购买力转向珠三角外圈

去杠杆化劲压深圳楼市
　　
　　■中国房地产报  记者  刘阳   刘晓云   北京、深圳报道
　　
　　新政出台后，深圳楼市随即进入寒冬。近日，深圳二手楼市成交量急剧下滑，世联地产提供的周报显示，5月3日～9日，深圳二手房共成交2509套，比前周下降35.3%。
　　与此同时，在成交惨淡的传导效应下，中介关闭的风潮苗头初显，深圳多处小区门外的中介门店已经关门歇业。而深圳商品房的成交均价也开始较大幅度地下行调整。
　　这与北京等城市依旧坚挺的市场表现形成鲜明反差。
　　究其原因，世联地产董事长陈劲松认为是“过度依赖购房xx”，而几乎所有受访者也都认同这是深圳楼市缺乏政策抵抗能力的主要原因。
　　
　　中介关门
　　
　　在如今的深圳街头，随处可见举着牌子卖楼的中介。密集的调控之下，中介们已按捺不住，纷纷走上街头，举着牌子，散发房源广告单……
　　据某地产中介人员表示，他给以前很多准备买房的客户打电话时都吃了闭门羹，都说要再等等。而另一头，他也多次接到卖房业主的电话，说“即使降价10万元也愿意出售”，但买房的人依然很少。
　　受此影响，一些房地产中介开始关闭店铺。此前，中原地产总经理李耀智曾预测，2010年，深圳二手房成交量会有25%～35%的降幅，在成交量下降的作用下，中介将有600～700家店铺关门。
　　“未来两三个月，深圳房产中介行业将面临洗牌，很多小型中介将退出市场。”深圳合正地产副总经理、品牌总监王恭敏说。
　　无独有偶，新房的成交也呈现惨淡局面。根据深圳市规划国土委网站有关数据，5月3日～9日，深圳全市一手房共成交290套，日均41.4套，比上月的107.5套大幅下降61.5%。房价也开始大幅下滑，成交均价为19271元/平方米，环比下降25.4%。
　　为此，开发商使出了种种降价优惠等手段。5月8日，被视为深圳楼市风向标的天健时尚空间正式开盘。这个一度被视为深圳宝安区小户型豪宅标杆的楼盘，不仅调低了开盘价格，还在开盘当天设有抽奖环节，{zg}奖项为10万元购房大奖，并直接从房款中抵扣。
　　此外，还有购房者表示，深圳某盘售楼处工作人员曾给其打过电话称，该公司已有政策，将从5月10日起推出九八折再九七折优惠，如果是老客户额外还有九八折，而且“都还可以商量”。
　　
　　信贷依赖
　　
　　在新政的作用下，深圳楼市的调整已成定局。深圳成交量的再次领跌，使不少研究人士开始深入探讨其中原由。
　　中国指数研究院的数据显示，在深圳房地产市场，按揭是购房者买房的最主要方式，占调查人数的63%；其次是分期付款，占33.7%；一次性付款的购房者比例仅为3.3%。
　　业内人士认为，高达63%的按揭购房比例，是这次楼市信贷紧缩瞬间扭转深圳楼市的不可忽视的原因。而深圳房地产市场的高按揭率特点，正成为其抵御调控风险能力较弱的重要因素。
　　而据记者了解，深圳一些银行目前已“卡死”xx，甚至有银行表示，“额度已经被用完了，现在根本贷不出一分钱”。这对于高度依赖信贷的深圳楼市，无疑是雪上加霜，同时也使市场调整的压力倍增。
　　“按揭xx购房比例较高的城市，一旦失去了银行信贷的支持，打击是非常巨大的。”深圳兰江地产副总裁杨大谷认为，此次调控可谓是打中了深圳房地产市场的“七寸”，楼市在这种情况下几乎已无回旋的余地。
　　此外，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房xx”也是对深圳楼市影响{zd0}的条款之一。
　　深圳美联物业按揭部总监王青告诉记者，这一限制对深圳楼市影响非常大，因为在美联经手的客户xx申请中，60％~70％都是外地人。
　　
　　资本转移
　　
　　新政重拳之下，投资客和开发商也开始了一些新的动向，商业地产成为资本的避风港。不仅房地产企业逐渐加重商业地产的开发比例，从住宅抽离的部分资金也将目光瞄准了商业地产。
　　此外，二三线城市也成为各路资本角逐的焦点。5月7日，在长沙、青海等城市赴深圳进行招商引资之时，中海地产深圳一位负责人对媒体表示，长沙等二线城市房地产市场泡沫较小，受此次宏观调控政策影响小，现在是进入的好机会。鹏达地产、摩尔城等深圳房地产企业也表示将向二线城市扩张。
　　同时，之前活跃在深圳的香港投资客也开始将目光投向惠州、东莞等其他珠三角地区。
　　在此前举办的深圳春交会上，虽然本地楼盘成交惨淡，但东莞、惠州等珠三角地区的外地楼盘却业绩不错。一位在深圳推盘的东莞浪琴花园销售人员表示，该项目是5月1日开盘，共390多套房，5天就在深圳卖了40多套复式楼和洋房，主要是深圳和香港人购买的，自住和投资各占一半。
　　值得注意的是，在楼市调控下，一些从楼市转移的资本正开始涌向其他投资通道。一家深圳品牌珠宝店销售人员表示，这段时间，该店生意一直比较火爆，近两周的销售额比平时增长了30%~40%。有一位实力顾客，卖掉了其位于深圳某楼盘的多套房产，一口气买了50斤黄金，价值650万元。