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“房地产无论{zh1}价格涨跌，投资房地产股票的时机都已经过去了。”深圳老牌私募康晓阳说。前日，多位私募大佬聚首深圳谈到处于调控周期之中的房地产板块，多数表示“不看好”。而对于被多家券商研究机构认为“估值很低”的银行板块，阳光私募们的看法是，“万不要用市盈率给这些行业进行定价，并不觉得有太大吸引力。”

用相关板块代替地产股　　

“不管房地产价格是涨是跌，至少四个因素对房地产股票影响很大。”在前日下午，由招商证券和招商期货与私募排排网联合举办的“股指攻略·{zj0}私募基金论坛”上，天马资产管理有限公司董事长康晓阳表示，{dy}，房地产公司毛利会下降。第二，将来银行的杠杆会下降，地产公司没那么简单拿到地或者拿到银行的钱。第三，房地产公司的周转会下降，房地产交易没有那么活跃了，开发一个地到建起来，{zh1}xx销售完，这个周期要拉长。上述三个因素决定房地产的盈利会下降，无论房地产价格是涨是跌。
　　

从这个角度分析，“市场对房地产股估值预期会逐渐下降，简单一句话，可能房地产股会出现很低的PE，比如5倍。不要以为10倍、20倍就很低，5倍有可能就很贵了，香港很多公司{zh1}会低于现金价格而不是低于净资产价格。”康晓阳说，房地产市场里第四个改变因素就是估值方法、估值溢价会出现大幅下降，“我认为房地产无论{zh1}价格涨跌，投资房地产股票的时机已经过去了。”
　　

“过去10个月我没有投地产股，中间我看了好几次地产板块的估值和行业状况，我都放弃了投资。”从公募转身的阳光私募基金经理深圳奕金安投资总经理靳奕分析说，“在跟房地产相关的行业中，比如家电、工程机械等，它们跟房地产估值差不多，但它们并没有像房地产这样融资的需求，且受房地产影响远远小于大家的担心，我可以用这些板块替代房地产板块作为我的投资”。
　　

柏坊资产管理有限公司董事长龙小波表示：“如果房地产行业真的像刚刚说的这样全部被预期打下去，看整个对经济的影响程度有多大，如果对银行的信贷资产影响不是很大的话，这个政策还会继续持续下去，持续的周期有多长就很难说了，所以在下半年对整个房地产行业不是很看好。”
　　

“我觉得没有太大意义去xx这些短期政策的变化来决定你是否去抄底房地产股。”合赢投资管理有限公司总经理曾昭雄分析说，因为各种各样的因素，未来房产可能是一个投资渠道，但不可能是主要投资渠道。
　　“换句话讲，仍然不太看好趋势变化。市场是在不断振荡中变化的，简单讲我个人感觉花3-5年时间从今年一季度的狂热慢慢走向平淡，这是我对这个行业的看法。个人不觉得现在这个位置房地产股很有投资的吸引力。”曾昭雄说。
　　

不要用市盈率给银行股定价
　　“我觉得银行股也没有太大的投资吸引力。”曾昭雄在谈到地方投融资平台的问题时表示，去年为了刺激经济发展，尤其是几大国有银行放出很多xx，30%多可能留地方政府。
　　

曾昭雄认为，大家把银行的估值片面停留在xx是一个陷阱。他举例说，工行(601398,股吧)今年一季度的报表，不良xx覆盖了可疑类和损失类两类xx，不良xx拨备只有45%，所以，“大家千万不要用市盈率给这些行业进行定价”。
　　

“我到现在并不觉得这个行业让我感觉很便宜，大家要深入去分析，利差可能会提升5个BP或者10个BP，要认真分析内在，因为这是高杠杆的行业，要认真分析资产负债表所体现的一切科目。”曾昭雄说。
　　

“我估计这个市场上80%-90%的人是靠指数去挣钱，我很遗憾地告诉大家，我的感觉是靠指数致富的时代已经过去了，不管地产、银行或者是指数，指望现在买它，放20年，你从穷人变成富人，基本概率是0。”康晓阳分析说，“至于银行的PE，我甚至认为5倍PE都贵。”
　　

“银行的商业模式是什么？就是我们以前的钱庄，无外乎就是国家办的钱庄。”康晓阳分析，钱庄的生意{zh1}的结果就是20年赚一堆坏帐。
　　

“如果20年赚一堆坏账，还剩下10年，10年银行的一堆坏账，现在敢买吗？第几年卖出去？康晓阳反问，”银行什么时候有投资机会？刚完成债务重组的时候“
　　

金中和投资管理公司C E O曾军认为，实际上农行上市或者银行IPO对股市下跌没那么大影响，下跌主要是经济基本面和宏观政策决定的。“银行、地产这些大蓝筹股在政策没有明朗之前，调控没有完成之前，恐怕都还需要耐心观察。”曾军说。

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