满月新政   直面房产商与中介商

悲观情绪弥漫 交易一落千丈  楼盘入市迟迟放缓

    这个春天，房地产市场注定难以平静。在经历了2007年房价飙升、2008年在政策影响下的阶段性走低，以及2009年房价和交易量双双报复性反弹后，2010年4月，房地产业迎来了多年来最为严厉和系统的调控。此轮新政涉及的人群范围之广、市场各方对系列新政的众说纷纭，亦是过去数轮调控所无法比拟的。无论是有刚性需求的自住购房者还是改善性需求者，以及炒房客的心中，都对更多新政的出台、目前已发政策的落实效果，以及未来的房价走势，充满了问号。5月底，正是新政满月的时候，本报记者为此采访了多位无锡主流地产商、各大中介机构的业内人士，请他们谈一谈对宏观政策和本地楼市的认识与看法。

无锡市民生房地产开发有限公司总经理杨震霖

新政或许擦亮楼市眼睛

房地产业总的来讲，作为关系国计民生的支柱产业，它的发展既关系到千家万户的居住条件的改善，同时，它牵系若干个相关产业，它对促进相关行业的发展，创造众多的就业机会，为地方税源的高速增长创造了源泉。但这次中央政府对房地产调控政策出台速度之快，频率之高，力度之大，执行之细为历次调控之少有，可谓前所未闻。我想国家这次出台楼市新政也是经过慎重考虑的，中国是属于发展中国家，走的是平稳发展路线，可能是前两年国内的一线城市发展之迅猛超出了预想中的速度。国家出台新政后全国的房地产业都有所影响，做为无锡本土开发商的我们，一直以来只为无锡人民打造精品住宅。我们更了解无锡人民需要什么，什么样的产品会立于不败之地。

对于楼市，对于无锡，此刻正是新政快数月之时，现在这个市场就是购房者擦亮眼睛的时候了，什么样的产品是物有所值，什么样的产品不受影响，什么样的产品可以长期投资而使资本升值。房地产业一直是国家的支柱产业，我们不是让它不发展，就如我之前说的要平稳发展，那么怎样让它平稳走下去就是相关部门要做的事情啦。

国家既然出台了这样的政策，我个人认为那就是要控制一些投资投机性购房，为的就是我们能有一个和谐的购房环境，我想健康的购房环境才是我们{zh0}的销售策略。这个时候应该是我们地产商专注精力做好产品的时候，不管什么时候都是好的产品才会有好的市场。此次我们推出xxxx臻园，无论在规划、建筑、景观里面都有了进一步的提升、打造的就是超越经典。预计会在七月份面世。

无锡时代国际专案副经理赵晟

房产精细时代的来临

这轮新政目的相对也很明显，就是遏制投资和投机者。从近期新政的效果来看，一二线城市的房地产市场不但成交量有所变化，房价也开始有所松动。新政的核心点，我个人认为与房地产相关的事项主要为：客户进入观望期；楼市的成交量下降；一部分项目开始降价或者变相促销。在这种情况下，提醒购房者注意几个事项：找品牌信誉好的项目，品牌项目好，产品质量就有保证，对客户的利益本身就有保证；找地段好，交通便利，无论是自住还是投资，都有潜在的保值升值空间；投资的话，选择xxx高的小户型，因为总价比较低，出手方便，风险相对较小。

面对新政，无论是恒大的8.5折销售，还是大家热讨的房产税，都是值得深思的。对于目前的高房价，降价措施的实行不可能是千篇一律，搞一刀切的，因为不同城市的楼市环境有很大的差异性，相比较一线城市，无锡房产市场泡沫较小，总体上是物有所值，市场决定价格。今年的房价确实是较去年有明显的上涨，但这也是建立在我们加大对后续服务投入的情况下的小幅增长，属于合理增长的范围。降价并非是摆脱困境的捷径，我们也注意到目前无锡还没有出现降价的迹象，我们始终认为，保证产品优质化，服务人性化，才是提高市场竞争力的关键。尤而房产税方面，我认为他在全国推行的可能性不大。普通房按照1.2%的比例征收。对于投资者的影响不大，因为他们手中握着大量资金，不会在乎这点税款。

在本次房交会上，我们所有的在售楼盘全部参展，主推的是写字楼和公寓两种产品。当然我们也会推出一些优惠的措施，像在部分项目，我们会实行每平米优惠五百元。希望实现热卖的同时，希望锡城的房产商能够抗住目前的这个价格，这样的话，不会引起整个房市的全线降价。提高自身产品的品质，跟价格相匹配。

无锡金科东方王榭销售主管高欣欣

价格松动恐在下半年

这轮新政过后，国家应该不会再出台相关调控楼市的政策。因为这次国家在房产方面的政策，涉及的领域是多方面，主要在税收、金融等方面，影响到开发，建设、销售全过程。而且这次是由国务院直接出面，在实施过程中实行政府问责，执行力度之大，打击之精准，前所未有。而在下级政府的反应速度也很快，同时市场给出的反映也是立竿见影的，从目前的商品房成交量我们也可以看出来。就无锡而言，目前房价还没有出现明显的变化，我个人认为可能会在下半年出现一些波动，但是，会有多大的波动，尚不得而知。

