自参加工作以来，长期奋战在建筑行业，但前8年，基本是终日蜗居工棚，世界什么模样确实只是个模糊概念。十年寒窗苦读，原想是要穿皮鞋的（反正老师都是这么教的），岂料皮鞋倒是穿上了，但钢筋丛林穿，混凝土上走，光面皮鞋自然就成了翻毛鞋。每天灰头土脸还要跟着“施工包工头”受罪背上粗俗卑微的世俗罪名（好多人问及工作时，他们脑子里的的印象大都如此）。这确实与当初的读书愿景相去甚远！

    于是乎，心眼里自己都瞧不起自己，在没着落间却无意开始接触建筑行业中介服务行业，也就是从此开始，对另一个更为充满xx色彩、更具职业诱惑魅力、更有社会广泛争议的行业——房地产逐渐了解、熟悉。从开始投标、到造价咨询、再到招标代理、施工监理，直到现在的房产开发，可以说前几类无时无刻不与房产行业关联，而现在更是深临其中，但这8年来，却一直搞不清楚房地产究竟算是什么行业？

    仔细想来，好象什么都不是。

（咱不是搞学问课题，也弄不了，所以尽量简单化，免得说是简单问题学术妖魔化，变态的论道！）

    首先，从行业定义上看。所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。主要划分为开发、中介服务和物业管理等。

    开发企业主要业务范围包括土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及营销等经营活动；中介服务企业包括咨询经纪、价格评估等；物业管理包括售后或租赁物业的日常管理以及其他经营服务等。

    根据以上定义可以很清楚知道，开发的房子是要出售的，中介服务是做房产经纪（通俗点就是利用自己的网络，替他人倒腾房子），物业管理是为业主做居住环境维护管理的。因此，严格来讲，即如果一个项目经营完毕不再有其他项目的话，三类企业都基本没有属于自己的一草一木，更别提什么固定资产了，即便有不外乎就是汽车和打印机。

    其实房地产中介和物业企业不过是房地产开发行业细分的结果，和房地产开发属于一母同胞，因此这里仅从房地产开发来剖析。

    其次，从工作内容来看。一个完整的房地产项目开发大致分为购买土地、前期策划、施工图设计、招标采购、建造施工、销售移交。

    第三，从工作主体来看。从工作内容完成的主体而言，土地本身属于国家，房产企业通过招拍挂方式获得，但往往并不需要立即支付成本，而此过程往往也由国字号土地中介单位完成，前期策划一般由工程咨询公司完成可行性研究、环境影响评价，项目建设规划一般由规划设计单位完成，施工图设计当然由国内设计单位完成，招标采购通过预算计划、招标规划由专业招标代理、造价咨询公司完成（当然目前部分民营资本为主体的企业可以实现自主招标，但结果仍然需要通过行政程序干预和确认），建造施工很明显由施工总承包、专业分包和材料设备供应商完成，工程监理当然得有施工或建造监理单位来控制，销售移交基本上都交给广告营销公司进行全程代理。

    第四，从人员来源来看。任何从事该行业的人都知道，房地产行业之初乃至现在，实际上是没有培养出任何该专业的技术人才，即使培养，也是上述各行业专业的人才技术的再延续，或者是经纪人才而已。每一个房地产企业都不外乎有投资、设计、工程、成本、财务等部门，有那个部门的专业人才是由本企业或本行业企业xx培养的？其实都来自各专业行业。如投资来源于金融、规划，设计来源于设计院，工程、成本来源于监理、造价、施工等。

    {zh1}，从资质要求来看。抛开注册资本、经营场所、工程业绩及保证体系等扯蛋要求而言，按照建设部《房地产开发企业资质管理规定》要求，该行业的职业人员要求只需要满足中级以上职称即可，除此没有任何其他要求。而对于各专业行业资质的要求上，从业人员却都有明确的专业技术要求，并有一定数量限制，如工程咨询单位需要国家注册咨询师，规划设计单位需要国家注册建造师、国家注册结构师，招标代理或造价咨询单位需要国家注册造价咨询师、招标师，安装施工企业需要国家注册建造师，监理单位需要国家注册监理工程师等。凡是行业内人事都知道这些证件的含金量，可以说任何国家注册资格证书不是随便就可以获得的，而中级以上职称则xx不同，想要几箩筐，咱们人事部门都大方的很，更别说移花接木搞xx明了。

     从以上五方面来看，可以得出结论，房地产企业并没有任何真正属于自己的东西，不过是对相关各专业的协调整合，然后通过营销包装出售给社会公众，而其目的定义其本质就是追逐高额利润。

    或许你是个懂行的，你会说是项目管理型企业。但按照建设部《建设工程项目管理试行办法》第三条规定“ 项目管理企业应当具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质。”第四条规定“从事工程项目管理的专业技术人员，应当具有城市规划师、建筑师、工程师、建造师、监理工程师、造价工程师等一项或者多项执业资格。”

    由此来看，房地产企业并不具备项目管理企业的任何一项专业或人员要求，所以它不是项目管理企业。

    那么，工作不是自己所做、房子也不是自己所建、还不是专业项目管理企业，却能通过低价经营、高价售出谋取中间差价，不是“掮客”“皮包商”又是什么？

    但可悲的是，我们的房地产业却能一再创造利润奇迹。在这发展过程中与此密切相关的专业行业倒是日益颓废、利益逐渐被盘剥、经营势态不断恶化。专业服务公司不仅没有因自身的业绩扩张而得到发展，相反由于房地产行业的存在却每天不得不为自己培养“掘墓人”。另外，通过囤积土地、哄抬房价、买空卖空、金融衍生等手段不断将房地产推向不灭的神话。俨然，房产经济已经成为不少公民的经济xx品。

    当前世界金融危机的阴霾仍然没有散尽，未来经济局势依然不明朗的情况下，国内房地产却发展迅猛、xx频出、房价暴涨。国家面对持续通涨压力，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，但房价没有明确下跌的迹象，国家宏观调控短期效果还没有实现，占GDP近17%的房地产业已对国民经济构成绑架之势。世界经济历史上，凡是过分倚重房地产的，结果都很悲惨，无一例外。我们的房地产难道能是个例外？这个没有铭牌的皮包不知道还可以背多久。

    在中国，房地产究竟是个什么企业，一时半会你真的很难明白。