连日来，国家遏制房价过快上涨的调控措施密集出台，让市民的目光聚焦于“高热”的房地产业：“退烧猛药”频下，楼市内热到底何时能散？昨日，在《经济两小时》论坛中，沪上12位中介老总、专家聚集一堂，解读当前楼市现状，剖析楼市可能面临的变化，指导购房者该如何出手。
调控还是 “空调” ?
本轮调控绝非“空调”
■中原地产副总经理 陈宇珏
这次调控不同于以往，大家不要怀疑政府能不能达到目的，一定能。 2005年调整，出政策是在5月，两个星期以后同业之间不停地被政府各个部门邀去反映市场变化，这次有没有呢？没有，至少中原没有被邀请。在这次调控中应该掐住哪里，出什么政策政府xx清楚，且非常有把握，已经不需要通过我们了解市场。调控的方向很明确，就是压制需求，逼迫供应。
大家觉得2010年4月是创新高的时候，上半个月12、13日之前我们的成交非常活跃，上半月的业绩和成交量可以做到二三月份的总和。 20日以后门店的带看量、来访量都下降了，业绩下降幅度超过70%，市场急转直下。
地价降才算政策落地
■上海永庆房屋总经理 陈史翎
这次政策非常完整，但是一定会遇到执行的压力，我担心因为对成交量和经济的影响，几个月后又变成周期性的政策。
如果土地价格下跌，说明这个政策真正落实了，否则就是空喊。真正要引导土地价格下跌，就要实施物业税，有房屋评定限制。物业税可以充实地方财政，让地方财政收入不光依赖土地拍卖，并让地方政府用物业税所得做规划建设。
物业税是世界公认的地方政府{zh0}的税种，你有一套房子我不收，你有两套房子我就收物业税，这是能平均财富而且增加地方政府收入的税。大家不要把物业税当作房地产的利空，房地产真正的利空是资金链紧缩甚至断裂。
成交萎缩 楼市博弈
■21世纪不动产上海锐丰副总经理 曹艺
宏观分析目前上海市场，买方和卖方处于博弈状态，而且非常明显，双方甚至各个市场领域都在静观政策出台。整个市场应该是处于成交量下降的状况，而且萎缩厉害。
楼市调控“动真火”
■汉宇地产董事总经理 施宏
这次新政是“动真火”，必须认真对待。
新政出台后成交量立马下跌，但房价会不会跟着下跌？大部分开发商没有“本钱”降价。 2009年市场大涨让大家赚到很多钱，但赚到的钱并没有变换成新增地皮进入开发商口袋，相反，大部分土地落入央企和国企手中。如果现在把能赚钱的东西降价抛售了，以后开发商靠什么赚钱？所以，房价很有可能降不下去。同理，二手房市场也一样。所以，新政还会延伸，而且是一波接一波。
这一轮宏观调控目的是改变楼市结构，把投资过热的踢出去。政府会如何化解上述矛盾？增加拥有成本。一种是土地增值税，第二种是二手房交易税，第三种是房地产成熟市场都会征收的保有税，这实际上变相增加供应量。小业主持有有压力了，就会抛售。延伸到开发商身上，捂盘不卖政府也应征税，逼迫他不得不加快开发。
问责制看政策执行效果
■住商不动产董事总经理 周宇鸣
这次政策出台，比较受关注的是其中的问责制，因为问责制告诉所有地方政府，必须有效控制房地产开发和房地产的发展，稳定房价。
保有税、物业税等都是世界发达国家对于地方城市收入的税制。现在上海的细则还没出来。我从北京、广州、青岛几个城市看下来，上海有可能首先实施物业税或保有税，只要能够保障自用住房，它就是一个好制度。
政策执行标准看领导
■房盟中国事业部总经理 韩建君
房地产市场宏观政策有一个标准，就是温总理的讲话。
讲话中提出几个指标。{dy}个是GDP8%左右。一季度公布11.9%，远远大于8%。其中，6.9%是投资类，6.2%是消费类，-1.2%是进出口。正因为消费类上来了，所以现在敢于压投资的贡献率。第二个CPI指标是3%。 4月份已经达到2.8%。第三个是M2广义货币量的发行，今年指标17%。一季度达到22.9%，远远大于17%。第四个指标是新增xx量7.5万亿元。 2009年新增xx量9.8万亿元，今年指标适度从宽，到一季度已发放2.9万亿元，4月份又发放7740亿元。
