唐 杰 南开大学经济研究所

　　过去几个月，全球经济出现了非常戏剧性的变化。直到今年9月，2009年全球经济温和放缓与轻度通货膨胀还是非常普遍的看法，但今天看来，通货紧缩已经成为威胁全球经济增长的头号问题。随着美国经济快步进入衰退，英国、日本和欧洲大陆经济衰退已经成为事实。按照世界银行和国际货币基金组织的估计，2009年美国及发达国家不仅是经济衰退，而且会出现负增长。这在过去半个世纪中只出现过三次，过去三十年则没有出现过。

　　上周，美国为是否拯救三大汽车公司的争论引起了道琼斯指数迅速下跌，当时媒体还没有来得及报道与美国汽车业困境有密切关系的消费减弱，以及xx的商业零售企业出现了严重亏损。根据美国《商业周刊》报道，今年三季度美国消费按年率下降了3．1％，是自1991年以来{dy}次下降，也是1980年以来降幅{zd0}的一次。看来，美国的虚拟经济正在拖垮美国的实体经济。

　　虚拟经济怎么可以在这么短的时间内就影响了实体经济是个太复杂的问题，不过我们可以尝试将之简单化，从拉动经济增长的三驾马车——消费、投资与出口入手来分析。当然，从更为严格的意义上说，不是三驾马车而是四大总需求因素构成当年的GDP，即消费、投资、政府支出与净出口（出口减去进口。因为我国长期出口大于进口，国人习惯了以出口代替净出口）。美国当年总需求中，最主要的因素是消费，约占当年GDP2／3。简单地算一下，美国消费下降三个点，美国经济将直接减少两个百分点，引起的间接影响xx可能将美国经济拖入负增长。

　　若可以证明是金融危机引致消费快速下降，就可以xx虚拟经济影响实体经济的一种方式。有解释认为，美国人靠借债消费，金融危机了，借不到钱了，消费就减少了。这是一种有些说服力但远不全面的说法。我们首先借助配图对美国人的消费观念做个xx。准确理解图中所列的美国消费情况，显然有助于纠正国内长期流行的简单化的错误认识，即美国人是寅吃卯粮，靠借债度日。曾经有一个很有名的故事，讲的是靠高利息骗术融资的蓬齐，借新债还旧债，最终因资不抵债受到法律审判。由此形成了经济学的一个重要概念，即蓬齐对策，讲的就是一个人一生可以消费的全部等于或不能大于其一生的全部收入，而这种全部收入即包括了每一年的可支配收入也包括了依靠储蓄与投资获得的财产性收入。美国人无论是信用卡消费还是购买住房的全部融资从长期看都不能高于他或是他们所拥有的资产。道理真的是很简单，没有资产的人是借不到债的，有资产的人所借的债务是不可能超过自己资产的。由于信息不可能时时刻刻是xx透明的，因此世界上总会有少数的蓬齐靠欺骗度日，但不可能成为一种普遍的行为。

　　从配图中，我们先来找消费占可支配收入比例。猛一看，真是不得了，上世纪80年代，在美国走出了长期的经济滞胀后，消费占可支配收入的比重持续提高，目前的平均水平已经接近100％，反过来说美国的居民个人储蓄接近零，个别年份已经是负值。这是否真的说明，美国人是借债度日，寅吃卯粮呢？接下来的一个数字告诉我们，这种看法是错误的，从净资产对于可支配收入数字看，美国人净资产平均值是当年可支配收入的五倍，就是说在美国居民消费等于当年的可支配收入时，仍然只是所拥有的净资产1／5。这个发现告诉我们一个非常非常重要的事实，美国的消费并不简单决定于当年的可支配收入，而是决定于可预期的一生的可支配收入和财产收入，宏观经济学称之为持久收入。再来观察配图，我们还可以推算出，居民持有的股票与住房的市值占美国居民净资产的3／5以上。股票和房地产市场是美国居民净资产水平的决定性因素，当然也就是决定消费变化的决定性因素。2000年互联网泡沫破灭，纳斯达克股价崩溃和道指大幅下挫，美国居民证券化资产与净资产对当期可支配收入的比重降低，直接引起了美国消费的收缩。俟后，美联储以宽松货币政策推动了房地产繁荣并使股票市场重拾升势，保持了美国消费的稳定。

　　若读者同意，美国居民消费决定于受净资产变化影响的持久收入，是一个经过实际检验的可靠的结论，就可以接受这样一个合乎逻辑的推论：当美国房地产价格跌去二成，道指跌去四成，xx金融机构公布的资产减记超过6000亿美元，曾经风光无限的“两房”股价从52周前的60多美元跌至危机爆发时的20～30美分，通用加福特公司的市值低于中国A股上市的上海汽车时，美国居民的净资产已经大幅缩水，对未来悲观的预期会使美国居民相信的持久收入水平已经明显降低，美国消费出现快速的大幅下滑就不会令人感到惊讶，而是十分顺理成章。读者甚至可以举一反三地观察全球金融危机冲击下的我国消费变化对保持经济稳定增长的影响。在此，我们可以给出一个简单的结论，中国居民消费模式落后于美国，资产性收入比例低，消费仍主要依赖于当期收入。这样不依持久收入确定消费的行为，当然有利于防止出现股票与房地产市场衰退引起消费的快速萎缩，但反过来也不利于居民消费水平的提高。进一步说，当消费主要依赖当期可支配收入，居民对未来收入缺少稳定预期时，特别是在没有财产性收入为消费的重要基础时，扩大内需政策的效率会大打折扣。准确地说，扩大内需就会更多地表现为基础设施建设而不是居民消费水平的合理化。当然，若读者要求证明这一结论的可靠性，需要另文再叙了。

　　[摘要]仅从实体经济的角度来研究现在已不适应房地产经济的发展。在经济虚拟化的趋势下，从虚拟经济的角度来重构房地产被提上日程。本文提出重构房地产经济理论的基本思路，并指出这种重构对于理解房地产在当代经济中稳定经济的职能具有重要意义。

[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
　　
　　在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
　　然而，在传统经济理论中，房地产（real estate）一直被认为是一种最重要的实物资产（real assets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
　　
　　一、房地产虚拟资产特性研究
　　
　　在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
　　可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
　　1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
　　2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
　　
　　二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
　　
　　在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。 ②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。 　

　　由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
　　三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
　　
　　在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：{dy}，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
　　
　　有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
　　有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
　　有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
　　有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
　　
　　［参考文献］
　　[1] Alan Greenspan. New challenges for monetary policy．before a symposium sponsored by the Federal Reserve Bank of Kansas City in Jackson Hole［R］．Wyoming， August 27， 1999.
　　[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民社,1998:39～42.
　　[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(社会科学版),2003,(2).
　　[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.

    [5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
　　[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).
　　[7]郭金兴.房地产虚拟性及其波动研究［M］.天津:南开大学出版社,2005.
　　[8]刘骏民,王千.中国房地产业的发展和宏观经济稳定[J].中国房地产,2006,(2).