本文作者：北京恒聚天德城市规划设计研究院 吴恰
原文刊载于《北京CBD》2014年11月刊CBD研究专栏
房地产作为各大产业中的“常胜将军”，一直稳坐“产业版面”的“头条”，同时，作为京津冀一体化下最为关注的产业话题，备受瞩目地前行、发展，它的丝毫变化都会引来一系列社会、经济、民生xxxx的波动。反之，房地产作为产业群中的“处女座”，聚集与生俱来的敏感特性，各种因素的浮动都有可能导致它不再理性地发展。其实，房地产行业在全世界都是一个举足轻重的产业，因为它直接牵动了60多个与国计民生休戚相关的行业。
一、殊途同承：曲折中前进的京津冀一体化
（一）京津冀一体化的历史沿革
1986年，时任天津市市长的李瑞环倡导渤海地区15城城市共同发起渤海地区市长联席会。
2004年11月，发改委启动了京津冀都市圈区域规划编制，采取了“2+8”模式，即北京、天津加河北8城。《京津冀都市圈区域规划》的编制时间较长，横跨整个“十一五”期间。虽然在 2011 年出台的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中，京津冀区域经济一体化发展的概念首次在正式文件中提出，但是《京津冀都市圈区域规划》在由国家发改委提交国务院数年后，至今尚未获批。
2005年1月，国务院通过北京城市总体规划，要求基本形成北京、天津为中心的两小时交通圈。
2011年，国家发改委启动首都经济圈的规划和编制工作，但进展一直较为缓慢。
2011年3月，“首都经济圈”的概念写入国家“十二五”规划，自此成为xxx发展战略。
2011年12月，国家发改委副主任杜鹰表示：现在看来，京津冀地区的规划工作还没xx做到位。
2014年3月，“京津冀”作为一个词组第一次在中国总理的政府报告中出现。
2014 年 2 月 26 日，xxx总书记在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报，并对京津冀协同发展作出了一系列指示。 本次指示是首次就京津冀协同发展提出顶层设计，同时也是首次将京津冀协同发展上升到国家战略的高度。座谈会上，xxx总书记专题听取京津冀协同发展工作汇报，强调实现京津冀协同发展，是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要，是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提供示范和样板的需要，是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要，是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子来。
自此，京津冀一体化协同发展上升为国家战略。可以说，在京津冀一体化的30年进程中一路曲折并充满争议，作为目标主体的北京、天津、河北三方地区，都希望将自己不要转移给其他两方，导致在这“一体化”之下的实质是三方沿着合作的方向背道而驰。京津冀三个主体有着明确的功能区分，北京负责创制标准、xx核心技术，天津进行成果转移、量能提升，而河北地区则对接京津两地、与之进行产业合作。
房地产作为各大产业中的“常胜将军”，一直稳坐“产业版面”的“头条”，同时作为京津冀一体化下最为关注的产业话题，备受瞩目的前行、发展，它的丝毫变化都会引来一系列社会、经济、民生xxxx的波动。反之，房地产作为产业群中的“处女座”，聚集与生俱来的敏感特性，各种因素的浮动都有可能导致它不再理性的发展。其实，房地产行业在全世界都是一个举足轻重的产业，因为它直接牵动了60多个与国计民生休戚相关的行业。
（二）三方房地产发展悬殊的起点落差
北京、天津、河北三方地区土地加和总面积占全国的2%，但总人口却达10860.5万，占全国的7.98%；地区生产总值达62172亿元，占全国的10.9%
早在2005年，就有有研究报告提出“环京津贫困带”概念。报告指出这一区域是东部沿海地区贫困程度最严重的地区之一。该区域环绕着3798个贫困村、32个贫困县，272.6万贫困人口。在这七年之后的《京津冀蓝皮书》中提到，由于京津冀区域发展的不协调，不仅未能缩小与北京周边郊县的贫富差距，反而愈加落后。中心城市的虹吸效应，导致地区间经济梯度落差过大。并有数据显示，河北省经济总量在京津冀地区占比逐步下降：从2000年的55.3%下降到2013年的45.5%。人口也进一步逐渐集聚到北京、天津以及周边的河北省的县市区，而河北其他地区人口增长相当缓慢。
分割开了，一直以来，京、津、冀三方不是在合作，而是在博弈；不是在分工，更像是在分家；北京缺乏胸怀，天津缺少担当，河北难当大任。