此次调控目的是让房地产的价值和使用价值从背离走向合一。房地产本来的使用价值是居住，不是增值和投资品，只要是投资就控制。房地产一家独大绑架了整个经济，照此发展，政府肯定很难做。另一数据显示，一季度财政收入比去年上涨24%，但是地方政府的财政收入却下降。要增长怎么办，靠土地出让，这又是一个怪圈。值得关注的是，最近国务院出台了十三号文件，鼓励和引导民间投资健康发展的意见，引导民间资本的去向。
如果从这个角度通盘看此次调整：{dy}、政府对于非住宅类的房地产没有打压，比如商铺、办公楼。没有打压的原因是，政府要调控的是住宅。第二给民间资本找出路。第三、房价不要涨得太快，可保住地方政府的财政收入。第四、要实现今年在 “两会”上制定GDP8%，CPI3%，M217%的增长要求，以及信贷投放量7.5万亿元的目标。
上海政策以稳为主
■美联物业顾问（上海）有限公司总经理 钟锦豪
从上海地区来讲，政策出台的时间正好在世博会之前。世博会为中国带来很多机遇，有机会，但也有危机。机会的部分在旅游业、酒店、餐饮、经济等。但是在房地产方面，这期间会有很多外国人，包括一些财团、基金、外商等，如果他们冲进来会扰乱中国房地产市场，这个影响很大。我觉得政府针对上海这个地区想以稳定的姿态，去过渡在世博期间很多不稳定因素的冲击。这既监督外来投资者，也控制本地市场的平稳状况。
成交量降了七八成
■福美来不动产副总经理 徐子兴
5月交易量和4月相比，福美来不动产也下降了七到八成。在上海细则没有出台之前，部分房价已经出现10％的调整。比如福美来最近成交的一套原先挂牌380万元如今340万元成交。而在政策出台之前，不少房子5-10万元的跳价。但从整个市场来看，真正愿意降价10％的业主很少，尤其在市中心区域。因为不少人都是把房产作为xxxx的产品，不着急贱卖。
已做好持久战准备
■满堂红上海置业有限公司总经理 邓翊军
这次调控不是简单的一两个月，我们已经做好了打持久战的准备。
满堂红重提2008年过冬的 “三把刀理论”，同时赋予2010年新的内涵。{dy}把刀，以租代售。5月前十天业绩同比4月前十天，买卖xx量只有4月的三分之一，但租赁xx量对比4月翻了番。今年加了一点，快打慢，{dy}时间了解客户或者业主信息，比别人更快的带看、谈价、成交，这样才可以在行业中生存。相信未来一段时间行业竞争更加残酷。第二把刀，网络营销，不断提升网络覆盖率。第三把刀，主管跑数。规范他们每天行为，每天在店的时间。因为店长在店的时间与这家店的业绩成正比。
房价一定会降下来
■九间伴不动产董事长 季文华
现阶段要做到三个相信。{dy}相信总理。总理说过了，一定要把房价降下来。所以，我们应该顺势而为。
第二相信市长。这次国务院的问责制是非常厉害的杀手锏，如果哪个城市不把房价降下来，市长就有责任。
第三相信市场。我对于市场还是相对乐观的，因为中国的发展远远没有达到房价往下走或者一直不走的状况。城市化率只有46%多一点，房价不会从此就往下降。因为房价是社会性问题，此次政府的调控决心很大，房价近一段时间势必会下降。什么时候到底呢？我个人观点是今年年底到明年年初，而且市场发展的规律一般也是在一年左右。这一段时间房价下降的幅度和市场的承受度直接相关。因为政府不希望市场产生重大的恐慌，本来调整房价目的是建立和谐社会，如果房价过度下降，影响百姓生活的话，就不是调控的目的，可能政府调控的力度就会降低。
长期看调控利好楼市
■汉原地产总经理 周士顶
此次调控对于楼市的健康发展是一件好事。行业本身应该经受一些洗礼，2009年这么疯狂的情况下，不管是购房者还是经纪企业都有点丧失理性，比较疯狂，以至于整个行业非常浮躁。调控到来，能够让我们理性地思考一些问题。
成交量降了七八成
■福美来不动产副总经理 徐子兴
