抵押的房屋再行出售的，买受人可以请求解除房屋买卖合同，也可以请求依据前述司法解释的规定继续履行房屋买卖合同。房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行，而银行如系善意取得合法的抵押权，则可以认定出卖人的行为已构成违约，房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。

笔者理解：该条规定在物权法颁布之前制订，《合同法》第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”而《物权法》第191条第二款则规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为xxx务消灭抵押权的除外。”按物权法规定，在抵押期间受让人代为xxx务消灭抵押权的，可以出让抵押物，所以，为出售有抵押房屋而签订的买卖合同是有效的，但上海高院认为买受人有权解除房屋买卖合同的观点值得商榷。因为房屋虽然有抵押，但如果出卖人能及时xxx务而撤销抵押，那继续交易则没有任何法律障碍，在这种情况下并不影响交易也不损害买受方的利益，如买受人可请求解除合同则有失公平。否则，在房价下跌时买受人很可能以此作为拒绝买卖的借口，违背诚信原则。