房地产中介全线崩溃 商业模式排队赴死


"敦刻尔克"式溃退正在房地产中介行业内上演。

      2008年1月,房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳,包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家中介收缩数百家门店;北京,门店数量最多的房屋经纪公司中大恒基连续关闭门店50家以上,陆续有天宏东达、信{yt}、金色时光、帝园退出市场。同样一幕还发生在广州、上海。

      接下来还会发生什么?

      全国收缩

      人们更愿意用"寒冬"来形容中介公司正在经历的微妙时分。

      "这其中既有市场因素,也有行业规范的因素。"我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖在接受本报记者采访时表示。

      在大批中介退市前,几大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的迹象。以北京为例,根据中大恒基房地产经纪公司的市场监控显示,自2007年10月开始,北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌,而到了2008年{dy}周,北京各区县交易量比2007年{zh1}一周降了40%。"市场不是很好,大家对2008年的市场预期也有分歧。"胡景晖说。

      宏观调控威力渐显,市场成交量的下降,导致一些中介不堪重负。从2007年10月开始,深圳市地产中介已呈全行业性亏损。据统计,目前深圳已经有20%的房产中介门店关门歇业。"一些中介因为之前对市场的预期过高,盲目扩张,导致风险加剧。"21世纪不动产中国区市场总监林蕾说。

      2007年9月前,上海、广州、北京、深圳的房地产市场一片繁荣,二手房成交量价齐升。2007年6月,深圳整个中介代理行业的成交量达到1.2万-1.3万单,深圳中原地产总经理李耀智认为这个数量超出了正常比例的一倍多。在上海, 5-9月,二手房成交量呈现爆发式增长,不少曾在2005年宏观调控后倒闭的中小中介公司重新进入市场。在最近两年房地产市场供需两旺的时候,房产中介为抢占市场份额,几乎无一例外扩张门店规模,有的中介曾创下一年开店100多家的纪录。

      "前几年,企业自身强不强不重要,受旺市推动,都有饭吃。现在不一样了,排名前几名的大中介竞争力越来越强,再加上市场规范化管理,占用客户资金,吃差价等等都被管制,小中介的日子自然不好过。"千万家市场总监常淑娟说。

      2005年,北京规模排名前十家的经纪公司在二手房市场占有率一共不超过15%,而到了2007年,规模前三名的经纪公司市场占有率已超过50%。"竞争格局变得越来越残酷,大的品牌中介占领越来越多的市场份额,而小中介多因公司内部经营问题倒闭。"常淑娟说。

      如此商业模式:关店是必然的

      值得关注的是,尽管数家房屋中介倒闭,迄今为止仍未有大的并购案发生。"你会发现还真的没有什么可买的。"胡景晖说,"没有自己的核心技术和产品线,没有固定资产,没有好的队伍管理机制,房源信息你有的我也有。"

      在整个中介行业经历震荡时,有必要反思行业的生长模式。表面来看,就像证券行业当年一样,这次是全行业面临的市场交易量萎缩的风险,事实上祸根早已种下。

      中原地产华北区域董事总经理李文杰指出,2005年-2007年是全国中介发展最快的年份,很多人都像计算网站点击率一样计算中介行业的营业利润。假若每间店每月赚1万元,1000间门店每月就赚1000万,如果每间门店的盈利提升到5万,单月盈利就达5000万。这种算法导致加入中介行业的公司,为追求数量而盲目快速扩张,依靠门店数量来占有市场;而对于资本市场,这种看上去可以复制的模式也很有吸引力,资本的加入成了行业再次快速发展的助推器。

      "真的不能再像过去那样靠人海战术、盲目开店来争夺市场份额了。管理粗放的最终后果是市场抗风险能力差,只能通过关闭门店来躲避风险。"胡景晖说。

      如果说店面数目的减少仅仅是表象,真正的核心在于如何通过"淘汰"来规范行业的发展。"在国外,市场交易的主体是经纪人而非中介的物理门店,但在国内,不仅劳动力成本低,房地产经纪人员从业门槛也很低,素质良莠不齐,行业监管制度并未完善。"常淑娟说。

      胡景晖认为,以前监管的思路主要是管企业,今后监管的思路应该主要是管房地产经纪人,建立经纪人制度,建立信用档案,而房地产中介仅仅是提供交易的平台。

      尽管市场不景气,不少中介仍有扩张计划。北京美联房地产经纪有限公司总经理白纪远表示,美联从去年9月份至今已经开出了26家分店,计划今年3月份开始拓展,目标是根据市场情况在2008年开出60到80家分店。我爱我家则开始尝试开网络门店,以寻找新的盈利模式。私募成功的21世纪不动产近期也将有一系列扩张和开店计划。