土地增值税延缓房企上市步伐


此前有消息称,港交所通知深圳鸿隆地产赴港上市聆讯押后,鸿隆地产成为{dy}家上市计划受土地增值税政策影响的房企。

      短期效应:房企上市受阻

      1月19日,香港市场消息称,深圳地产企业鸿隆地产1月18日中午突接到港交所通知,表示由于土地增值税关系,需要押后上市聆讯。该消息同时称鸿隆早已为土地增值税拨备,预计对公司为上市准备的帐目影响不大。

      消息传出后至今,鸿隆地产方面并未对此事作出公开反应。

      1月22日,记者电话采访鸿隆地产方面一位仲姓负责人,对方对上述消息并未否认,同时表示上市计划可能因此要延后,至少上市聆讯按照原计划实施的可能性已经很小。但该负责人明确,鸿隆地产公司方面尚未收到消息中所称的港交所通知,因此对今后赴港上市有关步骤的细节安排未作说明。

      "近几年,鸿隆地产发展的主要项目集中在商业地产领域。"知情人士透露。

      鸿隆地产的上市集资规模为5亿元,上市保荐人为光大融资。在争取与境外投行的合作上,雷曼兄弟已向鸿隆地产投资2000万美元。

      尽管土地增值税对房企上市进程的最终影响,可能还需要等各地具体实施细则出台后才能最终确定,但已有投资银行界人士指出,正当内地房地产企业部署上半年赴港上市之际,突然严格执行土地增值税政策,很大程度上令这些公司随时要重列帐目和盈利预测,以及在定价时要顾及更多风险因素。

      国泰君安分析师张宇分析,土地增值税重点打击了依靠囤地增值的行为,这也对土地利润的预期判断会有所降低。换言之,对准备上市的房地产企业而言,土地作为重要资产组成部分,其盈利预测势必要作出相应调整。

      截至目前,除鸿隆和景瑞两家外,还有多家内地房企在筹划境外上市(以香港居多),其中太平协和旗下中国地产的分拆计划已提交上市聆讯。

      对这些公司的上市前景,也有分析人士乐观表示,迫使一些房企上市计划暂缓及作出一些微调的主要原因,是此次政策的突然令原来的部署有点措手不及,但预期计划其后上市的房企调整时间相对从容,不会受太大影响。

      长期效应:调整战略

      在准备境外上市的房企中,和鸿隆地产上市聆讯押后略有不同的是,一些已经制定一套完整上市计划的房企,不得不把土地增值税政策带来的影响作为重点考虑因素,并因此考虑对上市计划作出调整。

      "对企业的土地储备战略而言,土地增值税的影响非常大。"上海易居房地产研究所副所长李战军直言,对正在加强土地储备的企业而言,首先财务报表的许多关键数据都要被改写。

      1月22日,上海景瑞地产股份有限公司总经理助理谢琨无奈地向记者表示,"对景瑞此前的上市计划而言,土地增值税的影响肯定不小,进行微调是必然的。"

      就在不久前,景瑞地产向外界抛出了公司境外上市的"三级跳"计划:在现有土地储备基础上,今年再投入10亿左右资金增加土储;今年春节前确定国际财务顾问,在2007年7月前完成上市前的一轮私募;争取2008年境外上市。

      当时,和许多境内房地产企业选择的上市路径一样,景瑞地产的{dy}步也是土储战略。谢琨坦言,这几年大力增加土地储备,除了保证今后3年左右的开发用地外,更重要的是为上市时对公司估值起到提升作用。

      为此,景瑞地产在过去的两年中在全国各地拿地,庞大的"2+X"土储计划也初步成型:即以上海为中心的长三角区域、以京津为中心的环渤海区域两个区域中心,加重庆、西安等重点城市。短短几年间,景瑞地产在全国土储总量达到5000亩左右,总规划建筑面积超过400万平方米。

      而如今,"形势很不明朗。土地对房地产公司在盈利方面的贡献被大大削弱,如果要继续完成之前的上市计划,必须在土地要素以外发挥更多的优势。"谢琨透露,针对土地增值税可能带来的影响,公司计划在2008年之前,重点开发"短平快"项目,以增加资本流动。

      对于原先计划的未来土地储备,谢琨表示,土地增值税将在今后的土储中作为重点考虑因素。