Q哥报料：前辈说，在xx费用中，有一笔按揭服务费。中介会说这项费用是帮银行代收，实际上银行根本没有这项收费。黑中介会告诉购房者，按揭服务费按成交价的1.5%收取。如果购房人要xx，这好办，现在假xx到处有卖。

　　业界证明：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司副总何伟坚证实称，银行确实是不收按揭服务费的，而且的确有中介公司在按1.5%的标准收取。在按揭过程中即便产生费用，也只是评估费和公证费，分别只有两三百元。

　　律师说法：重庆合纵律师事务所律师李忠泽称，如果房产中介明确告诉消费者或中介合同中约定，中介负责为购房者办理按揭手续，需要在中介服务费外，另行收取按揭服务费，则属于合同双方的真实合意，并不违法。但如果告诉购房者是帮银行代收，这属于民事欺诈行为。依据消法相关规定，房产中介不仅应当返还所收取的费用，而且还应给予购房者相等金额的赔偿。

　　快件费

　　Q哥报料：房管局xx时间在30个工作日以内，但中介会说房管局xx的名额有限，每月只有两三个，需要等。有的中介想把这个时间拖长一点，这样就可以把购房资金挪作他用，如再融资、放水等。如果你想快点，那就交快件担保费吧。

　　业界证明：何伟坚称，银行是不会把按揭xx打到中介公司的。有的中介拖延时间，是为了将客户已交给他们的首付款用来炒股、炒基金等其他投资。一旦房市不好时，就可以卷款潜逃，这加大了购房者的风险。

　　律师说法：李忠泽律师称，房产中介为购房者提供协办房产登记手续的服务，是其应当承担的合同义务。如果购房者不支付所谓的“快件费”，房产中介借口怠于行使该义务，属于合同违约行为。如果谎称是房交所的原因，则亦可能构成消费欺诈行为。

　　房产中介将客户资金挪作他用属于违约行为，购房者可以在合同中约定相应的违约责任。在合同履行中，购房者也可以向房交所询问房产登记情况，以监督中介履行合同。若房产中介工作人员将资金挪作他用，可能构成挪用资金罪，以前曾有这样的判例。

　　契税

　　Q哥报料：房产交易中，国家是要收取相关契税。不过，相关规定明确如果卖方出售的是自己{wy}的房产，可以免交这笔费用。还有农村家庭首次购房、城镇拆迁安置房是不需要交契税的。由于不少人是外行，一些中介不给能够享受优惠政策房主交待清楚，收了房主这笔钱，揣进自己腰包。

　　还有的人在主城不同的区有房，但各区登记信息并没有联网，更别说查询其他省市了。有的中介利用这个信息缺陷，告诉房主说二房以上就要交契税。因为信息缺陷，中介的操作就是利用房主在其中一个区只有这套房子，xx时免了契税，悄悄揣进自己腰包。

　　业界证明：何伟坚称，确实有不规范的中介吞契税的现象。他们吃了这笔钱后，有的开张假xx，有的甚至连假xx都没有一张。关于各区房产交易所不能相互查询房产信息的情况，是因为系统老化，不能共享。目前，主管部门正在考虑升级的问题，将来将会联网。

　　律师说法：李忠泽律师称，在民事领域，面对房产中介的欺诈行为，购房者同样可以依据消法相关规定，要求中介双倍赔偿。同时，房产中介工作人员以非法占有为目的，隐瞒免收契税的事实真相的方法，谎称代收代缴的行为，根据不同情节亦可能构成诈骗罪，现实生活中这样的判例也不少。

　　买卖一套二手房要花哪些钱

　　重庆中原地产副总何伟坚按照现行政策，以一套50万元成交价、建面100㎡、原购价40万元的普通住宅为例，一一列举了买卖双方需要花那些钱。

　　卖方要花的钱

　　差额营业税 10万元×5.5% = 5500元（此物业建面小于144㎡，因此征收差额营业税。若大于该面积，未满5年则征收全额营业税，契税按照1.5%征收，别墅或者非住宅契税按3%征收）

