浅谈PCM合约管理

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大致分为两个阶段，一是招标阶段的合约管理，另一则是实行阶段的合约管理。其中，造价管理贯穿于项目全数过程之中，当然亦包含于合约管理全数过程之中。以下便以某一超级商业建筑之PCM合约管理为例，提出本本一些心得，请多提可贵意见。

一、招标阶段之合约管理要点

0100?发包总体打算拟订
01?0101?发包总体框架拟订
02?0102?发包策略拟订原则
03?0103?发包架构拟订
04?0104?发包方案拟订
05?0105?发包流程拟订
06?0106?发包总体时程管制表拟订
0200?资格预审
07?0201?资格预审文件编制
08?0202?厂商考核内容拟订
09?0203?协助业主考核厂商
10?0204?考核报告编写
0300?招标文件编定
11?0301?招标文件编制
12?0302?招标文件检查
13?0303?招标文件审查
14?0304?招标文件定案
15?0400?发标~决标
0500?合同签定
16?0501?合同签定注意事项
17?0502?合同谈判策略
18?0503?协助业主签定合同
19?0600?经验总结?

二、实行阶段之合约管理要点

0100?合同实行前管理（打算类）
01?0101?合同总体分析
02?0102?合同详细分析
03?0103?合同文件交底
0200?合同实行中管理（履行类）
04?0201?合同管理台帐
05?0202?合同目标把持
06?0203?合同实行监督
07?0204?合同跟踪管理
08?0205?合同诊断管理
09?0206?合同估验计价
10?0207?合同变更管理
11?0208?合同索赔管理
12?0209?合同索赔解决
13?0210?合同文档管理
14?0211?沟通和谐管理
0300?合同实行后管理（总结类）
15?0301?合同实行后评估

????根据上述要点，以下便针对性的对“招标阶段的合约管理方法”作一些展开，期望能和各位项目管理者或合约管理方面之人士进行交换和共享，也期专业人士能都提可贵建议和意见。

0100发包总体打算拟订
01-0101?发包总体框架拟订
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02-0102?发包策略拟订原则
(1)合理划分标段。
根据工程规模、复杂程度及业主需求，PCM建议合理划分标段。?
标段的划分可联合业主的开发打算、投资打算以及资金状态与业主造价把持来划分标段，原则即是保证按业主打算实行，保证工程质量，同时亦应考虑便于施工管理。?
专业性较强、技巧复杂的工程宜采用分包的情势发包。?
(2)建议：标段不宜划分过多，否则会增长招投标、施工管理和谐的工程量。
(3)杜绝任何带有情感色彩的总包和分包的发包。

03-0103?发包架构拟订
04-0104?发包方案拟订
（1）总包发包方案
由土建、安装组成联合体总承包。总承包单位对本单位不具备资质的其余各专业需进行招标市场分包。分包专业为：桩基工程、外装修工程、精装修工程、钢结构工程、设备采购（电梯工程）、消防工程、智能化工程、景观工程等。
优点：由总包单位负责对各专业的和谐工作，各工种之间的配合、和谐性较强，招标工作简洁，发包金额大，议价空间及付款前提较为有利。
毛病：造价难以降低，工期较长，不易把持。
（2）按专业发包方案
分包专业为：桩基工程、外装修工程、精装修工程、钢结构工程、设备采购（电梯工程）、消防工程、智能化工程、景观工程等。
优点：此方案可部分节俭造价，各专业可按阶段分辨进行招标，工作程序较为简略。
毛病：施工接口难以厘清造成纠纷。施工设备重复造成糟蹋。专业之间专人（监理单位）和谐工作量较大，土建装修施工周期较长。
（3）按功效或伸缩缝或层发包方案
按功效或伸缩缝或层发包：
桩基工程、各功效或伸缩缝部分的土建、外装修工程、功效钢结构工程、功效的设备采购（电梯工程）
优点：此方案工期相应缩短，通过招标比价，造价可明显降低。既可以总包情势发包，议价空间及付款前提较有利，又可按专业情势发包，施工期缩短。?
毛病：如非一家土建单位中标，专业之间专人（监理单位）和谐工作量较大，招标过程较为烦琐。
（4）指定专业分包建议
指定分包多以专业技巧为重要考量：1、钻探工程?2、假设工程?3、桩基工程?4、电（扶）梯工程?5、室内公共区精装修工程?6、智能系统工程?7、特别效果（灯光、音响、水景、舞台）?8、招牌及指标工程?9、消防工程?10、幕墙工程

05-0105?发包流程拟订
06-0106?发包总体时程管制表拟订
发包总体时程管制表包含以下内容：
(1)总体打算时程
(2)厂商考核时程
(3)招标发包时程
从（1）中切分出总包、各指定分包其招标发包时程，然后据此编列厂商考核时程、招标发包时程、招标文件编制检查时程等，根据结构分解工作，落实相干责任单位完成各项工作。

