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“房地产无论{zh1}价格涨跌，投资房地产股票的时机都已经过去了。”深圳老牌私募康晓阳说。前日，多位私募大佬聚首深圳谈到处于调控周期之中的房地产板块，多数表示“不看好”。而对于被多家券商研究机构认为“估值很低”的银行板块，阳光私募们的看法是，“万不要用市盈率给这些行业进行定价，并不觉得有太大吸引力。”

用相关板块代替地产股　　

“不管房地产价格是涨是跌，至少四个因素对房地产股票影响很大。”在前日下午，由招商证券和招商期货与私募排排网联合举办的“股指攻略·{zj0}私募基金论坛”上，天马资产管理有限公司董事长康晓阳表示，{dy}，房地产公司毛利会下降。第二，将来银行的杠杆会下降，地产公司没那么简单拿到地或者拿到银行的钱。第三，房地产公司的周转会下降，房地产交易没有那么活跃了，开发一个地到建起来，{zh1}xx销售完，这个周期要拉长。上述三个因素决定房地产的盈利会下降，无论房地产价格是涨是跌。
　　

从这个角度分析，“市场对房地产股估值预期会逐渐下降，简单一句话，可能房地产股会出现很低的PE，比如5倍。不要以为10倍、20倍就很低，5倍有可能就很贵了，香港很多公司{zh1}会低于现金价格而不是低于净资产价格。”康晓阳说，房地产市场里第四个改变因素就是估值方法、估值溢价会出现大幅下降，“我认为房地产无论{zh1}价格涨跌，投资房地产股票的时机已经过去了。”
　　

“过去10个月我没有投地产股，中间我看了好几次地产板块的估值和行业状况，我都放弃了投资。”从公募转身的阳光私募基金经理深圳奕金安投资总经理靳奕分析说，“在跟房地产相关的行业中，比如家电、工程机械等，它们跟房地产估值差不多，但它们并没有像房地产这样融资的需求，且受房地产影响远远小于大家的担心，我可以用这些板块替代房地产板块作为我的投资”。
　　

柏坊资产管理有限公司董事长龙小波表示：“如果房地产行业真的像刚刚说的这样全部被预期打下去，看整个对经济的影响程度有多大，如果对银行的信贷资产影响不是很大的话，这个政策还会继续持续下去，持续的周期有多长就很难说了，所以在下半年对整个房地产行业不是很看好。”
　　

“我觉得没有太大意义去关注这些短期政策的变化来决定你是否去抄底房地产股。”合赢投资管理有限公司总经理曾昭雄分析说，因为各种各样的因素，未来房产可能是一个投资渠道，但不可能是主要投资渠道。
　　“换句话讲，仍然不太看好趋势变化。市场是在不断振荡中变化的，简单讲我个人感觉花3-5年时间从今年一季度的狂热慢慢走向平淡，这是我对这个行业的看法。个人不觉得现在这个位置房地产股很有投资的吸引力。”曾昭雄说。
　　

不要用市盈率给银行股定价
　　“我觉得银行股也没有太大的投资吸引力。”曾昭雄在谈到地方投融资平台的问题时表示，去年为了刺激经济发展，尤其是几大国有银行放出很多xx，30%多可能留地方政府。
　　

曾昭雄认为，大家把银行的估值片面停留在xx是一个陷阱。他举例说，工行(601398,股吧)今年一季度的报表，不良xx覆盖了可疑类和损失类两类xx，不良xx拨备只有45%，所以，“大家千万不要用市盈率给这些行业进行定价”。
　　

“我到现在并不觉得这个行业让我感觉很便宜，大家要深入去分析，利差可能会提升5个BP或者10个BP，要认真分析内在，因为这是高杠杆的行业，要认真分析资产负债表所体现的一切科目。”曾昭雄说。
　　

“我估计这个市场上80%-90%的人是靠指数去挣钱，我很遗憾地告诉大家，我的感觉是靠指数致富的时代已经过去了，不管地产、银行或者是指数，指望现在买它，放20年，你从穷人变成富人，基本概率是0。”康晓阳分析说，“至于银行的PE，我甚至认为5倍PE都贵。”
　　

“银行的商业模式是什么？就是我们以前的钱庄，无外乎就是国家办的钱庄。”康晓阳分析，钱庄的生意{zh1}的结果就是20年赚一堆坏帐。
　　

“如果20年赚一堆坏账，还剩下10年，10年银行的一堆坏账，现在敢买吗？第几年卖出去？康晓阳反问，”银行什么时候有投资机会？刚完成债务重组的时候“
　　

金中和投资管理公司C E O曾军认为，实际上农行上市或者银行IPO对股市下跌没那么大影响，下跌主要是经济基本面和宏观政策决定的。“银行、地产这些大蓝筹股在政策没有明朗之前，调控没有完成之前，恐怕都还需要耐心观察。”曾军说。

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