二、合 肥 篇

进一步加强合肥市城市改造工作的措施

建设城市、改造城市比直接投资产业能更有效地推动经济增长。改革开放以来，合肥市城市建设有了巨大的发展，新建了一环路、二环路和五里墩立交桥；对南淝河、二里河、史家河进行了综合整治；对金寨路、长江路、城隍庙、淮河路进行了改造；开发了琥珀山庄、南苑新村、西园新村等一批获得国际和国家奖的住宅小区；等等。这些建设对提高城市总体服务功能，改善投资环境和人民群众的生活条件，进一步扩大对外开放，促进合肥经济、社会发展发挥了重要作用。但是，从发展的眼光看，我市在城市规划布局、服务功能、建筑风格、建筑品位等方面还存在一定的差距和局限性。

合肥市是中部欠发达城市，由于历史原因，城市服务设施、基础设施、生活设施等建设方面很大程度上处于欠帐状态；过去改造过的一些建筑物无论是建筑风格、建筑品位都有待于进一步改善和提升；城市一环、二环及其周边危旧房和城中村星罗棋布，环境脏乱差，土地利用效能低下，还有许多弱势群体仍居住在“房屋年久失修、无配套设施”的环境之中；老城区内一些处于城市黄金地段的土地，被一些机关、企事业单位所使用，这些业主往往不能凭自身能力和实力进行建筑资产的更新改造，使土地资源难以转化为土地资本。这些状况与合肥市省会城市的地位不相符合，与合肥市跨越式发展不相适应，与科学发展观和可持续发展不相协调。

随着国家提出“中部崛起”、省委提出“东向发展”以及我市提出“工业立市”和跨越式发展战略的实施，东部沿海地区投资正在逐步向中部地区梯度转移，我市“三大推进”和招商引资工作遇到了千载难逢的发展机遇。许多国内外知名的工商业企业已纷纷在我市投资兴业，有的大企业、大集团还将总部逐步向合肥搬迁，为工业服务的金融、商业、中介机构、现代物流等一批企业也纷纷进驻合肥或计划进驻合肥。为此，配套的写字楼、星级酒店、公寓、住宅、商场、餐饮、文化、体育、娱乐、旅游等设施都将有一定的投资与消费需求。从合肥市开发办和合肥市房产局分别提供的房地产开发业绩报表、商品房预售及二手房交易报表来看，我市房地产开发投资稳步有升，市场供求基本平衡，二级市场十分活跃，租赁市场前景广阔，房地产市场一直呈良性健康的发展态势。由此可见，合肥市未来的房地产市场发展空间仍然很大。

因此，加快合肥市城市改造与建设，实施“141”发展战略，改造老城区、危旧房和城中村，启动滨湖新区建设，不仅必要而且可行。它将有利于优化我市的城市空间布局，落实城市规划，拉动经济增长，改善群众生活环境，提升城市形象，推动经济发展和社会进步，利在当代，功在千秋，是时代的呼唤，历史发展的必然，民心民意的选择。当前，合肥市城市改造工作应着重抓好以下几个方面：

（一）科学定性、准确定位，明确任务，实现目标。城市改造不仅包含对陈旧的建筑、城市公共设施方面的改良、发展和完善，同时还包含城市经济的产业结构和产品结构的提升和换代，甚至还包括对城市文化观念设施等方面进行现代化改造。当前，合肥市城市改造主要任务应侧重于拆除已经失去存在价值的建筑物，对这些旧建筑物所占的土地资源进行整合、再利用、再开发，进一步更新城市建筑物和公共设施，扩大城市空间利用效率，提升城市品味和形象。城市改造的指导思想是：“政府引导、政策扶持、市场运作、业主参与、条块结合、以块为主”，应依据不同区域而科学定位，采取打“组合拳”的方式进行统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设。具体将城市改造划分为老城区改造、危旧房改造和城中村改造三种类型。

{dy}种类型――实施老城区改造，打造中央商务区。老城区改造范围为环城马路内的5.5平方公里。通过拆旧建新、拆旧建景、拆旧建绿、拆旧复旧、改造用途、整修装饰、美化绿化亮化街景等多种方式，整合和改造现有老城区的无形资产和有形资产，营造城市的{zj0}投资环境与{zj0}商机，吸引国内外商家投资兴业，建设以金融结算、星级酒店、科技信息、文化娱乐、商贸中心（CBD）业态为主的建筑群体。同时按规划要求配套建设商业街、连锁餐饮、地下停车场、公园游园等设施。实行优惠政策以及拆迁改造和规划控制，引导中小学校、医疗卫生、体育设施适度迁移，引导和鼓励城区人口向政务新区、滨湖新区和其它片区迁移，严格控制和减少居住用地密度，适度减少大型公交车辆，适时开发地下交通，改善城区静态、动态交通环境，完善城区综合服务功能，提高老城区商业、金融的集聚力和核心力。争取利用5-6年的时间，实现将一户一店、摊点经营、街巷零乱、建筑无序的老城区改造成为高楼大厦林立、建筑风格各异、功能配套齐全、交通秩序井然、市场繁荣活跃的中央商务区的目标。老城区改造的切入点可从三孝口改造和华侨饭店改造入手。