0200?资格预审
07-0201?资格预审文件编制
1?.编制资格预审文件
1.1资格预审文件应包含以下重要内容：
a.投标申请人资格预审须知
a1.总则
a2.资格预审申请
a3.资格预审标准
a4.联合体
a5.利益冲突
a6.申请书的提交
a7.资格预审申请书材料的更新
a8.通知与确认
a9.附件：◎?资格预审必要合格前提标准
◎?资格预审附加合格前提标准
◎?招标工程项目概况
b.投标申请人资格预审申请书
b1.资格预审申请书
b2.资格预审申请书附表
◎投标申请人一般情形
◎年营业额数据表
◎近三年已完工程及目前在建工程一览表
◎财务状态表
◎联合体情形
◎类似工程经验
◎公司人员及拟派往本招标工程项目标人员情形
◎拟派往本招标工程负责人与重要技巧人员
◎拟派往本招标工程负责人与项目技巧负责人简历
◎拟用于本招标工程项目标重要施工设备情形
◎现场组织机构情形
◎拟分包企业情形
◎其他材料
c.投标申请人资格预审合格通知书
1.2资格预审审查方法断定
1.3资格审查内容断定
1.4资格预审文件编制
1.5资格预审文件的评审

08-0202?厂商考核内容拟订
选择总包单位，全面考核总包单位需注意的事项。
在考核总包单位之前，业主需供给总包之材料有：a.基地平面地位图及预定施工道路；b.楼层数、各楼层高度及各层面积功效。

一、管理
1、领导：重要考核施工单位及上层管理领导的管理程度和能力、成功案例等。
2、在建项目：重要考核:a.施工单位在建项目数量、开竣工时间；b.施工单位届时实际能投入本案的管理人员和人力的数量和质量。
3、劳动力：
1）劳动力考核：规模大的施工单位一般有人力公司，为项目供给劳动力数量、人力资源状态以及具体项目各班组数量、人员配置数量状态及分析评价。
2）施工单位供给本项目打算投入之相干人力资源报告：a.几个项目部、属何区；b.每一个项目部下属各班组、人员编制、劳力安排打算；c.如何运作管理。

二、机械设备
1、周转材料
周转材料重要有模板、钢管脚手。
考核点1：1）施工单位现有库存数量；2）在建项目投入应用量；3）该项目需求总量、现缺口数量、供给时间、供给数量等；4）针对本案打算应用量，编制完整的周材供给方案，应包含根据所提进度需几套模板，模板供给起源、数量及模板加工制作人员配置。
考核点2：1）施工单位在建项目实际情形；2）固定资产表；3）采购供给单；4）本案未来之仓储打算、应用打算。

2、施工机具
考核点1：施工机具重要有塔吊、钢筋加工焊接设备、且则发电机。
1）塔吊：该项目需投入10-12台60T?M；
2）焊接设备：碰焊机、电渣压力焊机等；
3）钢筋加工机械：折弯机、切割机等；
4）且则发电机：重要供给施工机具电力。
考核点2：1）仓储打算，如抽水设备、水准仪及施工机具之仓储、应用打算；2）在建项目实际应用情形；3）固定资产表；4）采购供给单。

3、土方工程施工打算
考核点1：挖土机械数量及起源；相应配置运土汽车的数量及起源；
考核点2：土方运输、堆放、回填之方案；
考核点3：关于弃土，需至环卫处办理相干手续，并缴纳工程渣土排放和弃置场地费。施工单位应提前作好此项工作。

4、商品砼供给厂商
重要考核其供给能力、质量等。
考核点1：总包单位依进度供给商品砼供给方案及起源，方案一：全外供；方案二：外供加自拌站。考核商品砼供给厂商{zd0}供给量、项目{zd0}需求量、泵车数量、输送泵数量等等。
考核点2：混凝土泵车依一层施工所需之车辆数及车辆调度起源。

三、后勤保障
1、物料供给
实力大的施工单位（或总承包企业）一般有专业的物供公司，为其在建大项目配套服务，保证工程进度和工程质量。
考核点：1）以往工程采购、供给单、发货（发项目部）单/函；2）协作单位（物供、生产单位等）状态；3）现有/以往物料库存状态。
其中：砼、钢筋、模板、脚手为重点考核对象。
2、专业配套
（1）可能专业配套状态：a.下属专业配套公司或部门供给的配套及配套方案；b.可靠协作单位供给的配套及配套方案。专业配套的优点：工序有效连接、利于进度。
（2）专业配套管理
考核总包单位专业配套管理人员的资格、现有管理项目状态。
四、总包和谐
本案总包和谐管理非常重要，亦是项目进度、质量等能否有效把持的要害所在。
考核点：1）在建项目总包管理状态；2）项目经理、总工程师、质量/技巧工程师、专业配套工程师等；3）以往项目评估等。

