广州日报今日报道“广州调整土地出让金计收政策”：以前地下建筑不用算容积率，更不用缴纳出让金，而以后地下建筑也要计收土地出让金了。昨日广州市房管局公布广州将调整土地出让金计收政策，新的计收标准将于2010年7月1日起执行。新的计收政策旨在改变过去对历史上协议出让的土地补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动。房地产专家表示，根据新的计收政策，有的地块或将补缴地价增加数倍。

　　据了解，新计收政策明确了按基准地价、公开出让成交价格、土地纯收益、年计收土地出让金等不同情形下的土地出让金计收方式，对不同历史时期、不同供地方式、不同用地主体的用地行为，做到政府土地收益标准的一致性和土地出让金计收政策的延续性，有利于确保国有土地出让收益，营造公开、公平、公正的一级土地市场秩序。

　　比如，规划改用途和增容项目的补缴土地出让金标准，现行规定是按原出让合同约定价格标准计收，对于一些历史上协议出让的土地，补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动，此次新政策对此类情况一律按调增容积率时的基准地价计收，将有利于维护城市规划的稳定性，保证国家土地出让收益应收尽收。

　　对番禺、花都原出让合同未明确规划条件的，结合土地节约集约利用土地的要求和房地产价格上涨的实际，对至今尚未开发建设、销售的商品房用地，按基准地价的平均容积率1.8作为原出让合同的基准容积率。

　　在房地产市场中，不少楼盘都会出现多建面积的问题，有的通过规划部门提高容积率，增加建筑面积，有的把地块的用途改变，如住宅改成商业等，这就涉及补地价的情况。新计收办法的实施会给土地市场带来怎样的影响？

　　对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，新政策出台后开发商补地价的费用将大大增加。“以珠江新城为例，2003年以前地价{zd1}才2380元/平方米，现在住宅和商业的地价已经高达1万元/平方米了，如果按新地价补偿，开发商补地价的成本会翻四五倍”。

　　需要注意的是，这些只是补缴的地价部分。广东省房协理事赵卓文表示，当前遗留下来的历史用地所占比重并不大，所以新计收办法并不会干扰当前的土地市场，“只会让市场更为公平，更为规范，也是地价水平发展到现在所必经的一个阶段。”

点评：昨天也有媒体让我评论新的土地出让金计收政策，说实在的，我真的不太明白这到底是怎么一回事。按理说，土地出让金大多是指公开招拍挂的土地成交的地价；而基准地价则是针对协议转让土地应当向政府交缴地价的标准。如果将两者混为一谈，就难以分辨，也容易造成误解。

   我理解，现在这个土地出让金计收标准，其实并不是针对公开招拍挂所成交的土地转让金制定的。因为公开招拍挂这部分地块的土地出让金的标准是不需要政府定价的，而是由市场定价的。例如，珠江新城{zg}住宅地块的楼面地价是1.5万元/平米；大学城{zg}住宅地块的楼面地价是9500元/平米。

   而今年2月广州公布的{zx1}基准地价要低很多，如珠江新城地区住宅基准地价为4804-5191元/平方米，大学城住宅基准地价为3016-3078元/平方米，公开出让成交的土地地价远比基准地价要高。

   估计是因为三旧改造将形成一些新的协议出让土地，这部分土地不进入公开招拍挂，所以才需要制定新的基准地价和新的土地出让金计收标准和办法。但我觉得，{zh0}不要将土地出让金与基准地价混为一谈，容易造成误会。

   或许可以将土地出让金定义为招拍挂形成的土地价格；而将协议转让须向政府交缴的地价定义为基准地价，这样才不会混淆。或者，将土地出让金划分为两大类别：一类是公开招拍挂的土地出让金，一类是未经公开招拍挂出让须按基准地价计收的土地出让金。

我的上述理解不知道是否正确，还希望国土部门予以指正。

                                    2010年5月15日