房地产企业纳税自查要点及税收检查应对培训（2010年6月17日西安）中国房地产培训网
{zx1}房地产税收政策解读与应对 国内xx地产行业财税专家讲解 实战案例剖析降低企业涉税风险

根据《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》（国税发[2010]35号）要求，国际税务总局将部署对全国范围内的房地产、建筑安装业和非居民企业，开展指令性专项检查。
本次检查，稽查人员检查任务较重，各地税局结合本地实际制定了具体的检查方案，明确检查重点，房地产企业的涉税风险大大增加。
为了帮助房地产企业应对本次税收专项检查，搞好企业纳税自查，中国房地产培训*邀国内xx房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家王震老师，结合总局《2010年税收专项检查工作方案》及总局稽查局多年来对房地产业的检查要点，结合税务检查人员关注的主要问题，结合税企争议的疑难问题，共同推出《2010年房地产纳税自查要点及税收专项检查应对策略》公开课，通过典型案例解析，帮助企业总结应对策略，明确自查要点和工作思路，以便企业渡过本次税收检查难关。

【组织机构】中国房地产培训网
【时间地点】2010年5月15-16日 南京(详见报到通知)
【培训费用】2680 元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）
【咨询电话】010-68011791，62202006 王老师，李老师

下载报名表

【培训对象】房地产企业董事长、CEO、总经理、副总经理、财务总监、财务经理、税务筹划主管领导等

【培训内容】
一、2010年税务稽查总体目标

二、税务稽查的应对策略

三、房地产业行业税务稽查要点
（一）营业税检查要点
1、是有无直接坐支售楼收入不入账的情况；
2、营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入
3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理；
4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税
5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税；……

（二）企业所得税检查要点
1、确定收入的完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象；
2、确定收入确认的合法性，检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2009〕31号）等有关规定；
3、确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。
4、要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、xx、伪xxxxx等不合法的xx入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业xx、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况；
5、要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中；
6、要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
7、检查减免税政策执行问题……

（三）土地增值税检查要点
（四）房产税检查要点
（五）个人所得税检查要点

四、税务稽查人员的工作思路（理清应对策略，明确法律后果，掌握风险底线）
1、事实清楚的基本要求
2、依据充分的要求
3、程序合法的要求
4、处理适当的标准
5、违法责任的后果

五、税务检查中的疑难问题解答

（一）营业税
1、房地产分公司是否构成营业税纳税人？
2、甲方提供材料与甲方提供设备纳税的差异，装饰劳务清包工政策适用范围及其变化。
3、关联企业无息借款是否应调增营业收入，征收营业税？
4、非金融企业统借统还是否征收营业税？成员企业借款利息可否税前扣除？
5、房地产企业“预售收入”是否缴纳营业税和企业所得税，账务如何处理？
6、分期收款销售不动产怎样纳税？按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税？
7、委托代销、按揭方式销售开发产品何时确认销售，中介服务机构收取的手续费和佣金应当怎样扣除？……

（二）企业所得税
1、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？
2、购置房地产后，土地与房屋怎样进行账务处理才能降低税负？
3、长期待摊费的核算方法。
4、非货币性资产对外投资增值是否缴纳企业所得税？
5、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？
6、股权投资转让损益怎样纳税？
7、企业搬迁收入、政府补贴收入，不征税收入应当如何划分？税收待遇一致吗？
8、一次收取的劳务费长期为客户提供重复的劳务如何确认收入？
9、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？
10、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？
11、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税法实施之后，集团如何进行“统借统还”？……

（三）土地增值税
1、土地增值税的征收范围如何界定？
2、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
3、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？企业没有借款的，开发费用应当按照5％扣除么？
4、什么是普通标准住宅，普通标准住宅可否享受税土地增值税的收优惠政策？
5、房地产开发企业经批准建造出售经济适用房，是否应当预缴土地增值税？
6、因国家建设需要依法征用、收回的房地产怎样享受免征土地增值税的税收优惠政策？
7、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠。……

（五）个人所得税
1、未分配利润是否要征个人所得税？股东向单位借款长期不还是否并入股息红利所得征收个人所得税？
2、股权转换评估增值是否征收个人所得税？资产评估增值转增资本是否征税？
3、企业促销活动向个人赠送的礼品应否扣缴个人所得税？
4、企业为职工个人承担的个人所得税如何计征个人所得税？
5、企业发给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯费怎样计算征收个人所得税？……

（六）其他税种
1、城镇土地使用税
2、房产税
3、契税
4、印花税

（七）公司重组事项
1、资产收购
2、股权收购
3、公司合并；
4、公司分立；
5、债务重组

【专家师资】
王震：中国房地产培训*约税务培训讲师，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；注册税务师、会计师、注册内部审计师。教授、武汉大学在读博士。王老师擅长用税收政策解决企业管理问题，在十多年的财税咨询实践中对各类企业内部管理及税收政策有非常深入的研究。《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，晶源裕丰电子股份有限公司独立董事，人力资源开发研究会常务理事，商业会计学会理事、某会计师事务所、税务师事务所副主任会计师。并长期担任多家银行省行的财税顾问，先后担任多家房地产开发企业、国有企业集团的税务顾问等
王老师先后为多家企业提供过财税咨询服务，做过财税项目咨询的企业有：中国石油化工股份有限公司、华北制药集团公司、中信银行、德勤税务部、华光陶瓷股份公司、山东铝业股份公司、唐钢股份公司、河北省国有控股运营公司、河南焦煤集团公司、招商证券、南京汽车集团公司、金城地产集团公司、松下中国碳棒公司、江苏南京新丽华集团公司等等。

过往税务班学员评价：
由浅到深、系统的阐述了课程内容，理论与案例相结合的教学方式容易理解，导师很优秀，教学生动！对企业发展规划很有帮助和借鉴！--楚雄新天地地产公司
导师年青敬业、经验丰富、知识渊博，对税收政策理解和把握较全面，实战经验较丰富！--天津津滨发展
对企业未来发展提供了较高的指导意义，对个人下一步的工作思路起到了拓宽与提高的作用！--伊利仁和