伊藤隆敏（本文来源：《新华侨报》）

　　中国房地产问题已不是一个仅仅中国人关心的问题，邻国日本给予格外关注。《日本新华侨报》日前刊出对东京大学经济学部教授伊藤隆敏的专访。伊藤隆敏认为，解决中国房地产热的出路在中国农村。

　　文章摘编如下：

　　中国房地产问题已经不是一个仅仅中国人关心的问题了。对此，中国的邻国日本可以说给予了格外的关注。最近，日本一些主流媒体或是发出专题报道，或是刊发社论，在描述中国房地产热的现象的同时，忧心忡忡地表示中国这个经济上的“新兴国”一旦在发展速度上出现“相当的后退”，就会牵连到整个日本经济，甚至让日本经济“第二次触底”。

　　为此，记者最近走访了日本东京大学经济学部教授伊藤隆敏，请他谈谈对中国房地产热的看法。

　　问：我注意到您最近的一个观点，认为中国可能会重蹈上世纪80年代日本楼市泡沫的覆辙。您认为日本当年楼市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中国今天的景象是比较相似的？

　　伊藤隆敏：我观察中国，发现现在中国的银行提供房贷的数额增加了许多。为什么会如此呢？我认为一是因为利息较低，人们可以承受；二是经济发展形势较好，人们有信心去银行xx。一般xx情况多的情况会增加利息，但是为什么没有增加利息，而是采取低利息的政策。这是因为现在处于经济危机状况，中国鼓励银行xx给企业，是为了度过现在的经济危机的一个政策。

　　日本自从取消对金融限制以后，金融机构处于比较自由的状态，日本金融自由化以后，一些民间企业能够借钱给企业。另外一个原因，日本当时处于经济发展比较好的状态。

　　一个重要的共通点是什么呢？当年，日本为了抑制日元升值，采取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值过快，把利息设定得相当低。如今，中国也维持低利息的政策。尽管现在西方国家呼吁人民币升值，但中国考虑到维持经济发展的问题，并没有对现行低利息政策做大幅修改。货币升值会导致许多热钱的涌入，对所在国经济产生不良影响。低利息政策又会导致很多钱流向房地产。

　　问：今年年初，中国国内媒体派出记者深入考察了东京的房价。他们注意到，北京二环以内的房价已经和日本同等地段的房价非常接近了，但两个城市郊区的住房水平和房价差距则比较大。您认为，今天东京的房价是否处在一个合理的价位上，北京楼市的合理价格水平应该是多少？

　　伊藤隆敏：这个问题要看从哪个角度看。中国的人口是日本的10倍，所以，中国只要有1/10的人能够处于日本的经济水准，北京的房价与东京的房价接近就不足为奇。因为中国这些“富裕阶层”也都是比较集中地居住在北京、上海这样的大城市里面的。

　　据我了解，现在几乎每天都有阔绰的来自中国大城市的游客在日本东京银座的百货商场大手笔地购物，这在日本人身上是很难看到的。这说明他们具备了这样的经济水平，这种经济水平甚至超过日本人，所以他们的房价与日本的房价接近，也就顺理成章了。

　　但是，如果从房价的上涨速度来说，我又觉得有不合理之处，因为太快了。这是日本没有见过的过快的上涨速度。至于说东京和北京两个城市郊区的住房水平和房价差距比较大，那正好是日中两国中等以下民众生活水平的差距。我看到，现在中国也正在努力缩短与日本的这种差距。

　　经过最近十年乃至二十年的调整，东京的房价应该说已经到了比较合理的价位了。而北京楼市的价格是否合理，恐怕不是用一句话可以说清楚的。

　　问：我发现日本家庭一般都只有一套住房，而中国城市的大部分中产阶层，一般会将住房视为理想的投资对象，记者认识的很多人都有两到三处房产，甚至有人有八九套，中日对于住房需求的巨大差别产生的主要原因是什么，税收政策、投资偏好还是别的什么？

　　伊藤隆敏：其实，这种购房倾向在上个世纪80年代的日本也曾经出现过。那个时候，很多日本人不去买股票，因为利息低到近乎于零，他们也就不把存款放到银行，而去购置房产。他们把用钱购置不动产当作一种资产运作。在没有好的价位的时候，他就出租房屋，用租金来增加自己的收入。到不动产市场有了较好价位的时候，他就再卖出去增加自己的财富。这种“炒房”现象的确存在过。

　　至于说现在一些中国人有两处、三处甚至更多的不动产，我认为他肯定是希望通过这种形式的投资，进行一种财富增值的运作。这样做，既可以在未来把房产留给自己的孩子，也可以将来养老使用。他们或许这样做比把钱存在银行，或者是购买国债、公债、投资股票的利润要高得多。所以80年代的日本有很多人这么做。

　　最近十多年，日本伴随着“泡沫经济”的崩溃，地价直线下降，房地产的价格也在下降。购房购地已经无利可图。而原来高房价时买房的人，只能是忍痛看着房价的下跌，或者是不出手，或者是赔钱也把多余的住房卖掉。因此，不是说日本人不想多买住房了，而是泡沫经济破灭，经济从如日中天重新落到地上后，人们没有再多套购房的实力了。中国现在一些人能够这样购房，是现在国家经济运行带来的问题，必须要考虑到这个背景。