　　个税（1%） 5000元

　　交易手续费 1.5元/㎡ 150元

　　印花税（万分之五） 25元

　　中介费（1%） 5000元

　　合计：15675元

　　买方要花的钱

　　契税（1%） 5000元

　　交易手续费 1.5元/㎡ 150元

　　转移登记费 80元

　　权证工本费 90.8元

　　印花税（万分之五） 25元

　　权证印花费 5元

　　中介费（1%） 5000元

　　合计：10350.8元

　　何伟坚称，如果是已经满5年的房屋出售，卖方的营业税全免，这样可以节约5500元。如果卖方是将{wy}一套住房出售，还可以免5000元个税。但现在通行的做法是，买方承担卖方的费用。市民可以根据上述公式计算，不过如果政策发生变化，计算也应相应改变。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝尽职的分割线＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

Q哥原贴：

   为自己能拥有一套属自己的房，为拥有属于自己的一个家，鄙人不得已而半道转行，投其二手房置业顾问——为买房而卖房。转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　 今虽进公司仅三天有余，但已基本达至预期之目的。然为人之根本以诚为先，不能得其果而弃修树，经昨晚反复思量再三，终而决定：干满这{zh1}{yt}（即第四天），不料事先得知今晚将又有洗脑课程，只得午后借机离开，至此远去。转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　 现归纳总结，两个字予以形容：黑暗。其中黑幕及其细节，乃至其规避方法现呈于此：转载请