第二种类型――实施危旧房改造，营造生活服务区。危旧房改造范围为环城马路至一环路区域。通过盘活、整合现有存量国有土地，采取统一拆迁、异地安置（或货币补偿安置）、重点解危、适度解困、净地出让、成片开发、配套建设的方式，建设风格鲜明、功能完善的各类生活服务区和公共配套设施，同时按规划要求加强周边的医疗卫生、文化教育、健身中心、餐饮娱乐、休闲购物、游园小品等设施的建设，适时发展快速公共交通，方便居民学习、工作和生活。争取利用3－4年的时间，实现将危及群众生命财产安全、居住简陋拥挤的建筑物改造成为符合城市规划布局和功能要求的融社会服务设施和公共活动场所为一体的生活服务区的目标。危旧房改造切入点可从庐阳区“劳动村”、瑶海区“坝上街”和蜀山区“五里岗”入手。

第三种类型――实施城中村改造，建设文明新社区。城中村改造范围为一环路至二环路区域及二环路周边。通过集体土地变国有、拆旧建新，多余土地招拍挂，土地收益用于项目改造；村民变市民、建立四保障（就业培训、养老保险、医疗保险、{zd1}生活保障）；拆村并点、村庄变社居，并对周边零星工业企业实行“退二进三”、入区入园，整合土地资源进行再利用、再开发。在建设新型社区的同时，要对周边的市政基础设施、文化体育设施、涉外教育机构、交通设施、医疗卫生设施、消防设施、生活服务及三产设施、园林绿化、风景旅游、专业批发市场、现代物流实行统一规划、统一投资、同步建设，适时发展城市轻轨,沿二环外侧新建绿色生态长廊，结合环境保护规划，对穿城河流（例如四里河、板桥河、十五里河等）进行生态景观整治，保护两大水库资源。争取利用4-5年的时间，实现将土地利用效能低下、房屋乱搭乱建、居住人群混杂、环境脏乱差、生活设施不齐全、管理无序、零星分散的旧村庄改造成为设施配套、生活方便、环境整洁、交通便利、治安良好、秩序井然、管理民主、适宜居住，集“社区服务、社区管理、社区文化”为一体的文明新社区的目标。城中村改造切入点可从瑶海区东七社居委、庐阳区大杨镇、蜀山区井岗镇、包河区义城老街入手。

此外，对二环以外的土地加强规划控制，严禁无序建设，加强建设用地开发整理，建设滨湖新区，构筑现代化环湖新城。

（二）强化领导，明确职责，加强宣传，形成共识。城市改造是系统工程，涉及社会的方方面面，政策性强，任务艰巨。为了保障改造工程的顺利实施，应强化领导，形成合力，应成立由市主要领导为指挥长，分管市长和协调副秘书长为副指挥长，市直各相关部门、各区政府主要负责人为成员的合肥市城市改造指挥部，下设办公室，办公室设在市建委（或设立临时常设机构），人员从有关部门抽调，负责城市改造工作的组织、领导、协调与实施。

在城市改造过程中，各区和市直有关部门应通力协作，分工负责：由市规划局负责项目选址和方案审查；由市发改委负责项目立项和可研；由市土地储备中心负责项目策划和资金筹措；由区政府负责土地熟化和房屋拆迁安置；由市城市改造指挥部办公室牵头组织熟化土地的基础设施配套建设；由市国土局负责组织“招拍挂”；由项目竞得者负责开发建设。

发挥舆论导向作用，通过广泛深入地宣传，克服局部利益、眼前利益、小农经济和本位主义思想，树立顾大局、识大体，为合肥市跨越式发展争先进位的意识，倡导“人民城市人民建”的精神，充分调动社会方方面面的积极性、主动性和创造性，形成支持城市改造、参与城市改造的合力。

（三）规划先导，研究在先，重点突出，适度超前。城市规划搞的好不好，直接关系着城市经济的效益，关系着城市总体功能是否能够有效发挥，关系着经济、社会、人口、资源、环境能否协调发展。要加大城市规划的资金投入，促进城市控制性详细规划的研究与编制在区域上更广泛，在深度上更细致，在时空上更超前。要十分重视对改造片区的定位策划和规划设计工作，尽可能做到“以人为本”，协调社会、经济和环境的关系，维护社会公共利益和保障城市的可持续发展，力求做到三行，即根据城市的性质、定位和发展战略，考虑城市空间布局、功能定位，合理确定项目及附属设施、建筑风格等规划控制指标，决定城市土地的用途；处理好局部与整体、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代建设与保护历史遗产的一系列关系，同时做好与国民经济发展规划、产业发展规划、环境保护规划和土地利用总体规划的衔接；坚持高起点、高标准规划，把近期与长远、需要与可能结合起来，立足当前，面向未来，统筹兼顾，综合布局。

