对于大多数 70 、 80 后来说,或多或少都体验过蜗居或正在体验蜗居生涯,拥有一套属于自己的屋子是我们共同的幻想.当我们辛劳了多年之后,以首付加按揭的购房方法购置到了自己的新房.此时,你是否关怀过你的屋子"被缩水"?"购房热"使得花费者将眼光更多地聚焦到能不能买到房,而不是房产面积被缩水.而事实上,不懂得房产面积,消费者权益就会受损.让我们一起xx 3?15 ,xx房产面积,保护消费者权益.
计划对房产面积的影响
尽管房屋建筑面积不能xx的反应房产质量及其价值,但是,目前的各类交易中,建筑面积仍作为一个重要指标在房产交易中施展重要作用.一般地,房地产价值 = 建筑面积 * 单价,并且,房地产价值盘算往往先断定单价,因而建筑面积大小将直接影响到房地产总价值.了解因建筑面积问题带来诸多消费者权益受损非常要害.
从规划角度来看,计划部分会在出让土地前对每一建筑项目进行用地规划设计,并且对容积率,建筑密度,绿地率,建筑限高级建筑指标作严厉限定,而这些指标将影响规划建筑面积.特殊是容积率,它涉及到开发商将土地本钱摊销到单位房产造价本钱的主要参数.
容积率,指项目用地范畴内总建筑面积与项目总用地面积的比值.计算公式:容积率 = 总建筑面积 / 总用地面积.对于住户来说,容积率直接关系到购房者居住的舒适度.一般地,容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高.对于绿化率也亦然,绿化率越高,容积率越低,建筑密度也就越低,开发商可用于出售的建筑面积就越少.容积率和绿地率两个重要指标决议了这个项目是到底是从人的居住需求角度,还是从纯洁赚钱的角度来进行用地建设规划.
因而,调剂容积率也就成为了开发商谋取暴利的一种非常重要的手腕,有些开发商拿地后违规变革规划、调剂容积率获取非法好处,下降业主居住质量.如10000 m2 的土地规划容积率是 2 ,则可以建造 20000m2 住宅;假如将容积率进步到 2.5 ,则无形中多出 5000 m2 住宅,相当于减低了拿地的本钱.然而高的容积率会给进住的居民带来一些不便,小区内的楼层会比拟高、绿化率也会相应的减少,影响居住区内的环境与生涯品德.另外,楼间距过短、小区内途径狭小、停车地位不足等也是高容积率住宅区常见问题.
这样"超载"的房屋老百姓会买账吗?很显然这种做法只能在短时光获得利润,假如开发商想长远发展,还是应本着以人为本的原则建房,而不是唯利是图,被短期好处蒙蔽双眼!
聚焦商品房预售中的房产面积
商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预支定金或房价款的行动.预售促销方法很多,其中最让购房者xx的是送面积,如送凸窗、挑高设计,买一房送一房,买一层送一层等.殊不知,预售优惠背后,隐藏两大房产面积问题.
{dy} ,预售送面积是开发商规避税费,变相加价的行动.开发商预售送的面积大多是钻规划和测绘的空子"偷"出来的,,如送凸窗是将带窗外墙向外推移后下降窗台,做成层高下于 2.2m 的玻璃凸窗,低台可打掉;送挑高设计是层高设计超过 4.8m ,空间上层可做层高下于 2.2m 的阁楼.由于这些面积都不计进容积率,开发商借此以规避税费.
"偷"面积不仅是进步了容积率,下降了居民居住品德,而且还是开发商变相加价的幌子.如某市 100m2 楼盘均价为 5000 元/m2 ,某楼盘预售比均价高出 20% ,即6000 元/m2 ,送20m2 面积,面积加总平摊后的实际售价为( 6000 元/m2*100 ) /120=5000 元/m2 ,基本无优惠;若加价 30% ,实际售价为( 6500 元/m2*100 ) /120=5417 元/m2 ,比均价高出 417 元/m2 .
而且,购房者实际上是不具有所送面积的产权,由于一旦面积缩水,适用性不高,功效折旧,质量存在隐患,或者房屋要拆迁、转让、继续、抵押、评估,购房者好处将得不到法律维护.因此,购房者要切忌,开发商总是以利润为目的,天底下没有免费的午餐,羊毛出在羊身上.
第二 ,预售后的面积缩水.预售后面积缩水是购房者与开发商实现房屋交付后,被告诉所购房屋面积与产权证上房产面积相差超越 3% 的误差范畴.但因购房者缺少房屋面积测算知识,又不理解怎样维护自己的权益,{zj2}不得不为多出来的面积买单,而开发商正是应用格局合同回避义务.
