在别墅变异的路上，还有一类产品值得八卦，就是类独栋别墅（后简称“类独栋”）。

类独栋是介于独栋别墅和联排别墅之间的一种变异，也算是所有类别墅中最接近独栋的一种。

由于其在建筑形态、居住品质和亲地性上，都与独栋十分相似，因此被看作是未来最可能取代独栋成为别墅行业新主力的产品。

一、最像独栋的产品：采光面多、庭院露台多、私密性更强

作为从联排演变过来的产品，类独栋从建筑形态上来看，已经摆脱了传统联排别墅那种水平方向拼接、共用一堵墙壁和院墙的并联方式。

几乎每栋类独栋别墅都拥有独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等，因开发商的处理而有所不同。

正因如此，类独栋拥有独门、独户、独院等独栋别墅的特点，相比联排更具私密性和独立性；

而在亲地性上，类独栋也是最接近独栋的。例如一个四联排中，只有边上的两套才有3个花园，中间两套只有2个花园。但如果做成类独栋，边上两套有3大1小4个花园，中间两套也有2大2小4个花园，这与独栋已非常接近。

也因此，诸多开发商在宣传时有意把类独栋塑造成“间距缩小版的独栋别墅”。

二、类独栋设计上，拼接方式是关键

如果说，明源君之前8过的90墅，其关键技术在于户型设计，而叠墅的设计关键处在入户设计，那么，类独栋的设计关键，则在其拼接方式。

事实上，类独栋就是在联排的基础上创新了拼接方式，最终实现了独栋别墅“有天有地、四面通透”的特质。

目前在市场上，类独栋的拼接方式主要有以下几种：

三、横向拼接：各套别墅面宽方向相连，有一定间距（俗称“手拉手”）

代表楼盘：龙湖悠山郡、华侨城108坊

拼接方式：在相邻两套联排建筑中部位置，通过构造体拼接，比如花架、连廊。

以第一代类独栋产品龙湖悠山郡的独院别墅为例，其在拼接方式上通过空中联廊相接邻家别墅的侧墙，打破了原有联排的共用墙体的并联方式，实现了别墅产品的创新性开拓。通过对联排产品的创新式设计，龙湖让业主享受到独栋的空间感（见下图）。

优点：在相邻的两套联排别墅的中部位置，通过构造体拼接这种方式，有效降低联排别墅的视觉压迫感，增强了社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅的私密空间。在满足市场对独栋需求的同时，提升了产品的价值。

缺点：栋间距较小，私密性有一定影响。

华侨城108坊是采用了合院设计，但在处理相邻别墅的链接上，采用了花架的方式。（见下图）

代表楼盘：南京仙林翠谷、保利海上罗兰

拼接方式：通过局部功能房拼接，比如卫生间、入户厅

上图是南京仙林翠谷的凹形建筑布局图。相邻的两套别墅通过一层的卫生间相连，而二层xx独立，以突显独栋的感觉。

上图是保利海上罗兰的类独栋拼接方式，即用入户厅拼接，但这类拼接手法会影响中间套的花园面积。

优点：错排式设计，通过局部功能房的拼接，可以将联排做出独栋的感觉，增加了中间套的采光面和露台。

缺点：相比用构筑物拼接的方式，通过局部功能房对相邻别墅进行拼接，容易造成中间套的花园面积的相对减损。

四、竖向拼接：各套别墅在进深方向相连，此户型一般为L形（俗称“串串”）

代表楼盘：保利叶语

拼接方式：通过局部功能房拼接，如卧室、餐厅、卫生间等。

代表楼盘：融创融公馆、龙湖蓝湖郡

拼接方式：通过构筑物、功能房进行拼接，做成合院组团形式

融创在做产品排布上，打破传统联排别墅常规的行列式布局，以4户围合布局成不一般的邻里交往空间，其拼接方式包括了花架拼接、功能房拼接等。

上图是龙湖的蓝湖郡项目。这个项目在组团单元的打造上，创新推出了“新里弄式合院别墅”，其实就是通过竖向和横向的拼接，将以往传统的联排别墅打造成合院形式。

优点：利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞争，目前已成为很多开发企业的考虑方向，并且也已获得市场认可，在所有的类独栋拼接方式中，属于舒适度较高的一种拼接方式。

缺点：院落之间整体建筑间距较小，私密性受到一定影响。 由于围合设计势必会造成某些户型采光效果较差，导致销售情况欠佳。

作者：刘芳，来源：明源地产研究院

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