我们用京津冀一体化与长三角、珠三角的区域协作比较，后两者本身对外开放较早，且以市场驱动为主，政府发挥引导作用，行政力量干预较少。在上海交通大学城市科学研究院和社会科学文献出版社联合发布的《城市群蓝皮书中国城市群发展指数报告2013》(以下简称《报告》)中，数据表明，在三大城市群综合指数排名中，珠三角城市群位于第一，长三角城市群居次席，京津冀垫底。报告认为，人口等资源发展不均衡成为京津冀xx软肋。这一问题的出现也正是京津冀三地差异性过大，导致不能协同共赢，正向上升。三者作为中国最具活力的三大城市群，京津冀、长三角和珠三角无疑在开放程度、创新能力、经济发展等诸多方面，都处于国内领跑地位。但是，正是由于京津冀三方主体的行政体制的差异、有效协调机制的缺乏等原因，京津冀始终落后于另外两者。
二、乍暖还寒：房地产产业布局和合作现状
（一）曾经野草般的疯长到戛然而止的尴尬
尽管近期舆论大幅篇章在“教育、医疗、养老”上做足文章，日渐淡化了“房地产产业”的曝光率，但不可否认房地产曾有过的辉煌的“刷屏”历史。
据统计，从1978年到2013年，中国城市化水平由17.9%提高到53%以上，城市人口由1.7亿人增加到7.3亿人。作为以北京为中心腹地的中国代表性地区，在京津冀一体化的初期，便成为房地产开发的必争之地，“房市”的热度不亚于“牛市”，国内上至京上广为首的一线城市下至“无下线”城市，纷纷要从中分得一羹，然而来得太突然的往往不会细水长流，野草般疯狂生长的房地产开发愈发失控，一系列的社会经济问题日益凸显：城市公共资源变得稀薄，城市生活变得逼仄，一批号称“国际化大都市”、“xx产业新城”的开发新区在京津冀地区拔地而起，人口迁移、拆旧造新，从地铁、高铁到摩天大厦，看似功能和硬件完善的房地产开发新城、新区，背后却隐藏着早产留下的后遗症：硬件完善但配套功能缺乏，没有吸引人气的核心功能，缺乏地方特色的千城一面。这些批量生产的房地产开发项目都还有着几个共同的名字：鬼城、睡城、空城。
例如：2005年，由合生创展与珠江投资两大地产商联手开发的京津新城，位于天津宝坻，距离北京一个半小时车程，距离天津市内50分钟车程，投资过百亿。2006年，它以“京津新城”的名字，获国务院批准为天津市宝坻区郊外的一座生态卫星城，规划面积达258平方公里，8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲xx温泉城和中英文学校。一个个响亮的名字反映了当时的规划者和投资者的冥想，希望用这个梦想吸引50万人在这里生活。而现实却是人烟稀少、房屋空置。常驻率大约只有1成，成为了名符其实的“鬼城”。
无独有偶，距离北京160公里的天津滨海响螺湾商务区，8年前凶猛的投资热潮在此轰轰烈烈地上演，曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”。在承接北京产业转移的梦想下，总计3.2平方公里的盐碱地上，用半年时间吸引了超过300亿元的直接投资。8年内，政府财政在此投资下逾600亿元资金，而原定的建设时间表却一再推迟。据调察，有地方政府及央企投资的48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，数个计划投资超过30亿元的项目在挖坑之后即停工。
房地产疯狂之后的寂静也是京津冀一体化现状的尴尬，政策的一掷之石带给产业尤其是房地产产业千层浪花，是亟待解决的。政策制定的系统性与前瞻性是规范房地产乃至各产业有序发展、市场可持续运行的根本保障。以此为鉴，京津冀一体化刚刚走到上升期，房地产产业便在短时间内经历冬夏冷暖，有必要xx化政府的只能，更加详细的进行京津冀一体化规划。
（二）“APEC BULE”般闪现的地产业回血
今年三月，首次被写进政府工作报告“加强环渤海及京津冀地区经济协作”这一战略引发了“河北籍”股票大涨。3月12日，房地产无疑是当天A股市场上最受关注的板块，廊坊发展、河北宣工、汇金股份、冀东装备4只股票大涨，地产股荣盛发展、华夏幸等也大幅上涨。据统计，房地产板块内104家公司顺利翻红上涨，截至收盘，板块平均涨幅达到1.4%。
2014购房新政也是网上热议的“930购房新政”出台后，再次使用行政手段给了房地产业一份信心。新政包括：北京市的首套房xx利率可优惠为基准利率的95折，部分能够给出九折优惠利率的银行均需要一定捆绑条件。已结清第一套房房贷的家庭在购买第二套房时，可按照首套房给予利率优惠。据报道，目前，北京市对中国人民银行一个月前发布的“限贷松绑政策”已经落实到位，北京市各大银行均已按照“认贷不认房”的原则给二套房购买家庭以首套房的优惠利率。根据北京中原地产统计数据显示,2014年10月,北京新建住宅签约达到了7715套,其中有3200套自住房,9月签约的自住房为500套左右。剔除自住房影响,10月相比9月实际商品房上涨了20%左右。今年前10月,北京新建商品住宅累计成交金额1375.19亿元,签约额同比2013年同期的1997亿元上涨了31%。