5月交易量和4月相比，福美来不动产也下降了七到八成。在上海细则没有出台之前，部分房价已经出现10％的调整。比如福美来最近成交的一套原先挂牌380万元如今340万元成交。而在政策出台之前，不少房子5-10万元的跳价。但从整个市场来看，真正愿意降价10％的业主很少，尤其在市中心区域。因为不少人都是把房产作为xxxx的产品，不着急贱卖。
已做好持久战准备
■满堂红上海置业有限公司总经理 邓翊军
这次调控不是简单的一两个月，我们已经做好了打持久战的准备。
满堂红重提2008年过冬的 “三把刀理论”，同时赋予2010年新的内涵。{dy}把刀，以租代售。5月前十天业绩同比4月前十天，买卖xx量只有4月的三分之一，但租赁xx量对比4月翻了番。今年加了一点，快打慢，{dy}时间了解客户或者业主信息，比别人更快的带看、谈价、成交，这样才可以在行业中生存。相信未来一段时间行业竞争更加残酷。第二把刀，网络营销，不断提升网络覆盖率。第三把刀，主管跑数。规范他们每天行为，每天在店的时间。因为店长在店的时间与这家店的业绩成正比。
房价一定会降下来
■九间伴不动产董事长 季文华
现阶段要做到三个相信。{dy}相信总理。总理说过了，一定要把房价降下来。所以，我们应该顺势而为。
第二相信市长。这次国务院的问责制是非常厉害的杀手锏，如果哪个城市不把房价降下来，市长就有责任。
第三相信市场。我对于市场还是相对乐观的，因为中国的发展远远没有达到房价往下走或者一直不走的状况。城市化率只有46%多一点，房价不会从此就往下降。因为房价是社会性问题，此次政府的调控决心很大，房价近一段时间势必会下降。什么时候到底呢？我个人观点是今年年底到明年年初，而且市场发展的规律一般也是在一年左右。这一段时间房价下降的幅度和市场的承受度直接相关。因为政府不希望市场产生重大的恐慌，本来调整房价目的是建立和谐社会，如果房价过度下降，影响百姓生活的话，就不是调控的目的，可能政府调控的力度就会降低。
长期看调控利好楼市
■汉原地产总经理 周士顶
此次调控对于楼市的健康发展是一件好事。行业本身应该经受一些洗礼，2009年这么疯狂的情况下，不管是购房者还是经纪企业都有点丧失理性，比较疯狂，以至于整个行业非常浮躁。调控到来，能够让我们理性地思考一些问题。
房价降?不降?
看跌说
施宏 ：短期内房价下降无法避免，个人希望越早跌越好，但千万不要跌到政府无法承受的地步。近期，不少银行已纷纷表态，经压力测试房价跌三成没问题。希望开发商和二手房买卖双方尽快理性。目前境外卖家比较理性，纷纷降价抛售，因为他们经历过市场调整，但国内老百姓对房价认知存在盲点，在他们心目中房价似乎从没有跌过。好像没有跌不代表这次不跌，希望大家理性看待市场，相信政府的调控能力。
陈史翎：台湾第二大城市高雄，它的房价是7000元/平方米，是松江大学城房价的三分之一，旁边有地铁和太平洋百货。但是松江大学城的新房已经到了2万元/平方米以上，你说房价该不该跌？
成交量萎缩代表买方不满意市场价格。永庆内部资料显示，买方希望降幅12%-18%，卖家则接受5%-7%。这样的差异造成了成交量大幅度萎缩。现在一个月过去了，境外客户愿意降价卖房，境内客户还在看开发商的动作，开发商大多有降价，降价的里面也是“假摔”的多。我觉得应该让价格快速回跌，这样市场的交易量才可以达到正常。
周宇鸣：去年投资客对房地产有强烈的上涨预期，造成了市场的波动：买不到的时候抢着买，一手房和二手房行业，包括很多的买房者去年都大丰收，都有足够的资金撑着。但是整个市场反映出来的房产价格和实际价值是不成正比的，价格过高，但是价值没有达到居住机能，所以势必下跌，必须盘整。这次政策出来，迫使部分投资者抛售，这样供需才能正常，所以交易量下降很正常。
陈宇珏：研究未来上海有什么细的政策比较辛苦，我们只需要把握一个大方向。我觉得没有投资的房地产市场是不可能的，因为这个房地产市场需要一个润滑剂，政府只是需要这波比较强势的调整，把房地产需求结构调整到比较合理的状态。这波调整房价一定会下来。
看涨说
