物业管理行业作为一个新兴并正在快速发展的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理行业现存的物业管理收费难、业主委员会组建难、物业管理服务不到位、物业纠纷解决难、现有法规不完善等五大难题中，物业管理收费难的问题排在xx。其实，物业管理收费问题一直是业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府部门立法和工作的重点。

物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。小区入住率不断提高，物业管理费的收缴率却逐步降低。为何会出现如此现象？物业管理收费为什么这样难？

1. 业主消费意识未改，缴费意识淡薄

现今，很多业主消费观念不强，对购房后支付物业费的概念很模糊，所以出现个人利益凌驾于公共利益之上、对物业管理服务概念的理解出现偏差等问题。由于多年来形成的习惯，住房福利化在人们心中已根深蒂固。原来的房屋及物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人的，但是随着住房制度改革后实行的物业管理，每年几百元甚至更高的物业费确实是一笔不小的开支。由于观念尚未转变，有很多业主对交纳上几百元的物业管理费抵触情绪很大，形成了能不交就不交、能拖就拖的局面。甚至很多人以“我买的是房子，不需要买物业管理”、“别人交了我再交”等为托词，享受物业管理公司的服务却不交费。

2. 企业及行政事业单位欠费现象严重

原来参加统建单位的住房大部分由原房管部门管理。实行房改政策后，大部分房屋已出售给职工个人。按文件规定，物业管理公司与原售房单位签订，用以保证公房出售后房屋的维修与养护。由于有些企业效益不好，无力支付职工住房的物业管理费，便长期拖欠。一些行政事业单位的经费来源是靠财政拨入的，而财政并未将物业费纳入拨款单位的年度预算，这些单位无款支付，其住户也不交物业费，直接影响交费业主的利益。

3. 业主和开发商之间存在矛盾

业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾导致小区欠费现象比较严重。由于开发商在商品房销售之初许下小区环境多么优美、管理水平如何高、每户一个或几个车位等承诺，而业主入住时发现开发商的承诺没有xx，房屋质量有问题，如面积缩水、规划更改、车位数量不够等，往往找开发商索赔甚至退房。因长期解决不了上述问题，业主万般无奈，便以拒交物业管理费来进行对抗。

4. 物业服务内容和标准缺乏透明度

有的业主不了解物业服务具体的内容和标准，加之物业管理人员的心理素质、服务意识、专业技能、服务标准和服务水平以及工作态度缺乏，使得收费难上加难。

综合上述原因，可以看到，物业管理收费要做到公正就要保证“质价相符”，即对业主而言，付了物业管理费，当然希望得到相应价值的服务；对企业而言，提供了相应的服务，发生了服务成本，当然需要收取相应的报酬。如果对这四个字的理解有偏差，双方对于一定的物业收费标准应该得到什么样的服务都各有各的理解，无法得到统一，矛盾出现在所难免。

淮安市银盾物业服务有限公司

李基生

2010-5-18