杭州汽车发动机厂（以下简称“杭汽发”），与杭州市政府大楼仅一路之隔，目前该厂区搬迁工作已正式展开，搬迁后所在地块将作为住宅及公建用地公开出让。
据了解，杭汽发只是杭州市区首批搬迁企业之一。据相关规划，到2010年，将有74家大型企业搬离主城区，而腾出的数千亩土地无疑将成为土地市场主力。企业搬迁推进，杭州土地市场的一场大变局日益临近。
市区企业大迁徙
在杭汽发厂搬迁的背后，则是杭州庞大的企业搬迁工程。
为了逐步改变杭州“北工南市”的城市布局，把工业重心移向开发区和工业园区，该市在主城区实施“退二进三”、“优二兴三”，该工程总体规划包括：从2001年起分三年共关停转迁了316家影响生态环境的水泥、矿山和砖瓦企业；主城区到2010年分三期搬迁74家污染企业，并启动首批16家污染企业的搬迁工作，加快调整产业结构和空间布局。
把众多传统企业搬离主城区，一直是杭州市政府近几年的重点工作之一，而日前该工作再次提速。
7月4日，杭州市委书记、市人大常委会主任王国平在市区企业搬迁工作专题会议上再次强调，“要加快市区企业搬迁步伐，坚持‘能搬则搬、能快则快’原则，一次规划、分步实施，加快符合条件企业的搬迁。”
杭汽发厂区搬迁就是主管部门加快搬迁工作中的一项重要内容，同时也是主城区企业搬迁关键部分——运河沿线企业搬迁的“{dy}炮”。5月20日，杭汽发签订搬迁协议，6月，该厂区搬迁工作正式开始。
杭汽发隶属于中国重汽集团，主厂区占地214亩，占据城市中心的大范围区域，濒临亟待保护的运河，对环境影响较大。在政府有关部门的描述中，该厂区的搬迁从一开始便是铁定的：“杭汽发搬迁工作的顺利实施，无疑是为沿线其他重点企业带了个好头。”
2002年12月，杭州市区首批搬迁企业名单出炉，确定了杭州中策橡胶有限公司等16家企业为首批搬迁企业，此后，首批搬迁企业又增加到26家。目前，杭州民生药业集团等8家企业已完成搬迁，杭州中策橡胶有限公司、杭州电缆有限公司和杭华油墨化学有限公司3家企业正在进行新址建设，其他企业或正在进行征地拆迁工作或正在开展资产评估、环评等前期准备工作。
知情人士透露，除了已确定将搬离市区的26家企业外，目前，杭州市区还初步排出了城区范围内拟搬迁的所有企业名单。与{dy}批搬迁名单相比，此次拟搬迁企业数量更多，范围更广。杭州市经济委员会已向市委、市政府建议，对未列入搬迁的企业，以近期搬迁、中远期搬迁和暂不考虑搬迁三类进行分类。
值得注意的是，当初启动市区企业搬迁工程的目的，除了环境保护外，还包括了盘活存量土地。
政府意识：充分发掘价值
杭州盘活存量土地的动力何在？
事实上，为了缓解市政府在资金上的压力，企业搬迁腾出的土地价值注定要充分发掘。
2004年1月，杭州市人民政府发布并实施《杭州市市区范围内市属工业企业搬迁实施细则(试行)》，细则规定，搬迁专项资金主要来源于企业搬迁腾出土地的出让收入，搬迁专项资金中的企业土地招标拍卖所得的45%净额,应单独进行明细核算和反映。
此外，2005年3月颁布的《杭州市工业企业搬迁专项资金管理补充办法》对搬迁后的土地作出专项处理政策，“工业企业搬迁后的土地由市土地储备中心负责收购。工业企业在与市工业企业搬迁工作领导小组办公室签订《企业搬迁协议》的同时，与市土地储备中心签订《土地收购补偿协议》。《土地收购补偿协议》应明确土地面积、交地标准、交地时间、土地收购补偿标准、收购费用支付时间等，土地面积以土地使用证上载明的面积为准。”“搬迁工业企业土地公开出让后，其招标拍卖挂牌出让所得45%部分，在扣除市土地储备中心已支付的企业土地收购补偿款、利息、相应地块前期土地整理费用等款项后的剩余资金，由市土地储备中心直接缴入搬迁专项资金专户。”
就是说，这些动辄上百亩的市区绝版宝地将通过该市土地储备中心，重新进入储备入市出让的流程。
“为了带动企业搬迁的积极性，解决搬迁资金问题，土地出让金将扮演关键角色。因此，我们规划部门的任务就是通过合理规划，在土地的出让过程中充分发掘并实现地块价值。”杭州市规划局一位不愿透露姓名的负责人向本报记者透露。
“规划部门将结合地块的地段等多方面特点，制定出住宅、商办、公建等用途单一或综合的优化方案。同时，土地储备中心将在地块的储备、推荐、出让过程中充分实现地块价值，简言之就是保证以理想的价格出让。”
地段优良、成块面积大便于整体规划等，地块本身的优势也让“卖高价”成为可能。
以杭汽发地块为例，该地块位于杭州两大交通主干道——天目山路和莫干山路的交叉板块，周围社区成型较早，购物、医疗、休闲、商务等各类配套均较成熟，东侧大型公建及xx商用物业正在崛起，西侧为浙江广播电视机构及多个政府部门。
目前，该地块周围楼盘均价鲜有低于每平方米1万元的，而据上述规划局人士透露，该地块已经基本确定为住宅以及部分公建用地，“包括杭汽发在内，杭州面粉厂、杭州棉纺厂等厂区地块已经进入土地储备中心的运作流程，具体的推地时间将视搬迁进度而定”。
根据当地有相当部分开发企业开发商透露，企业搬迁工程刚一启动，他们就已经盯着一些地块。除本地开发企业外，外地、外资开发企业同样有着浓厚兴趣，知情人士透露，这其中就包括曾经以天价拿下杭州湖滨校区地块的嘉里。
土地资源大整合
在企业搬迁工程的另一头，这些企业将在主城区以外的新兴地区重新布局。根据市政府的规划，这些企业大多将迁入产业集聚的江东、临江工业园区和余杭、钱江经济开发区。
很明显，这是在城市扩容的大背景下由政府大力推动的“通过企业搬迁，主城区腾地，新区供地”的土地资源大整合。
杭州是一个多山、多水而主城区狭小的城市，近几年，为了适应城市规模扩大的需要，特别是可供开发的市区土地日益稀缺，整个城市开始了扩容。东到钱江新城中央CBD，西到西溪湿地xx聚居区，市中心已经是一地难求。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬指出，企业搬迁腾出的土地将是今后杭州主城区土地供应的重要组成部分，甚至在一定程度上，是大幅地块供应的主力，因此，会对整个土地市场产生影响。
“在土地政策严控、城区土地紧缺的情况下，地方政府的操作空间本就不大，这些搬迁腾出的土地，把握推地节奏将非常关键。”虞坦言，在某种意义上，企业搬迁腾出的这些土地对整个杭州的土地市场而言，是个不确定因素。
