调控“靴子”落地?房降启始！（朱宁）

随着09年行情的启动，房地产市场成交量及价格占显著提高，这一点同09年整体复苏的行情背景保持了较高的一致性。

值得注意的是，08年起的房价提升是“逆市提升”的，从而再次证明，在消费收入日益悬殊的现实状况中，开发商住宅价格盲目提升导致对房地产市场基本面的破坏。

深层次分析价格飞涨的原因之一：“全国地产一片红”中隐藏着大量产业资金对于住宅产品带来的xxxx效果的需求（前期企业下游需求刚刚回暖，前期企业滚存以及从银行新贷的大量资金进退两难，如果此刻投资扩产风险太大。）  长三角、珠江三角地区大量投资客购买房产后，如果今后信贷再次紧缩，可以用房产来抵押获得xx，回救实体企业；

2010年4月份中国70个大中城市房屋销售价格较上年同期上涨12.8%，高于3月份的11.7%，涨幅创下五年前开始汇编此类数据以来的历史新高!此外当月CPI较上年同期增长2.8%.。续北京楼市“一刀斩”调控政策，上海更为严厉的楼市降压“细则”出台、、、，是泡沫自然会爆开，任何人控制不了它！

从近期上海、北京、深圳、广州一线城市的成交量来看，一个词形容“骤降”！已是事实。

面对调控及骤降、骤减的成交量及客户资金链日趋吃紧，开发企业面临将是市场的真正考验。统计数据显示，1至4月中国房地产开发投资同比增长36.2%。{dy}季度，该项投资增长35.1%，达6,594亿元人民币，投资渠道的单一，导致房地产开发投资是中国目前私人投资的主要形式。

现在回过头来看看，房价降了吗？从目前市场分析来看，回答很明确“没有”!

本人博文《调控预期而至，“剑”指高房价！》、《2010上半年维稳，下半年“软掐”房价降》等，已分析到：09、08年开发商积累的土地、资金较为充裕，各地开发建设步伐已提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解，将在一定程度上平抑房价。政府将通过银行系统调整利率和信贷供应量、金融管理部门强力调控对房地产企业和房屋按揭的信贷门槛而为过去强制性政策条文的“软掐”行为，房地产信贷、税收政策缩紧，必将对楼市、对房价、对交易产生直接的影响，2010下半年的市场房地产行业降压态势凸显无疑!

从目前各地市场供应量来分析，地产项目的投资额大、运作周期较长、前期要投入巨大的资金运作，项目一旦启动，必须维持现金流的良性循环，过去房价虚高，资金自然充裕，但如果市场发生变化，销售如果出现“瓶颈”，开发商将面临资金压力及一系列行业内外的连锁反应。09年的地产旺销格局导致全国各地实际供应量已经匮乏，全国银行一季度xx完成率也创新高，目前控制较为简单，目前政策打击的方向很明确，就是控制价格持续上涨！维持整体经济大局！

近期政策出台后开发企业“观望”情绪，远远高于普通购房群体“观望”情绪，“一只靴子落地”？静待下一只“靴子”了！经历过多次调控的房企已在历次地产调控中“死去活来”的经历中学的更为乖巧！

可以预见的是，5-6月起，各地开发企业降价酝酿开始。各地“房产折扣”“抛售”“清货”等字眼的频率，也将越来越多出现在今后各大媒体广告上，如今中国房地产开发企业要真正会学会面对市场新的洗礼！