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一、名词解释：

1.土地使用权招标出让：在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面招投标方式，公开竞投某块土地的使用权，由国有土地代表作为招标人根据投标结果择优确定土地使用者的出让方式。

2.土地使用权挂牌出让：指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让的宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请，并根据报价更新挂牌价格，按挂牌期限截止时的价格决定土地使用者的出让方式。

3.房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

4.房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

5.施工分包：建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动，分为专业工程分包和劳务作业分包。

6.房屋拆迁：是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列活动。

7.建筑物区分所有权：多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分的所有权、对建筑物共用部分的持分权以及因区分所有人之间的共同关系所产生的成员权的总称。

8.房地产相邻关系：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

9.房地产中介服务：在房地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动的总称。

10.房地产纠纷仲裁：根据纠纷当事人之间的协议，由仲裁机构以第三者的身份对双方发生的争议作出裁决的一种解决争议的方式。

二、简答题：

1.商品房预售的条件

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）取得商品房预售许可证。

2.工程监理的内容和主要作用

内容：工程进度监理；工程造价监理；工程质量监理

作用：首先，有利于加强对工程建设环节的控制；其次，可以借助专家的力量对工程建设活动进行监督管理，有利于提高项目建设的管理水平；{zh1}，有利于维护工程建设各方的合理权益。

3.房地产抵押法律特征

（1）房地产抵押具有复合性质，即：土地使用权抵押时，地上房产也随之抵押；地上房产抵押时，其所占用土地的使用权也随之抵押。

我们通常所讲的房地产抵押是房产所有权抵押和土地使用权抵押的复合，单纯的房产所有权不能抵押，若地上有建筑物，则单纯的土地使用权亦不能抵押。

（2）房地产抵押是为了担保债权而设定的从合同，其效力随债权的设定、转移、消灭而变化。

（3）房地产抵押是一种诺成性合同，不转移占有，只将作抵押的权属证件移交给抵押权人，其抵押房地产仍由抵押人占有和管理。

房地产抵押作为债的担保方式之一，对债权人和债务人双方而言都比较理想，用房地产作抵押，不必转移占有，这样抵押人（通常是债务人）可以保留对房地产的占有、使用权，取得收益，增强自己xxx务的资力；抵押权人（债权人）可以免除直接占有房地产而进行维护、保管的种种不便。这正是房地产抵押制度日益发达的主要原因，因而在实际生活中运用也比较普遍。

（4）房地产抵押必须符合法律规定的条件和程序，是要式法律行为。

房地产抵押是一种要式法律行为，进行房地产抵押的双方，必须签订书面抵押合同并到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则，抵押合同虽然有效，但抵押权无效。

4.我国土地使用权的法律特征

（1）权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。从国家土地所有权中分离出来的土地使用权，是一种独立的土地使用权。

（2）客体的有限性。土地使用权的客体xx于地面，不及于地下资源、埋藏物。

（3）目的的特殊性。如果取得城镇土地使用权，它的目的在于进行开发建设；如果取得农村集体土地使用权，它的目的在于进行农牧业商品经济活动。

（4）取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。

（5）使用的期限性。法律通常规定土地使用权的一定有效期限。

5.国家建设征收土地的法律特征

（1）征地主体的惟一性。征地主体只能是国家，集体土地所有权向国家土地所有权转化是在国家与集体所有者之间发生的法律关系。

（2）征地对象的特定性。只是针对农民的集体土地。

（3）征地行为的行政性。国家建设征收土地，是通过具体行政行为实现的。这种行为带有强制性，即土地所有权的转换，双方地位不是平等的，被征收土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠。

（4）征地条件的补偿性，国家建设征收集体土地，要对集体经济组织依法给予经济补偿。征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、征收其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。

6.房地产权属登记的功能

（1）产权确认功能：是指房地产权属登记具有确认房地产权属状态，承认并保护房地产权利人之间的法律关系的功能。

（2）权利公示功能：是指具有将房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转过程结果，保障交易安全的功能。