正如时热的新词“APEC BLUE”一般，在政策的调控下，京津冀的房地产犹如十一月北京的蓝天，令人刮目相看。由此看来，三方的房地产业并不是昨日黄花，它有着随时东山再起的空间、实力和市场。
另一方面，此次“回血”又一次夯实了政府在市场行为中永恒的舵手的角色。行政与市场二者是必须琴瑟相和才能一直沿着正确的方向进步而少走弯路。
房地产这一市场行为中的每一方，无论是政府、开发商、购买群众，其实都不愿看到它的一蹶不振与跌宕起伏，稳重有进，张弛有度，荣而不杂，细水长流——这才是京津冀房地产乃至整个房地产产业所被期许的生存状态与发展模式。
三、转合之路：京津冀房地产的下一站
（一）未雨绸缪，以城市系统为基
京津冀不是要分工，而是要合伙，利益捆绑，抱团发展。三方应该将优质资源在合理的区域集聚，共同谋划区域发展，探索创新合作机制。必须高度秉持共建、合作、开放、共赢的原则，自觉站在整个京津冀大区域协同发展的高度，以大区域利益xx化为根本出发点，审视和衡量区域一体化的发展。
京津冀一体化在2014年风生水起，许多人说今年将是三地房地产复苏的开始，然而“一体化”本身尚未成熟，不能强有力的扶持地区房地产产业健康有序发展。这其中原因有三：
其一，顶层设计尚不完善。目前国家层面尚未正式出台京津冀区域协同发展规划的正式文件，三地的功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题都缺乏明确、统一的规划，在操作层面也没有形成具体的实施措施。不能给房地产产业给予坚实的硬件保障。
其二，“一亩三分地” 的行政壁垒导致竞争大于合作。京津冀三地分属不同的行政辖区，地方政府出于本地区 GDP 及政绩的考虑，在吸xx业、投资、资源、人才等要素的时候，往往地区间竞争的成分大于合作要实现跨区域的合作，需要更高层次行政级别力量的推动和协调。这也给房地产产业带来了许多后顾之忧，行政不通则路途未知。
其三，区域分工和产业布局不合理，一体化程度低。目前，三地彼此相对封闭，产业分工相对独立，尚未形成合理的产业梯度和紧密的产业链联系，并且存在一定程度的产业同质化现象。
因此，只有注重京津冀地区系统的顶层设计，高瞻整个一体化发展脉络，才能统筹京津冀一体化进程，才能清晰的掌控房地产产业走向，才能平衡产业与其他产业间的协同发展，并避免产业失控。
以城市系统为根基就是要基于对京津冀区域资源禀赋的综合判断和感知，从战略定位、产业规划、空间规划、建筑（景观）设计、战略投资和信息技术等角度，以“需求”为核心，采用“战略定位研究为先导，规划体系设计为基础，战略资源导入为保障，系统整合为手段”的工作体系，通过系统性地构筑区域空间规划系统、产业发展系统和智慧城市系统，助力京津冀区域提升核心竞争力，实现三地区域可持续发展，有效改善区域空间和房地产乃至整个产业的发展环境。
（二）路漫漫，花开可待
2014年7月18日，由北京、天津、河北三地产权交易中心联合发起的“京津冀产权市场发展联盟” 在北京成立。“京津冀协同发展，需要资金、能源、技术、管理等要素资源作为支撑，产权市场正是推动这些要素资源优化配置的市场化平台。” “京津冀产权市场发展联盟”旨在通过深化三地交易所的合作，破除各种制度性障碍，推动三地各类要素资源的自由流动和优化配置，逐步实现京津冀区域要素市场的一体化。”三地共享信息，推进三地市场协同发展，为全国产权交易市场探路。
我们看到，三方已经努力积极的为房地产产业的发展开始行动，一些线索也正在为一场健康有序、符合民生、可持续的房地产新世纪铺路。
交通先行，规划已知。已有规划表明，薄弱的河北各城在京津冀一体化中的定位基本明确：廊坊市主动开展临空经济区总体定位、产业定位和发展策略研究；保定市围绕北京新机场建设，积极争取和规划了廊涿城际铁路等新改建14段交通对接项目，着力打造“30分钟交通服务圈”；张家口积极推进京张交通同城化、搞好京张生态廊道建设。正如短板效应的反馈，可视可取的交通规划正如一场等待良久的航班，给了房地产行业一个已知的目的地。
其实，作为“环首都经济圈”周边楼市，今年和以往相比价格已经明显上涨，但与北京地区房价相比便大巫见小巫了。随着京津冀交通网络的不断完善，其他两地进京时间的缩短，一定的升值空间外加较宽松的限购政策，有理由相信，三地房地产的落差状况会有改善。
也许就在可预见的未来，生活在北京城的男孩女孩，不再以房子作为择偶标准；生活在河北的白领不再艳羡北京工作的同窗；天津北京两地可以像英国的利物浦与曼城一般，回家与工作不分你我；三地三方走亲访友共享每日的蓝天——这，才是京津冀一体化花开最美时。