陈真诚：房市调控或出现水中挤海绵现象

——如央行不加息则房地产泡沫短期内难除

文/陈真诚

（内容导读：房地产泡沫，在宏观经济泡沫中互相浸泡，其结果是互相膨胀泡沫，导致房地产泡沫更为严重，更为复杂，更难“医治”…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

5月11日，国家统计局发布的数据显示，2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%（其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%），为2009年3月份以来的{zg}涨幅。这说明整个4月份的房价依然保持快速上涨的态势，房价依然高位。但也要看到的是，房价统计数据往往具有滞后性，而且一直水份很大，不能说明太多问题，尤其不能反应出市场即时变化。研究市场，不能太依赖于官方统计数据。

事实上，自4月17日国务院出台“新国十条”后，房地产迎来了“史上最严厉调控”，再加上央行再次上调存款准备金率以进一步收紧银根等因素的综合作用，房地产市场预期急速异变，观望情绪进一步浓厚，市场成交加速萎缩。直至“五一”假期，全国性市场成交普遍陷入“冰窟”，房价出现不同程度的下降，尽管下降的幅度不是太大。

或正因为如此，尤其是“五一”假期的市场表现加大寒流预期，全国大型房地产开发商之一恒大地产5月5日宣布全国市场统一85折促销，带头降价15%销售，无异于向市场撒上了一把催化剂，不亚于出台一个新的房地产调控政策，对全国房地产市场影响巨大。甚至，不管是不是炒作，不管是否真的会如消息所传说的那样，将于5月16日取消5月5日高调宣布的全国市场统一85折降价促销，本文作者陈真诚认为，恒大地产的炒作效果和降价效应已经显现。而且，恒大地产的这次降价的影响力，可能会比万科上一轮降价的影响力更大。

总之，无论如何，在房地产市场步入深度调整的当下，恒大地产的带头大幅度降价，其对整个房地产市场的影响已经开始体现出来。在加剧消费者观望的同时，也将促使更多的开发商放弃观望，其结果是加快了房价下降速度，加大了房价下降预期，可能使得此轮调整周期中的房价下降幅度超过此前的预期。不过，也要看到，即便房价已经加速下降，但房地产泡沫依然令人堪忧。这是因为房地产泡沫存在于多个方面：

首先，价格泡沫。上涨持续上涨过大过久，自然意味着可调整空间太大，这是房地产泡沫的最主要也是重要表现。统计局数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比数据为，2009年6月份转负为正上涨0.2%，然后同比涨幅一路高攀，到11月份涨幅超过5%达到5.7%，12月份上涨7.8%，2010年1月份上涨9.5%，2月份上涨10.7%，3月份上涨11.7%，4月份上涨12.8%。这种涨幅幅度变化说明，不但高位的房价本身的泡沫多，而且房价涨幅中的泡沫也严重。

其次，预期泡沫。由于价格泡沫严重而持久，多次调控不见效，因此，导致市场心态扭曲，预期泡沫严重，非短时间就能修复。

第三，概念泡沫。近年来，为了支持房价上涨论和只涨不跌的理论，诞生了投资只赚不赔的价值投资理念和夸大城市化、刚性需求等诸多概念泡沫。

第四，投资泡沫。价格泡沫与预期泡沫严重，导致房地产投资持续过热，其结果将产生长时间起反应的后遗症。统计局数据显示，在政府重启了新一轮调控之后的今年1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比依然增长36.2%。而在此前，房地产投资过热已经持续了多年。这也意味着，投资泡沫的后遗症或将很严重。这种后遗症，将在房产市场和地产市场这两个市场得到体现。假设以目前某一个时间点为来看，遗症存在两个切面，一是房屋建设，另一是土地，二者均具有反应滞后性，尤其后者。

第五，供求泡沫。近年来大量增加投资、大量土地出让将陆续形成未来新房供应增量，同时又客观上存在不少新房存量积压，还有大量的二手房将释放，这些将形成未来的集合供应。由于此前过度透支需求、市场预期下行遏制需求增长和现实性消费性购买力有效等因素将导致未来有效需求有限。这样，全国不少城市均将出现严重的供大于求问题。

第六，环境泡沫。近年来，导致房地产泡沫积聚，有其自身诸多方面原因，也存在严重的环境原因，这主要体现在诸如宽松货币政策下的流动性过剩、通货膨胀、大宗资产价格上涨、持续低利率甚至是负利率等环境性泡沫。统计局数据显示，今年4月份，CPI同比2.8%（上年同月为下降1.5%）、涨幅比上月扩大0.4个百分点，PPI同比上涨6.8%、涨幅比上月扩大0.9个百分点，这说明通货膨胀形势进一步严峻，很可能招来政府进一步的宏观调控，可能进一步收紧银根，回收流动性。政府将采取的措施中，除了继续上调存款准备金率、公开市场操作等外，还将加息。4月份的CPI数据，加大了央行加息的可能。但应该看到的是，中国的调控政策往往后知后觉性的应对之策，很少先知先觉式的提前预防之策，即便加息，但实际上宏观经济泡沫已经客观存在，而且时间已经不短。本文作者陈真诚认为，房地产泡沫，在宏观经济泡沫中互相浸泡，其结果是互相膨胀泡沫，导致房地产泡沫更为严重，更为复杂，更难“医治”。在这种情况下，如果在不在挤出房地产泡沫的同时，采取加息、紧缩银根等宏观调控政策挤出宏观经济泡沫，那么，从某个角度而言，房地产调控就可能会出现类似水中挤海绵的尴尬现象。

由此来看，即便在短时间内房价下降到一定程度，但房地产泡沫依然堪忧，这意味着房地产问题不是短时间内就能解决好，也意味着房地产调控还会持续相当长的时间，还会继续出台甚至更严厉的房地产调控政策和加息等宏观调控手段。因此说，这轮房地产调整周期或会很长，市场各方对此应做好充分准备，尽管往“坏”处想。

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