8月9日晨，美国xx储备局（以下简称“美联储”）在连续17次加息之后首次宣布暂停，xx基金利率维持5.25%不变。
8月1日，瑞安建业有限公司（以下简称“瑞安建业”，983 HK）宣布重启瑞安房地产发展有限公司（以下简称“瑞安房地产”）于港交所主板的上市计划。
有业内人士分析表示，此前市场已有预期美国因担心经济增长放缓，可能暂停加息，这无疑给港股带来重大利好，近日走势强劲，市场趋稳。
而正是在此憧憬之下，一度遇阻的瑞安房地产上市计划破土重开，据之前媒体报道，本次集资额将为8亿美元（约62.4亿港元）。时间表上，由于尚未聆讯，“最快也要９月份”，瑞安承销商消息人士透露。
摩根大通、德意志银行和汇丰仍是瑞安房地产本次上市的承销商。然而，再战IPO究竟前景如何，市场人士普遍反映，“价格仍是关键”。
定价“死结”
“瑞安房地产公司素质不错，就是因为定价过高，才导致首次上市计划胎死腹中。”市场分析人士普遍认为，在五六月份股市大调整的阴霾气氛中，瑞安房地产以5.6-7.55港元招股且不肯以下限定价，是引致瑞安房地产招股计划触礁的直接诱因。
此前６月１５日，在宣布将押后瑞安房地产上市计划时，瑞安集团主席罗康瑞坚称，在当时的境况下上市，“并不符合公司的{zj0}利益”。
“公司{zj0}利益”显然是于招股价高位招股，这本无可厚非。“如果气氛好，瑞安房地产初次IPO的定价水平也不算很高，投资者其实是可以接受的。”大福证券地产分析员周健锋称。
而凯基证券分析员蔡铁康则称，以瑞安首次招股价5.6-7.55港元计，瑞安房地产的市盈率约为14-17倍，这在内地房地产股中属于偏高水平。
“市盈率本身偏高，再加上净资产折让率太少，为9%-30%，那么相比于随后上市的世茂房地产（0813 HK）折让率高达25%-43%来说，瑞安房地产的吸引力肯定要差一些。”蔡铁康表示。
对于瑞安房地产的重返上市，蔡铁康表示，目前香港股市的情况要比6月份“更稳定”一些，但由于最近中央政府宏调新政不断，其中对房地产行业的调控力度一再加强，使得香港投资者对内地房地产企业的态度开始有些“矜持”。
“事实上，香港投资者对内地房地产股的兴趣正在变小，最主要的原因是投资者对内地宏观调控的前景看不透，大家都不知道调控会到什么时候才能结束，也不知道还会有什么措施出来，所以投资者都比较审慎。”蔡铁康分析。
对瑞安房地产这种专注于提供xx物业的开发商来说，虽然新宏调从某种意义上说提高了进入门槛，限制了xx物业的开发从而减少了市场供应量，但从长远来看对瑞安房地产等实力强的开发商来说应是利好。
“如果调整在两三个月之内完成的话，那对瑞安肯定是有好处，但现在投资者都不知道调整还要持续到何时，若是两三年，大家就没有那么多耐性了，很多投资者都不喜欢做太长线投资。”蔡铁康表示。
正因如此，市场人士普遍认为，瑞安房地产二次IPO的定价仍然不应过高，甚至有可能要低于{dy}次的招股价，才会有吸引力。
新资产注入？
在宣布重启瑞安房地产上市时，罗康瑞曾表示，不排除会有新的物业加入。
在瑞安建业8月1日发布的公告中显示，瑞安房地产的主要业务仍为“发展、销售、租赁、管理及拥有中国的住宅、写字楼、零售、娱乐及文化房地产，持有（其中包括）上海的多个发展项目，如太平桥项目（包括上海新天地）”。
事实上，瑞安房地产的业务模式与一般仅专注于住宅开发的内地房地产商有所不同，总体而言，瑞安房地产的项目比较集中，面积大，年期长，多为综合性物业开发项目，并有多项收租类投资物业用于自持。
目前该公司已有多家国际投资者入股，如ERGO AG、美罗控股有限公司、花旗亚洲企业投资有限公司透过Co-investmen Limited Partnership V、Ocean Equity Holdings Limited、Value Partners Funds以及渣打银行（香港）有限公司等等。
根据首次招股书，瑞安房地产的项目特色是项目重建及改建，多为大型项目，主要包括两类，即城市核心开发项目和综合住宅开发项目。
其中，城市核心开发项目的开发宗旨是成为位处城市的地标，主要包括住宅、办公楼、零售和文娱物业，特点是能有效的将历史建筑重建与现代建筑相结合。
而综合住宅开发项目则以中产和中上阶级为目标，项目一般包括住宅、学校及商业、零售和休闲场所，产品多为xx。
以此前IPO时的估值来看，瑞安房地产土地总储备约为820万平方米（可占用建筑面积），其中可出租及可销售建筑面积合共680万平方米，主要集中在上海、重庆、武汉和杭州等地的6个大型项目中。
瑞安房地产的项目年期长，规模大，在当前宏调前景不明朗的情况下，很多投资者对该公司未来盈利稍有顾虑，并且由于大部分项目仍有拆迁问题，公司可能面临拆迁费用上涨以及竣工日期延后的风险，这也是其之前招股不顺的原因之一，市场人士分析认为。
其中，以最负盛名的上海太平桥及瑞虹新城项目为例，前者竣工后建筑总面积为110万平方米，预期2012年完成，迁置总费用预计7.6亿元（人民币，下同）；后者总建筑面积同为110万平方米，预期2011年完成，已产生迁置费用10亿元。
此外，上海创智天地预期2010年完成，武汉汉口天地以及总建筑面积达260万平方米的重庆天地均预期2014年完成，其中重庆天地第1期和第2期所产生的迁置费用已达14亿元。
招股书显示，该公司于上海太平桥和杭州西湖天地第2期项目，迁置过程均已超过拟定时间表，从而令发展成本大增。
同样的风险还在于，该公司已有土地储备中，6成以上并未获得土地使用权证。
招股书披露，除上海瑞虹新城项目外，瑞安旗下项目的大多数地段目前并没有土地使用权证，其中包括该公司最主要的上海太平桥项目中的大部分地段、上海创智天地、重庆天地、杭州西湖天地二期以及武汉汉口天地等。
之前瑞安承销商之一在研究报告中表示，“在680万平方米的土地储备中，我们估算该公司至少有230万平方米的土地仍需要投入大量拆迁费用，其中最主要的就是太平桥和瑞虹新城项目。而太平桥项目中，据我们估算，其不同阶段的开发费用将可达每平米1.7万-4.1万。”由于拆迁费用上升以及可能出现的工程延期，将会对公司盈利造成相当影响。
“年期长本来是房地产开发的一个特点，不是太大问题，但在宏观调控的背景下，就难免引发投资者的顾虑，而且由于目前距离真正招股尚有时日，市况仍存变数。”上市市场人士分析。
对瑞安房地产公司来说，如果宏调继续下去，银根继续收紧，公司的融资渠道将被极大限制，因此，在市况稍微转好之际再谋上市，是瑞安房地产的必然选择。