徐子兴：从福美来不动产4月成交来看，刚性需求占75%，包括{dy}次置业和置换型客户，投资性客户只占15%。而在2004年—2005年，80%都是投机性的，且大部分是温州客户，刚买来就卖掉。从那轮调控以后，只有10%的客户是买了一年内卖掉的。我认为未来的市场，只要中国经济面不发生变化，短期价格下跌的可能性最多10%，即便只调整3%也很正常。
对于后市，充满期待。只要没有持续新的政策出台，一个半月左右客户还会回来。因为从2005年调控开始，价格越调越高，大家对这种调控都已经习惯了。
周士顶：我觉得房价下跌的可能性比较小，特别是一些二线城市，可能还会再涨。这并不是说，房价跌了市场就变好。人们都有追逐利益的思想，跌了没人买，反而会加重市场观望气氛。我看到上海的一些业主政策感比较强，经过2005、2008年调控，一般的房屋持有者，除非破产，否则不愿意把自己的房屋贱卖。而且，大部分开发商的资金都没有什么问题。现在的确是一个各方博弈的阶段。
看稳说
韩建君：我觉得对房价本身讨论过多意义不大。降房价本身就是一个民心工程，让一些人心里舒服一些，价格降多少很难说。要买得起房子，可以通过其他方式，如保障性住房等来解决，而不是通过打压房价来解决问题。
季文华：房价降多少或者降多久取决于两个问题：一个是政府的调控力度，还有一个市场的承受度。我认为，从短期来讲房价会下降，因为整个市场出现了成交量萎缩，价格松动，下降趋势非常明显。这种现象能够持续一段时间，从中长期来讲，房价仍然会涨，因为根本上三个问题没有发生改变。
杨晨青（某市场研究中心分析师）：
我个人认为房价在今年或者未来肯定出现下跌。但目前来看这个拐点没有xx出现。开发商手上没有存货压力，资金链风险没有xx体现，主动或者普遍的降价行为，现在是不多见的。二手房业主更容易受到媒体和市场环境的影响，个别区域和业主表现出议价空间的扩大，或者主动降价，但也不普遍。高房价是上海的供求矛盾造成的。需求不断扩大，但是土地供应不断萎缩，因此未来房价整体的趋势一定是向上的。
何时出手?
●跌10％准备入货
曹艺：如果想买房，首先对自己的需求要有了解。至于哪些房子值得买，要根据各人不同的需求和价位来选择。在政策调控作用下，各位老总认为跌10%的观点我认同，以这个降幅挑选房子比较适合。
●留意自住集中区域
陈宇珏：投资者应该懂得顺势而为。而自住型是政府鼓励和支持的。买哪些区域比较安全和保险？除了个人需求外，比如交通、生活环境，不妨留意房地产涨得不是很快的地区和自住买家集中的区域。以长宁区的镇宁路板块和新华路板块为例，涨幅远远小于静安区中心板块，原因在于自住客集中，抛出的房子少，可参照性小。
●炒房团不要轻易出手
邓翊军：炒房团千万不要因为上海、北京跌了，就跑去重庆、武汉，也不要因为房价跌了，就立马抄底。这等于把原本10年、20年要走的路，用半年或一年的时间全部耗光。其结果只能是导致政府出台更为严厉的政策。应该顺“市”而为。比如，90平方米以下的住宅是政府提倡购买的，商业项目目前还是xxxx，这些市场还可以继续进入。
●豪宅不是打压对象
钟锦豪：豪宅主要是xx客户购买。他们不是单纯炒卖，比如购买别墅主要是自己享用。他没必要套现，因为他不缺钱，所以政策对豪宅的价格影响不会很大。
●享受xx政策要趁早
韩建君：从xx角度说，买首套房的人xx可以出手，还有很多优惠政策。随着房地产市场的发展，这种xx的优惠政策越来越少，越来越弱。目前，银行间对于二套房和三套房认定有差异，首套房折扣的比例也有差异。购房者在买房要留心两大问题：{dy}、签买卖合同的时候，要注意合同条款，先把xx额度落实下来；第二、由于银行间xx政策认定差异较大，购房前要多比较。
●多关注二手房市场变化
季文华：成熟的房地产市场是以二手房市场为晴雨表，二手房地产市场波动会影响到整个房地产市场。如果大家想了解房地产市场进一步趋势，不仅要看政府的力度和市场的承受度，更要多关注二手房市场的反应，再做判断。