短期来看，不仅是房地产市场会受新政的影响，房地产业链上的相关行业也将会受到影响。从房地产市场的长远发展来看，本轮房地产新政仍未能避免“xx医头，脚痛医脚”的问题，房地产市场如何才能保持健康、平稳的发展，国家应出台一些能彻底解决目前问题的政策，否则很难保证经过此轮调控的房价，又会迎来“报复性”的反弹。仅凭“粗暴式”的金融政策，从短期来看，确实影响是立竿见影的，但是普通老百姓的购房需求也被抑制了，这破坏了民生的需要，而且房地产作为支柱产业，占到税收的13%影响国家税收收入，尤其是在目前经济还没有走上良性循环的阶段。另外银行方面，如果一直房产的xx，肯定会给银行业带来不少利润损失。这一措施一旦实行，最直接的后果就是，一些竞争力不大，资金链不够兼顾的小房产企业因为资金不足，不得不退出房市，而一些大的企业也会遇到资金难题。

此次春季房交会，我们主推的是米兰米兰的新区项目以及金科大社区项目，除此之外，我们也注重品牌的推销，比如这次我们推出的邻里文化的宣传，主要是提高市场的认知度，购房时选择大品牌才是最可靠的，无论房价的升降，起码对于自住是保险的，因为有品质可以保证。

尚锦城高级销售经理  程路

练就内功的{zj0}时机

无论新政有怎样的影响，老百姓最关心的是房子的品质和价格。政策调控的时候，就是开发商抓紧练“内功”之际。何谓“内功”？简单来说就是把产品做好、做优、做精。很多的企业在市场好的时候，往往就把“内功”抛在旁边，市场不好的时候就又拾起来，这样的做法充分说明了企业自身的不成熟。实践也证明，坚持练“内功”的企业，推出的产品老百姓是不看价钱的，因此市场不管好坏，产品都不会愁销。中国政府的这种宏观调控，其目的是让住宅真正回归为住的功能，而不是投资的功能，是让更多的老百姓买到想要的、价廉物美的房子，我觉得这些都可以说明为什么我们卖的这么火爆。回头看看尚锦城在政策前和政策后期间的确有很大的变化，但是我们这个项目受政策影响比较小，因为我们的目标客户群体是无锡本地的刚性需求，以后我们交房的时候我们的入住率也会越来越高，客户也会在入住后发现这个地方是宜居的。

当然，随着太湖新城的逐步发展，整个区域已经成为无锡市最火爆的一个区域，这也是我们二期御品在新政的影响之下还会如此热销的原因。

无锡房美来不动产总经理 刘大卫

前景不容乐观

    新政出台后，市场出现僵持、观望，是市场不同主体博弈状况的表现。在缩量之后，房价将会迎来松动和回调的阶段。短期内出现房价合理回归与中长期房价出现上涨并不矛盾，所以，我们不认为简单的降价是上策。但我们也认为，国家近期采用的宏观调控政策切勿盲目乐观，一纸新政便可力挽狂澜，拯救中国楼市，因为单从政策层面上来解读，治标不治本。在我看来，中国房地产市场环境的完善需要三个关键点：一、住房保障制度建设；二是物业税的实施，即剩余性房产持有者的退出；三、房地产金融政策的精心遏制。目前，无论是国十条，还是新政，都属于短期调控。短期调控的特点在于两个任务的完成，首先是打击重点城市，比如上海、北京、广州、深圳等；其次是解决房价过高问题，主要涉及投机或投资性的xx物业。楼市新政以来，市场观望情绪甚浓。这样的观望期起码还要过两个月,甚至更长时间。有专家预测，本轮调控在年底之前都不会结束；更有人说，降价促销快速回笼资金才是地产商脱离困局的上策。对此我不太认同。占尽地域优势的房价依然坚挺。受刚性需求或称改善型需求的物业还是会居高不下的。每个在全国各地都有项目的开发商，都会根据各地的实际情况进行营销，现在的楼市情况包括无锡只是在楼市新政的背景下被无限地放大了，因此楼市反复的可能性较大。对于学区房、地铁房等还是可以投资的。国家此次调控并不是只针对房地产业，而是在调整中国的经济结构，房地产去年的快速飞升也确实是存在问题，就像有了泡沫就要挤出去一样，这是很正常的。希望中国的经济不要再像过去一样，一味地依靠出口、投资。对于国家的政策调整我们百分之百的支持。（本报记者：徐浩）

新政影响系数图

   物业类型      影响系数

投机型         大

投资型         小

     改善性         有所影响

   首次置业性     延迟成交

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