关于开发商售楼格局合同房产面积误差处置,《商品房销售治理措施》明白规定:开发商与购房者未在合同中载明合同商定面积与产权登记面积时,面积误差比尽对值在3%以内,据实结算房款.如产权登记面积大于商定面积时,误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超越3%部分的房价款由开发商承担,产权回买受人;产权面积小于商定面积,误差比在3%以内部分的房价款由开发商返还,误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还.
因此,要维护好购房者的正当权益,除了要从法律限制开发商在房产面积上做文章 ; 更须要宽大购房者将眼光聚焦到商品房预售中的房产面积.
房产面积是具有产权的房屋建筑面积
房产面积是房地产交易进程中一个主要指标,而房地产市场和房地产产权市场交易双方大多产生在产权证上的交易.交易双方信息不对称使得房产面积难以被消费者所懂得,花费者在交易进程中可能会受诈骗和吃亏,因而很有必要让消费者对房产面积有一个清楚概念,从而在交易进程中保护自己应有的权力.
房屋产权是房屋的所有权,是房屋所有权人依法对房屋享有占领、应用、收益和处罚的权力.
房产面积,即房屋产权面积,系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部分登记确权认定. 房屋面积测算包含房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、应用面积等测算.房屋建筑面 积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围程度投影面积,包含阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、构造坚固、层高 2.2m 以上 ( 含2.2m ) 的{yj}性建筑.它是根据房屋平面图而盘算而来、并作为开发商出售房屋面积的重要根据.房屋建筑面积=应用面积+套内墙体面积+公摊面积.而房屋建筑面积是不轻易直接丈量出来的,很多纠纷便产生于此.
经常所讲的规划面积、建造面积也是指建筑面积.一般地,房产面积小于房屋建筑面积,主要原因在于:①建筑面积不变,套内建筑面积减小.②公共分摊面积不清.③房产测绘单位无资质施测或者超资质测绘.④对《房产丈量规范》条款的懂得异同,应用不同导致房产测绘面积异同.
我国《物权法》规定:不动产物权的设立、变革、转让和消灭,按照法律规定应该登记的,自记载不动产登记薄时产生效率.不动产登记簿是房产面积的产权法律表示情势,房产面积{zj2}以登记簿的方法记载下来.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证实.不动产权属证书记录的事项,应该与不动产登记簿一致,记载不一致的,除有证据证实不动产登记簿毛病外,以不动产登记簿为准.权利人、利害关系人以为不动产登记簿记载的事项过错的,可以申请更正登记.不动产登记薄是房产面积的产权法律表示情势,房产面积{zj2}以登记簿的方式记录下来.
房产面积断定取决于房产测绘
房产是耐用品,具有固定性.房产价值权益就体现在房产行政治理部分登记簿上登记的产权面积和作为凭证发给购房者的房产证.固然登记簿上记录了权力人及房产面积.但房产面积的断定重要取决于房产测绘.
房产测绘重要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍治理,房地产开发应用、交易、征收税费,以及为城镇计划建设供给数据和材料.房产测绘一般应依照委托测绘、剖析设计、实行测绘、检讨验收的程序进行作业.
房产测绘主要是按照《房产测量规范》( GB/T 17986-2000 ),应用空间几何的三维立体坐标系,丈量盘算房产的面积.主要应用的仪器有:水准仪、经纬仪、全站仪、钢卷尺等.
房产面积包含套内建筑面积和公用分摊面积.房产测量就是通过专业的仪器肯定房产面积.房屋建筑面积测算依照房屋的建筑状态划分,可分为竣工前猜测建筑面积和竣工后实测建筑面积两部分.房屋竣工前猜测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积.竣工前猜测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等供给参考依据.竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押xx、产权登记等供给面积依据.
但两者的成果往往并不完整一样,并且可能还存在很大的差距.这种成果发生的原因是多方面的,有测量仪器的体系误差、测量职员的技巧程度、工程图纸的设计变革.还有测量职员对测绘规范的懂得,例如,对楼层的认定,对分摊的回属,对楼房功效的认定,不同的职员有不同的懂得.
房屋测绘一项专业性和技巧性很强的工作,其社会属性就是一杆"秤",对房屋的面积起着天平的作用.因房价高,更显其房产面积正确性的主要性;房屋面积测绘结果又是房屋权属登记这种行政行动根据之一,其确认的所有权人拥有的房产面积,应具有社会公信力.我国自住房制度改造以来,住房商品化和货币化,对每一个购房消费者,房产面积的大小都直接影响房产价值.由于房屋测绘结果直接关系于每一个购房消费者花费权益,所以消费者都应当懂得房产测绘,才干更好地保护自己的购房消费权益.www.jsgkgs.cn