（3）权属管理功能：是指房地产登记具有实施国家管理意图的功能。一是产籍管理功能，为税收、规划提供资料依据，二是审查监督功能，保护合法的权利，处罚违法行为。

7.我国土地产权结构

（1）土地所有权：国有土地所有权；集体土地所有权

（2）土地使用权：国有土地使用权（出让土地使用权；划拨土地使用权）；集体土地使用权（农地使用权；建设用地使用权）

（3）土地他项权利：地役权；空中权；地下权；租赁权；借用权；耕作权；抵押权

8.转租合同与原租赁合同的关系

独立性：

（1）原租赁合同继续有效，不受转租影响；

（2）出租人与次承租人不直接发生法律关系；

（3）转租人与次承租人之间存在独立的租赁关系。

联系：

（1）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期；

（2）转租合同房屋用途不得擅自改变；

（3）租赁期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。租赁合同的变化也决定着转租合同的变化。

三、计算题：

1.土地增值税

某单位出售房地产取得销售收入434万元，其扣除项目金额为140万元(由五项内容组成），请计算该单位应缴纳的土地增值税税额。

解（1）土地增值额434－140=294（万元）

（2）增值额占扣除项目金额的比例

       294÷140=210%

（3）按税率的级距分解增值额

{dy}级增值额140×50%=70（万元）

第二级增值额140×（{bfb}－50%）=70（万元）

第三级增值额140×（200%－{bfb}）=140（万元）

第四级增值额140×（210%－200%）=14（万元）

（4）按各级增值额和适用税率计算各级应纳税额

{dy}级应纳税额70×30%=21（万元）

第二级应纳税额70×40%=28（万元）

第三级应纳税额140×50%=70（万元）

第四级应纳税额14×60%=8.4（万元）

（5）各级合计

应纳税额=21+28+70+8.4=127.4（万元）

或者用公式法快速计算应纳税额

应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

应纳税额=294×60%－140×35%=127.4（万元）

2.房产税

某省一企业2000年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值800万元，不包括冷暖通风设备30万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入40万元。计算该企业当年应纳多少房产税？（注：该省规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税）

解：

（1）自用房产应纳税额=[（800+30）×（1-30%）]×1.2%=6.972(万元)

（2）租金收入应纳税额=40×12%=4.8（万元）

（3）全年应纳房产税额=6.972+4.8=11.772万元

某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（     ）
A．15.04万元 　　B．16.32万元
C．18.24万元　　 D．22.72万元

答案：A
解析：A栋房产在2005年1月至4月间自用，实行从价计征方法计算，并在当年5月对其进行大修，大修时间超过半年，根据规定，在大修期间免征房产税；Ｂ栋房产在2005年1至4月用于出租，实行从租计征方法计算。并且从5月初开始自用，这期间实行从价计征的方法计算：
该企业当年应缴纳房产税＝1200×（1-20％）×1.2％×4/12+4×10×12％+1000×（1-20％）×1.2％×8/12＝15.04万元

四、其它整理：

1.房地产法调整对象：按其法律特征，可分解为民事性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。

2.房地产法律关系主体：按不同地位分为管理者、经营者和消费者。

3.房地产权属与房地产权利的区别：前者强调权利与权利主体的联系，后者强调权利本身。（如有国家等主体，是权属）

4.土地所有权法律特点：排他性，同一块土地上只能有一个所有权存在；基础性，土地使用权和房屋所有权等都是在这一基础上派生的；{yj}性，只要权利人不转让、放弃或丧失的情况下，永远不会灭失；弹力性，土地使用权等所有权受到限制，一旦xx，土地所有权就能恢复完整状态。

5.我国土地所有权的特征：主体只有国家和集体；一种主体不得同时拥有两种土地所有权；内容的限制性，不同主体之间均不得以买卖、赠与、互易等交易土地所有权。

6.集体土地所有权主体：不单一，每个集体组织代表一个所有权。

7.土地使用权的取得：原始取得：有偿出让、行政划拨；传来取得：转让、抵押权实现、民事执行、继承。土地使用权的变更：主体、内容、其他事项，唯独客体不能变更。土地使用权的终止：使用期限届满、国家提前收回、国家强制收回、土地灭失。

8.土地他项权利：地役权：是为了自己的土地利用需要，而对他人土地加以支配如（通行权；用水权；建筑物地役权，支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等；工作物地役权）的权利。空中权：指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物（如桥梁、渡漕、高架公路、高架或悬空架设的广告标牌等）的权利。地下权：指在他人的土地下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施（如隧道、地铁、地下商场、地下人防工程等）的权利。土地租赁权：是土地承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利。土地借用权：是无偿占有使用他人土地的权利，是我国特定历史条件下产生的一种土地他项权利形式。土地耕作权：是在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。土地抵押权：指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。

9.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

10.案例，限外令：（1）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。（2）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。（3）境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

11.农村房屋所有权：流通xx于集体组织内部。

12.共有产权问题：共有包括按份共有（按照其份额享有所有权，可以自行卖出；重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意；不明确，视为安份共有；不能确定出资额，视为等额享有）和共同共有（共同享有所有权，要共有人同意才可出售）。

对善意第三人保护：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

13.建筑物区分所有权：共同的空间所有权，三元说（专有部分所有权称专有权；共用部分持分权称共有权；因共同关系所生的成员权称社员权。）

共有部位使用：不得损害他方利益；所有人一致同意签书面协议；费用分摊。

14.房地产权属登记的效力模式：德国法模式（必须登记，有利于交易安全）；托伦斯模式（权属记载于地券）；法国法模式（只需有变动意思）

15.我国房地产权属登记的特点：两证，所有权登记和使用权登记（上海、广州已两证合一）；强制性登记；进行实质性审查；登记具有较强的公信力，除司法判定可予以否决外，是产权的{wy}合法证明。（县级以上人民政府土地管理部门和房屋管理部门）

