土地使用权出让合同部分无效问题如何掌握

土地使用权出让合同部分内容有效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。

{zg}人民法院终审裁判、公报案例

青岛市国有资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案（{zg}人民法院【2007】民一终字第84号民事判决书）

裁判要旨：一、对于双方当事人意思表示真实，约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证的合同，应认定已经成立。二、根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定。三、合同部分内容无效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。。

{zg}人民法院认为， 本案涉及三个争议焦点：(一)关于《国有土地使用权出让合同》效力的认定；(二)一审认定乾坤公司缴纳土地出让金的数额是否正确；(三)崂山国土资源分局 是否有权解除合同。

(一)关于《国有土地使用权出让合同》效力的认定问题

本合同虽约定合同须经山东省人民政府批准方可生效，但在合同签订前，合同项下的84亩土地已经山东省人民政府批准，由农业用地转为建设用地，故这部分土地 未经审批不影响相应部分的合同效力；合同项下其余部分土地尚未办理农用地转用审批手续，按约定合同尚未生效，依法不得出让。崂山国土资源分局认为合同已经 成立但未生效，不应认定部分有效、部分无效。本院认为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证，应 认定已经成立。。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《土 地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此认定本案中未经政府批准农转用土地的部分合同 无效。《合同法》第五十六条规定：“部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”就本案情况看，认定部分合同无效，不会影响其他部分的效 力。因此，应当认定合同中经过政府批准的84亩土地使用权出让有效，未经政府批准的131亩土地使用权出让无效，其他合同条款仍然有效。对于崂山国土资源 分局关于涉案合同项下转让的土地是不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张，本院不予支持。。

(二)关于一审认定乾坤公司缴纳土地出让金的数额是否正确的问题

一审认定乾坤公司已向崂山国土资源分局缴纳土地出让金788万元，乾坤公司对此不持异议。而崂山国土资源分局只承认收到乾坤公司的土地出让金488万元， 且被崂山区人民法院划走3,813,357元，目前仅剩1,066,643元。双方当事人的主要分歧在于2003年3月26日乾坤公司向上管所交付的一张 300万元的支票应否算作已付土地出让金。鉴于该支票因无出票日期而被认定为无效，凭无效支票不能划转乾坤公司的银行存款。乾坤公司的出票行为应被认定为 无效民事行为。尽管土管所收到这张支票后出具了收据，但因支票无效，土地管理所出具的收据并不意味着已经或者能够收到300万元土地出让金；事后乾坤公司 也未对这张支票进行补正。事实上崂山国土资源分局也未收到此笔款项。由于乾坤公司对这张支票的无效具有过错，不能认定乾坤公司提交这张支票即视为其支付了 3013万元土地出让金。崂山国土资源分局关于该支票无效的抗辩具有事实和法律依据，本院应予支持。一审认定乾坤公司已向崂山国土资源分局支付土地出让金 788万元有误，应予纠正。石家庄律师事务所。

为执行(2004)崂执字297号、1162号民事裁定书，崂山区人民法院于2005年3月25日扣划被执行人乾坤公司在北宅街道办事处的出让土地定金 907,528元、2,905,829元至该院账户。同月29日，北宅街道办事处致函乾坤公司称，崂山区人民法院强行扣划北宅街道办事处财政款 3,813,357元，北宅街道办事处已从乾坤公司交付的土地出让金488万元中支付486.623万元。因此，一审判决认定乾坤公司缴纳的土地出让金为 488万元是正确的。乾坤公司应缴纳的土地出让金应按照合同有效部分的土地出让面积计算，乾坤公司应缴纳的土地出让金为5,782,089.6元(84亩 X667平方米x103.2元=5,782,089.6元)，所付488万元低于应付的土地出让金数额，故应认定乾坤公司未交齐合同有效部分的土地出让 金。。

(三)崂山国土资源分局是否有权解除合同

解除合同的前提是合同已经生效。涉案《国有土地使用权出让合同》第31条的约定，受让人延期支付土地出让金超过6个月的，出让人有权解除合同。该合同未约 定行使合同解除权的期限，也未约定出让方在解除合同前要进行催告。鉴于该合同部分有效，乾坤公司应在合同有效部分的范围内履行义务。涉案合同于2003年 1月16日签订，截至2003年3月26日，乾坤公司向崂山国土资源分局交付土地出让金488万元，未达到84亩土地的出让金总额。因此，解除合同的条件 已经成就。崂山国土资源分局根据《合同法》第九十三条第二款的规定，行使了合同解除权，且已经通知了乾坤公司。其未对乾坤公司进行催告，并不构成违约。对 崂山国土资源分局关于乾坤公司没有按期付清合同项下全部土地出让金，其有权解除合同的主张，本院予以支持。对乾坤公司关于解除合同的条件未成就，崂山国土 资源分局无权单方解除合同的主张，本院不予支持。 石家庄法律咨询。

综上，本院认为，根据双方当事人在土地出让合同中的约定，涉案合同经过政府批准的部分有效、未经政府批准的部分无效。对于合同的有效部分，双方当事人均有 义务履行。乾坤公司未在合同约定的期限内履行合同有效部分的缴纳土地出让金的义务，解除合同的条件已经成就，崂山国土资源分局解除合同的行为有效。合同解 除后，崂山国土资源分局不再履行向乾坤公司出让84亩土地使用权的义务。崂山国土资源分局的上诉有理，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不 当，应予改判。石家庄律师咨询。

法理提示：土地使用权出让 合同项下部分土地经过审批、部分未经审批，该合同是否可以认定为部分有效部分无效?根据《合同法》第56条的规定，部分合同无效，不影响其他部分效力的， 其他部分仍然有效。部分合同无效分为量上的无效和质上的无效，通常这种无效条款具有独立性和可分性，亦即独立于合同的其他有效部分并可与之分离。只有在合 同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有实际意义，无法实现合同目的等特殊情况下，才能确认合同全部无 效。本案中，部分合同条款无效属于量上的无效，其与合同的其余部分可以分离，故不应认定合同全部无效。石家庄律师事务所。