界龙实业：迪士尼故事外的商业地产战略


树欲静而风不止。

      迄今为止，国家发改委尚未最终公布关于迪士尼选址的结果，但这并不影响市场对于“迪士尼板块”的炒作。

      2005年香港迪士尼乐园建成之后，上海本地股已借“落户浦东川沙”的市场传言先后掀起数次“迪士尼”行情。

      其中，作为浦东川沙地区{wy}的上市公司——界龙实业(600836.SH)一直成为市场关注热点。

      界龙实业离迪士尼的故事究竟有多远呢？

      目前，迪士尼可能落户的地区为浦东川沙新镇的西南方向，占地约500公顷，规模约香港迪士尼乐园的3.5倍。

      实际上，界龙实业在地产业务方面并没有和迪士尼项目有直接关系。

      不过，界龙实业在迪士尼项目附近拥有近300亩的工业用地，如果迪士尼项目落户川沙成为现实，那么其拥有的地块，无论是卖给开发商，还是自己开发都将带来不匪的收益。

      4月8日下午，界龙实业证券事务代表樊正官告诉本报记者，目前，上述300亩左右的地块上，大都是与公司印刷业务相关的厂房和生产基地。

      “其中250亩已拿到土地证，剩余部分因一些历史遗留问题，土地证还在申办之中。”樊正官表示，“关于迪士尼的选址，我们还没有得到官方的说法；即便落户川沙，相关地产开发，我们主要还是看政府具体如何规划，如果进行开发，肯定要改变土地性质。”

      事实上，包括即将开建的浦东铁路和上海城市轨道交通11号线，均在川沙镇设点，而上海A20公路也专门在此地留下出口，再加上上海市市长韩正在两会期间的回应，使迪士尼落户浦东川沙离现实越来越近。

      除300亩工业用地带来的收益，界龙实业还有望凭借着其在包装印刷行业的{lx1}地位和迪士尼方面建立良好的合作关系。

      樊正官表示，“如果迪士尼落户川沙，我们肯定会尽量争取印刷业务的，毕竟这块我们在国内还是比较靠前的。”

      前车可鉴。香港迪士尼动工至建成，包括旅游、商业、基建和地产等行业的香港迪士尼概念股，曾出现过长达一年多的上涨周期。

      进军商业地产

      与迪士尼落户川沙尚未有明确结果相比，界龙实业进军商业地产的步伐则显得较为实在。

      樊正官介绍，包装印刷和房地产开发是公司两大主营业务。目前，公司在上海浦东的北蔡地区、三林地区和江苏扬州，均有一定的土地储备。

      从近期公布的2007年年报可以看出，去年，界龙实业房地产主营业务收入达6亿元，超过工业类产品5.52亿元的主营收入。而此前两年，其房地产业主营收入仅有工业类主营收入的2.1%和17.74%。

      年报显示，去年界龙实业营业收入和净利润的增加，主要依靠子公司上海界龙日月置业有限公司的“世华锦城”项目。

      目前，界龙实业从事房地产业务的子公司中，还包括川沙界龙、界龙房地产开发、鹏丰置业、德盈置业和龙灶置业等。

      去年11月30日，界龙实业出资3550万元，分别向上海浦东川沙建筑工程有限公司和上海浦东川沙城投开发建设有限公司，购买二者持有的上海川沙界龙联合发展有限公司(下称“川沙界龙”)19%和15%的股权。

      由此，界龙实业及其子公司界龙发展将全资持有川沙界龙的股权。

      年报中，该项收购已被定位为“公司进一步整合房地产产业，实现资源重新配置，逐步形成公司新的利润增长点”。

      此外，界龙实业还在三林地区拿到上海市政府“两个1000万”，即1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品房的部分住宅地产项目，目前尚未在建。

      除住宅房产方面的拓展，界龙实业对于商业地产的开发一直隐而不露。

      其中，界龙实业在浦东联洋大拇指广场北面拥有近30亩左右的厂房和土地，该区域被周围的商务酒店、住宅小区及易初莲花大型超市包围。

      去年，该处厂房隶属的上海界龙浦东彩印公司仅为上市公司贡献26.3万元净利润，尽管如此，界龙实业却拒绝了众多希望高价租地的要求。

      知情人士透露，公司有意将此处规划建设成创业园区，以期获得更高的自有物业出租收入。

      4月8日下午，樊正官证实了上述说法，“那里有两三个厂房，大概有25-30亩地，我们确实有建成创业园的想法，不过还在论证当中。”

      上文提及的三林地区项目中，界龙实业有意将20%-30%的土地用于开发商业地产，其中包括一个拥有200多间客房的酒店式公寓项目，该项目紧邻浦东世博会园区。

      今年1月10日，界龙实业公布和中国外文出版发行事业局的合作计划，其中包括合作连锁书店和房地产等业务。

      按照合作协议，双方除在印刷、文化传媒和书店的合作，界龙实业将投资5亿-10亿元参与利用外文局拥有的土地资源开发房地产。

      知情人士称，上述地块资源主要指外文局在北京西二环和西三环之间拥有的地块，面积约1000亩，双方有意在此建设图书城或者其他类型的商业地产项目。

      不过，樊正官表示，目前双方仅是签署合作框架协议，还没有具体到项目的开发，“需要开发的话，可以一起来做，毕竟我们有房地产开发的经验”。

      4月9日，界龙实业收报16.06元，跌8.23%。