预告登记：保护小业主，防止开发商一房两卖，三个月内未申请登记的失效。

16.土地使用权划拨的范围：国家机关用地；军事用地；xxxx扶持的能源、交通、水利等项目用地；公益事业用地；城市基础设施用地；法律、行政法规规定的可以划拨的其他用地。

划拨土地行使权的行使：不得擅自将土地使用权转让、出租、抵押，县人民政府批准后，所获收益抵交土地使用权出让金。

17.国有土地使用权出让的方式：协议出让（非经营性用地，{zd1}价不得低于基准地价的20%）；招标出让（综合评价确定价格，大型或关键型项目）；拍卖出让（价高者得，投资环境好的黄金地段）；挂牌出让（期限内报价，地块小起价低竞买人少）

18.土地使用权出让的{zg}年限：居住用地70年；工业用地50年；教育科技文化卫生体育用地50年；商业旅游娱乐用地40年；综合或者其他用地50年

续期：住宅用地使用权自动续期；其余届满前1年申请，支付出让金；届满未续，无偿收回。

19.土地使用权出让合同：平等主体间的民事合同。

20.集体土地使用权：主体特定性，只有农村集体组织和其成员；农业用地、建设用地（宅基地；村公共设施、公益事业用地；乡镇企业用地）要县级政府审批。

21.征收审批的权限：基本农田、耕地超过35公顷（525亩）、其他土地超过70公顷，由国务院批准；其余由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

22．补偿标准：土地补偿费（征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍）和安置补偿费（按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但是{zg}不得超过被征用前三年平均年产值的15倍）

补偿所有权人（形式：产权调换及货币补偿），安置使用权人。

23.闲置土地：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。2年以上，国家可无偿收回土地。

24.资金来源：市政动迁（动迁资金来自地方财政；被拆迁房屋安置和补偿经费为市政建设经费）和社会动迁（动迁资金主要来自企业事业单位的自有资金及有关的专项基金，少部分来自政府的基本建设投资基金；被拆迁方的安置与补偿由建设单位负责）

25.房地产开发的资质：一级资质（注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上）；二级资质（注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上）；三级资质（注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上）；四级资质（注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上）

26.施工企业资质：一级企业（具有20年以上的施工经历，近15年承担过两个以上的大型工业建设项目的主体工程施工，工程质量合格，企业的固定资产原值在1500万元以上）；二级企业（具有12年以上的施工经历，近10年承担过两个以上中型工业建设项目的主体工程施工，工程质量合格；企业的固定资产原值在800万元以上）；三级企业（具有八年以上的施工经历，近五年承担过小型工业建设项目的施工，工程质量合格。企业的固定资产原值在150万元以上）；四级企业（具有四年以上的施工经历，近三年独立承担过6层民用建筑工程施工，工程质量合格。企业的固定资产原值在40万元以上）

凡国有、集体单位或控股的单位的工程都必须招投标。

施工分包（专业工程分包；劳务作业分包）；违法分包（分包给不具相应资质的单位；合同中未约定；分包主体结构；分包单位将工程再分包）；转包（不合法）

27.工程监理内容（进度、造价、质量的监理）；作用（控制环节；管理活动；维护权益）

28.房地产转让条件：已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；完成开发投资总额的25%以上；房屋已经建成，应持有房屋所有权证书

转让方式：买卖；赠与；交换；其他合法方式（以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的）

29.预售商品房的转让：没有产证，无法转让

定金合同：实践合同，实际交付才生效；不可超过总额20%；预付款没有担保作用

30.惩罚性赔偿：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

31.房屋租赁：6个月以上签书面协议，不然视为不定期租赁，可随时解除。

买卖租赁：超过20年的部分无效；届满转让时，承租人有优先购买权。

32.转租：要原来出租人同意。

33.不得抵押的房地产：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律另有规定的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；依法被查封、扣押、监管的房地产；依法不得抵押的其他房地产

抵押和租赁：看先后顺序，前者有效。

34.耕地占用税：对象（占用耕地建房或者从事其他非农业建设的行为的单位和个人）；税率（经济发达地，{zg}不超过当地适用税率的50%）

城镇土地使用税：对象（城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人）；税率（经济落后地，{zd1}不低于当地适用税率的30%）

土地增值税：对象（转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人）；税率（<50%：30%，0%；50%~{bfb}：40%，5%；{bfb}~200%：50%，15%；>200%：60%，35%）

房产税：对象（房屋价值和租金）；税率（余值计税：1.2%；收入计税：12%）

契税：对象（在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为）；税率（3~5%，个人自用普通住宅减半）

35.房地产纠纷的两种性质：民事性质；行政性质

行政复议：60天内

仲裁：自愿原则；或裁或审，一裁终局原则；当事人协议管辖原则；仲裁机构依法独立行使仲裁权原则；诉讼法原则

诉讼：原则（当事人诉讼权利平等原则；法院调解原则；辩论原则；处分原则；支持起诉原则；人民调解原则）；制度（合议制度；回避制度；公开审判制度；两审终审制度）