一. 中介、银行、房管局收费明细<以下为假设案例>：
　　
　　*①如果业主是以净收为前题，如上：业主净收50万，则该卖方（即业主）所承担的全部费用，全部由买方承担。转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　
　　*②“xx费用”中，按揭服务费此项，在买卖双方进面签时，假如有人问到此项收费来源时，中介会告诉你：这项收费
　　
　　 为银行收取，中介只做代收。实则为中介公司收取。再如果买卖一方要求索要xx，中介毫不犹豫的回答到可以给其
　　
　　 xx，并且和真的没什么差别，但银行实则并无此项收费。转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　
　　*③中介置业顾问的提成为：中介费（信息服务费）￥10000元+按揭服务费￥7500。提成一般在10%——35%之间，每月底薪另计。
　　 *④xx费用中“快件担保费”，中介公司一般不会收取，会诸如：房管局每月的份额只有两三个，一般拿不到名额为由
　　
　　 劝买房人不要选择此项服务。具体原因因其在询问公司负责人时，未予正面回答，因此未曾详细了解，报欠。
　　
　　 二.税务合理规避转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　
　　 1. 契税：普通成套住房契税（建面<144平方米 套内<120平方米），如上表建面84平方米，若按相关规定，收取费用为：按个人收益总额1%计征。但是！相关规定又表示，如果卖方只有一套住房，将{wy}一套住房出售的，免征契税。
　　但是：如果你在高新区只有一套住房，而渝中区还有一套住房，当你把所在高新区房屋出售时，高新区房管局是查不到渝中区区域内，你所购另外房屋的信息的。反之，你将渝中区那套房子出售时，同样查询不到高新区你的所购房源信息。如果买房人不知其中奥秘，而卖房人一般不会揭穿（因为他是净收，对他无任何影响），这笔契税款就进了中介兜儿里，而中介要做的，仅仅是开一张似真是似的xx。更何况：像农村家庭首次购房、城镇拆迁安置购房等免契税者，一不小心就多花不少冤枉钱。
　　 2.在房交会中，有不少政策性优惠（除个人所得税外）：如免契税、营业税等。中介会将手里该缴纳税收，托延至房交会期间，进行此期间的假设交易。而将房交会之前，本就应该缴纳的那部份税收，在房交会期间“合理规避”化为无形。（此观点仅为个人猜测，未做证实，只供参考）转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　
　　 3.中介也并不是处处狡诈，有时也会为买房者分点忧。比如买房人在购买二手房时，因首付款不足（二手房首付+税收+中介费高于一手房），有少数购房者因首付款不足而暂停交易，中介为促成此次交易，会主动向其购房者说明：可以为其在银行评估方面托点关系，在一定基础上提高此房的评估价，从而减少首付款，增加1万---2万左右的xx。而此次的提高此房评估价，一般情况下是不另计收费的，从而使购房者增加了购房的意愿。
　　
　　 4.因现在中介间竞争非常激烈，所以现在“带看房源”（带准客户去看待售房屋，包括租赁）是不收费用的，因而增加了“跳单”（购房者在看过房屋后，私下与卖房人交易）的风险。跳单一般有两种方式：一种为看房后，购房者以不满意为由故意离开，待中介离开后，独自再次找到售房者，取得联系方式并进行私下交易。但这种方式必须是卖方正住在待售房内才能取得联系（带看房源时，如果是卖方和买方同时在场，中介人员会紧跟卖方，尽{zd0}的能力避免卖方与买方进行交谈，当买方问及卖方联系方式时，中介会不顾一切的制止打断），从而催生另一种方式：不管卖方是否住在待售房内，因中介从中干扰，一般情况下买方是不会得到卖方的联系方式的，买方可记下小区全称及具体房号，再从二手房产网上进行搜索（因为二手房中介的房源，几乎全部是从网上取得，但：有极个别少数售房者是只身到中介进行登记，未曾发布于网上并且只在这一家中介登记的，还有就是限时房除外）。转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　
　　附： 限时房的意义：就是售房者只能在这一家中介公司登记，中介和售房者达成协议，在规定的时间内，一般一个月时间，将此房进行出售，中介会事前支会一千元左右的定金给售房者，如果中介在这一个月时间内没有将此房售出，那么这一千元售房者就不用退还给中介公司。一般情况下是售房者急于出售而降价出售，这种房一般相对划算，无谈价空间。
　　 5.当购房者跳单，私下与卖方取得联系后，如果是全款，卖方一般不会拒绝，因为无xx等手续，相对方面快捷。但是如果买方为首付+xx支付，因为手续过于复杂，而且通常情况下买方又不懂得具体流程，有时卖方会不答应私下交易，因为中介对其中流程相对熟悉些，而自己又是净收房款，觉得没有必要。所以选择私下交易，且为xx支付的购房者，{zh0}先了解并熟悉其中办理相关手续程序，从而增加售房者的交易意愿。
　　
　　 三.个人心得：转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　 中介现阶段还将存在的{wy}理由：为购二手房者做银行按揭xx担保。 如若：解决购二手房者按揭xx担保顾虑，中介自必将最终消失，取而代之的将是纯粹以代理及服务型公司。论点：既然购房者已将所购房屋做为抵押，为何还需担保？ 从而使中介得利。
　　 再假若：转载请注明：天涯重庆社区（http://cq.tianya.cn/）
　　
　　①中介本身只有一元资产，总计垒积确做出十元担保，岂不形同虚设。
　　
　　②若中介是托其其他公司做为担保，银行为何不能以购二手房者所在公司做详细、真实收入证明，以其评估其真实尝还能力？ 真正让购二房者有其选择余地（自行完成所有流程或选择二手房服务代理公司）。
　　
　　③假如中介服务费25%+中介xx服务费20%+应缴税费与房管局收费总计35%+银行收费20%=1
　　 （当购二手房者有选择余地后，20%中介xx服务费将不复存在;但同时银行方面之前虽有评估费，但工作量会增加，可能会增加收费标闪，就按增加5%算，也已顶天。因此：按如上图例计算，可为购房者节省15%即￥6800元费用。）
　　
　　④结合之前该行业合理避税，税收及其他收费将更加明朗，黑幕` ` ` ` ` `！ 使之二手房在交更加透明。
　　⑤然终其因，得其以前题：政策性政策，转倾于购房人` ` ` ` ` ` ` `
　　
　　
　　以上观点仅个人心德，此文尚有诸多不足，欢迎指正点评，本人将及时更新。谢谢支持！