在实施城市改造过程中，规划的主要职能是对城市改造的功能定位、规划布局、形象设计、城市整体推销等进行宏观上的把握。在微观上要明确提出项目用地性质、面积、容积率、绿化率、建筑高度、建筑密度、配套设施等规划控制性指标。总的来说，就是要坚持以规划为龙头，按照城市建设总体规划要求，以规范优美的居住（商务）环境为标准，以创造良好的生活（工作）秩序为条件，积极推行配套工程建设，形成城市建设与发展的新格局。

（四）以人为本，依法拆迁，维护权益，兼顾公平。城市改造不仅是经济发展和城市建设的需要，更是满足人民群众日益增长的改善居住条件的需要，在实施拆迁过程中要始终坚持“以人为本”和依法行政相结合的原则，对现有的拆迁安置政策要进一步进行细化和完善，并根据城市改造项目的定性与定位，研究出台《老城区改造实施细则》、《危旧房改造实施细则》和《城中村改造实施细则》，对不同的改造项目、不同的拆迁对象，实行不同的拆迁补偿安置政策。

进行大规模的城市改造，简单的外迁居民将会使许多困难家庭的生活难以维系，除了购买房屋、家庭用品外，谋生手段往往也要从头来，交通、购物、子女入学等都成为不得不面对的棘手问题。因此，化解各类矛盾，拆迁与救助并举是加快房屋拆迁进度的有效途径。我市可以在继续贯彻拆迁安置低保政策，即产权调换差价按照政府规定的定额收取（与其它城市相比标准较低）的前提下，逐步尝试“对私有住宅人均使用面积达不到{zd1}保障面积的予以补齐，并按安置房单体造价结算差价；实行异地安置的，可根据《合肥市城市房屋拆迁管理办法》的规定系数增加安置面积”，以维护被拆迁弱势群体和低收入家庭的切身利益；对城市“双困户”（住房人均使用面积低于{zd1}拆迁安置保障面积同时又享受低保）可在原被拆房屋的产权调换差价上给予免收费用，同时对拆迁户的子女入学、医疗卫生等方面也要妥善安排，以体现党和政府的深切关怀。

城市改造的拆迁安置方式和土地供应方式应根据不同项目、不同对象、不同区域区别对待：对老城区改造拆迁的住宅采取出城异地安置和货币化安置相结合的方式，对老城区改造拆除的商业用房，采取货币安置和补交差价就地购买相结合的方式；对危旧房改造采取异地安置和货币化安置相结合的方式；对城中村改造采取原地集中安置。城市改造的房屋回迁安置用地原则上采取划拨方式供应（安置者愿交土地收益的，也可按出让方式供应），若原拆迁房屋属商品房的，其安置用地应采取出让方式供应。

城市改造范围内拆迁安置后的净地纳入市土地储备，由市国土局通过“招拍挂”方式供应，土地价款在偿还土地储备中心先期支付的银行xx本息，扣除用于市政基础设施建设投入资金和公共设施用地分摊成本后，如仍有盈余，则按照“收支两条线”的方式，由参与改造的原土地使用者（主要是指建筑体量较大且拆迁时没有领取补偿资金或实行一次性安置的非住宅产权单位，视其参与投资）、项目所在区政府和市政府按2:3:5的比例分享，并按政策规定的用途使用，同时运用行政手段、法律手段调整和兼顾城市改造过程中的各方利益。

（五）调查测算，打捆建库，筹措资金，分期实施。结合我市城市区划的调整，由各区政府牵头，规划、国土、房产、拆迁等有关部门参加，对本辖区范围内的各类改造项目进行详细的调查摸底，形成相关数据、图片资料，报城市改造指挥部办公室审核后，对符合条件的建立城市改造项目档案库，并根据城市发展需要以及改造难易程度，编制年度改造计划，征得60%以上产权人意见后，向社会公布。市土地储备中心根据年度改造计划，将拟实施的项目组合打捆（老城区改造项目与城中村改造项目搭配，危旧房改造项目与城中村改造项目搭配），科学测算项目改造成本，编制《项目改造开发建议书》，通过多元化的融资方式，搭建银、企、政三方互惠的合作平台，扩大改造资金的来源，建立健全城市改造工程的资金链条。

合肥市城市改造工程应采取“多轮驱动，有计划、有步骤，分期实施、定期公布《鼓励类三产产业入市目录》、出台引导和扶持政策（另行制定）”的方法，积极构筑体制和机制平台，培育、引导开发企业和经营实体投资参与开发建设。