09-0203?协助业主考核厂商
0203-01厂商考核打算

一、总包考核打算编制的必要性
略

二、总包考核前筹备工作
1、考核前，供给材料
在考核总包之前，业主应供给考核对象以下相干材料：
a.基地平面地位图及预定施工道路；
b.工程概况（包含总建筑面积、地下/地上建筑面积、开挖面积/深度等，面积为初估值，供其参考）
c.楼层数、各楼层高度及各层面积功效；
2、考核前，发文通知
在考核总包之前，业主将以类似发文的情势，通知考核对象：1）具体考核时间；2）考核公司、在建/已建项目（从总包供给的施工项目一览表中选出）；3）考核打算内容；4）总包单位总部安排专人负责作简报；5）项目部安排专人负责作简报。（总包单位根据业主供给之材料和相干讯息，筹备简报材料，简报材料应包含考核打算内容，待简报时一并附上。）?
3、考核前，考核日程安排
在考核总包之前，总包根据业主的考核时间、考核内容，安排考核日程和方案，并回文于业主。

三、总包考核打算内容
（一）考核类似本案之工程管理、施工方案
1、总包管理组织制度之考核
2、劳动力资源及实行状态
3、管理技巧人员资源及状态
4、人力资源打算、组织及如何运作管理
5、周转材料采购、租赁、仓储等实行打算及应对措施
6、施工机具采购、租赁、仓储等实行打算及应对措施
7、商品砼供给实行打算及应对措施
8、后勤保障实行打算（包含物料供给、组织管理、职工伙食、医疗保健、办公生活区情形、守卫和消防。）
9、专业配套管理实行打算及应对措施
10、总包和谐打算及应对措施
11、专业分包状态和和谐措施
12、施工组织设计方案
13、在建项目工程进度、盈亏状态。

（二）考核拟承建本案之管理、施工方案
1、总包管理组织制度之考核
2、劳动力资源及实行状态
3、管理技巧人员资源及状态
4、人力资源打算、组织及如何运作管理
5、周转材料采购、租赁、仓储等实行打算
6、施工机具采购、租赁、仓储等实行打算
7、商品砼供给实行打算
8、后勤保障实行打算
9、总包和谐打算
10、基地之施工场地总平面安排（包含施工道路）、且则水电安排方案、108亩基地交通动线安排等。
四、材料回馈
1、简报内容
2、资格预审不足之材料

10-0204?考核报告编写
根据以上考核内容编写考核报告，考核报告略。

0300?招标文件编定
11-0301?招标文件编制
招标文件略。招标文件之合约条款采用FIDIC1999版。招标文件组成如下：
{dy}篇?投标邀请书
第二篇?投标须知
第三篇?合同通用条款
第四篇?合同专用条款
第五篇?技巧规范
第六篇?投标书与投标担保格式
第七篇?投标书附表格式
第八篇?工程量清单(另册供给)
第九篇?合同格式
第十篇?保函格式
第十一篇?招标图纸(另册供给)

12-0302?招标文件检查
0302-01招标文件检查（投标须知部分）
招标领域、工期、质量标准、报价方法、评标措施及标准、投标保证金、履约保证金

0302-02招标文件检查（合同条款部分）
1、保存金额度
2、争议解决方法
3、总包与土方工程接口
4、误期赔偿限额规定
5、安全文明措施费用
6、承包人风险领域
7、赶工措施费
8、工程照管责任接口
9、变更权
10、总包与指定分包的界面
11、总包与指定分包付款方法
12、保险金
13、大小店装修施工管理
14、增长套图条款
15、竣工图编制标准
16、设备应用培训
17、材料预留量
18、总包现场设置样品摆设间
19、总包现场设置实验室
20、重要材料设备采购领域及方法
21、交屋前提：
22、总包报价方法
23、PCM角色
24、进度报告条款：
25、总包招标领域：
26、丙工装修：?
27、增长套图条款：?
28、对无法断定的项目
29、进度条款及罚则
30、总包招标领域
31、总包报价预算内容
32、进度条款
33、合同计价方法
34、总包报价盘算软件
35、预算界面
36、权责区分表
*发包打算略
*采购界面略

13-0303?招标文件审查
14-0304?招标文件定案
150400?发标~决标

0500?合同签定
16-0501?合同签定注意事项
17-0502?合同谈判策略
18-0503?协助业主签定合同
19-0600?经验总结