　　问：中国和日本当年{zd0}的不同在于城市化所处阶段不同，日本当年基本上已经完成城市化，而中国则处于城市化初期。你认为中国房地产的繁荣还能持续多长阶段？

　　伊藤隆敏：我认为中国房地产的繁荣可能会比日本延续更长的时间，也不会像日本那样简单的崩盘，即使崩盘也不会像大家所说的那么严重。我的分析是中国从农村向往城市、想进城居住、生活、读书、就业的农村人还很多。基于中国城市户口管理，现在一些农村的人即便居住在城市，也享受不到当地城市人的福利政策。所以，中国一旦进行户籍管理制度的大幅改革，农村就会有很多人拥进城市，对房屋的需求量也会大大增加，这样不动产的市价可能还会上升。这也将是中国房地产未来的发展空间。

　　我认为，如果取消了户籍管理政策，房地产的繁荣可能还会延续10年左右。问题在于，今后有多少农村人口想进入城市，究竟他们对城市不动产的需求是什么，包括有多少人想继续购买不动产，在这些因素不明确的情况下，很难判别不动产市场发展的趋向。但是，我不相信“中国房地产崩盘说”。

　　问：近日，一份“中国房地产崩盘时间表”风靡中国网络，这篇文章将中国2005年～2008年楼市走势与日本1985年～1991年的走势进行了比较，得出多个极为相似的时间节点。

　　在日本，1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、xx拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。在中国，从2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、xx频出……因此文章预测2011年中国楼市也将像日本一样“面临崩盘”。您对这个预测怎么看？

　　伊藤隆敏：你说的这种“房地产崩盘时间表”，不仅仅在中国，在其他国家也有过。这种表在市场上经常出现。但是不能说它是一个比较准确的预测，因为它没有什么很大的可信性。

　　出现这种时间表只能说明是一点：就是人们的心理状态是什么样。他们感到现在的不动产市场有点过火了，或者有点过激，或者说不正常。说明人们已经感觉到市场已经出现了不正常的现象，认为不动产市场已经进入了危险领域，也就是说现在的房价涨得太高了，是不是该走下滑路线。所以，在这种不安的心理状态下，持有房地产的人也在观察市场，觉得现在还不要紧，还可以一边观望一边持有。这个时间表可以看作是心理状态讯息表。

　　问：在中国，土地属于国家所有，购买房屋者并没有能够同时购买土地，这与很多国家是不一样的。中国今年将抑制房价过快增长列为一个重要的工作目标。您认为政府有什么好的手段？

　　伊藤隆敏：我知道，在中国购买房屋的时候，有土地使用权50年之说、70年之说。我猜想，购买房产的人可能认为50年或者70年之间发生的事情谁都无法预测，何况大家都是这样做，于是也就不会追究土地所有权的问题了。至于中国人什么时候能够将房产与地产一起购买，我个人认为是很难预测的。

　　其实，日本人也不是在购房的时候都能够连同购买地产的。日本有一个《借地法》，就是说企业或者地方机构借用土地，让人家在这块土地上建自己的房屋。使用期是50年还是30年，我记得不是很清楚了。但实际情况是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能说土地已经到期了，你把房子拆了，让你走人，这是不行的。特别是对于真正居住在这里、实实在在以这里为居住地点的人，日本在法律上又是给以保护的。我想未来中国也会遇到这个问题，政府不会对居住了50年或者70年的人说，你走吧，你的房子使用已经到期了，一定会有一个解决方法的。

　　至于说政府有什么好的手段，我认为还是应该着眼于农村。看看中国就可以知道，当家电在城市趋于饱和的时候，就搞“家电下乡”，提升农村的消费水平；当汽车日渐增多的时候，就搞“汽车下乡”，又让汽车有了新的市场。而解决房地产问题，肯定不能搞“楼市下乡”，那就要从政策上解决户籍管理问题了。

　　问：和中国许多流行的观点不同的是，您认为日本楼市当年的泡沫并非是日元升值造成的，人民币升值对于楼市泡沫不会有助长作用，您认为主要的原因在哪里？

　　伊藤隆敏：中国不希望人民币大幅升值，所以把利息降得很低，这是日本也曾经有过的事情。在这一点上，日中两国是比较接近的，当年日本政府也不希望日元升值，所以把银行的利息设定得很低，曾经有一段时间差不多设定在零利息的位置。

　　利息、汇率和不动产三者连在一起的说法，我不赞成。我认为日元升值并不是由当时的日本不动产泡沫、崩盘造成的。

　　回到你刚才提的问题，我觉得现在要防止崩盘，或者说房地产泡沫，就应该有更多的房屋可以提供。不能因为现在高房价，就把房屋的提供给压住，或者说是等房地产市场稳定了以后再提供房屋。我认为只有提供更多的房屋，才可能阻止房地产不正常或者过快的涨价。