中美楼市之比较

摘要：几年前，美国的房价上涨迅速，中国房地产价格也

大幅上涨，而如今美国房价大跌，并il发了次贷危机，中

国的房价也开始大幅下挫，似乎中国房地产市场的情形

与美国很相似。通过对需求、楼市软着陆的可能性、发

展阶段、房地产与金融的关系、监控等几个方面的分析，

得出结论：中美楼市是不一样的。

关键词：楼市中国美国

几年前，美国的房地产市场曾经炙手可热，房价上

涨迅速。据了解，自从“9·1

11”事件后，美国为了刺激经

济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始

迅速膨胀，炒房投资盛极一时。相关统计显示，美国平

均房价在20

003年一20

006年四年间涨幅超过50ok。但..

游娜

是从20

004年开始，美国为了抑制流动性过剩，进入加息

周期，连续17次加息，xx利率提高，使得炒房者成本

一

路抬高。与此同时，经济增长的放缓也影日向了房地产

市场。从20

006年下半年开始，美国房价开始大跌。房

地产市场衰退、销售量下降，又影响到炒房者未来的收

益，房产价值因此不断“缩水”。与其类似，20

003年一..

20

006年也是中国房地产价格上涨较快的四年，而如今美

国房价大跌，并.. I发了次贷危机，中国的房价也开始大

幅下挫，似乎中国房地产市场的情形与美国很有几分相

似。其实中美楼市是不一样的：

一

需求不同

美国楼市的需求是虚拟的需求。美国虚拟需求是

基建管理优化第21卷.. 20

009年第3期总第80期

由于低收入家庭买房造成的，银行把钱借给穷人买房，

穷人本身是没有这个需求的，同时也是没有这个支付能

力的，因此xxxx的购买力，导致了房地产泡沫，继而

带来的是美国的次贷危机。

中国搂市的需求却是真实的需求。中国城市化的

发展，使得中国的房地产需求旺盛，中国的房地产市场

更多以实际住所需求为主，房产投资毕竟是少数。中国

有关媒体报道，到2020年中国的城市人口将占到人口

，

总数的50％以上，中国在未来城市建设中，不仅要解决

城市现有人口的住所问题，而且要为不断涌入城市的农

村务工人员解决住所问题。

二、楼市软着陆的可能性不同

美国楼市软着陆是不可能的，中国楼市软着陆却是

可能的。首先，中国楼市具有刚性需求，可以把这个释

放出来；其次，通过价格合理调整回落挤掉房地产泡沫；

再次，还可以通过收入增长挤掉泡沫，而美国是不可能

通过收入增长挤掉泡沫的，因为它的经济增长为零，中

国的经济增长还有8％、9％，可以通过收入增长降挤泡

沫。

三、发展阶段不同

美国楼市已经处于饱和型的状态，美国人均住房面

积80平方米，现在又新建了许多房屋，其大多数处于空

闲状态，美国房地产市场交易量当中85％是二手房交

易，因此美国不可能再修建大量的房屋。

中国房地产市场交易量中70％是一手房，中国还在

城市化进程当中，大量农民进城，需要大量房屋，中国现

在城市化达到4

44．9％，据估计今年可能达到46％，而全

世界城市化已经超过50％，中国还没有达到全世界平均

水平．未来中国城市化必须在70％以上才是现代化，那

中国还有大约30％的城市化潜力，大量的人口进城，需

要大量的房屋，所以即使中国现在有很多房屋空闲着，

握在开发商手里，将来也可以消化掉，这也是中国楼市

跟美国楼市不一样的地方。

四、房地产与金融的关系不同

美国讲房地产和金融的关系，是金融为主，房地产

为辅。整个美国的房地产是被金融化的房地产，被证券

化的房地产，美国的房地产仅仅是金融家们手上的一个

工具，一个产品。美国的银行在发放xx时常常不要求

交付押金。所以美国房地产按揭会出这么大的问题，这

并不是房地产本身的问题，而是美国的金融存在的问

题。

中国讲房地产和金融的关系，是房地产为主，金融

为辅。在中国，房地产仅仅是金融领域里面的一个产品

而已。中国的银行在发放xx时要求押金至少为30％，

这也大幅减少了购房者和银行的风险。在中国，甚至连..

“止赎”(借款人失去赎回抵押品的权利)也很罕见，并且

许多中国人仍然用现金支付房费，尤其是在农村地区。

所以金融系统的活力和稳定性并不对中国房地产市场

构成威胁。

五、监控不同

美国金融外部监管严重滞后。首先各部门、各产品

的监管标准不统一。不仅如此，近年来一直有华尔街人

士抱怨，美国监管体系机构太多，权限互有重叠。而另

一

方面，监管盲点也不鲜见，例如，像CD0(债务担保证

券)、cDs(信用违约掉期)这样的金融衍生产品，到底该

由美联储、储蓄管理局，还是证券交易委员会来管没有

明确，以至于没有谁去管。其次，由于各种监管规则制

定得越来越细，在确保监管准确性的同时牺牲了监管的

效率，对市场变化的反应速度越来越慢。{zh1}，多头监

管的存在，使得没有任何一个机构能够得到足够的法律..

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授权来负责整个金融市场和金融体系的风险，{zj0}的监

管时机往往因为会议和等待批准而稍纵B9逝。

中国房地产市场的发展是在中国政府的严格监控

之下。03年以前，中国房价是一直平稳的，房价增幅每

年平均涨4％一5％，收入涨8％一10％，这样老百姓当

然没有意见，但是04年房价涨了15％，因此从04年国

家开始进入了宏观调控，在宏观调控当中，国家对房地

产市场不断干预，从04年开始，中国房地产市场开始打

压房价；05年立刻出台了”国八条”，目的是抑制房价，但

是作用不大；所以06年又出台了”国六条”，主要是针对

经济过热，房地产价格上涨过快，目的是为了稳定房地

产市场，稳定房价，控制上涨过快，这样06年房价开始

回落，大概涨了6％，因此可以看到，一旦出现房价上涨

过快时，为避免泡沫的产生，央行就会出台一系列的政

策，希望楼市保持健康；07年就有一个关于央行的xx

政策，是在美国次贷危机还没有大面积爆发以前，中国

政府已开始对过高的楼市价格作出了反应，07年全年先

后对银行存款准备金率作了10次调整，年末中国的存

款准备金率已高达14．5％，对存款的基准利率做了6次

凋整，这使得银行的资本充足率处在较高水平；现在国

务院又发布了一个”131号”文件，”关于促进房地产市场

健康发展的若干问题”，也就是大家讲的”新国六条”，是

为了稳定房地产市场，但是这个概念和老”国六条”是不

一

样的，现在不是担心上涨过快，而是担心交易量下跌

过快，也就是说，当前形势下面，整个宏观形势发生了变

化，原来是楼市过热，现在是楼市过冷，房地产市场也是

起了很大的变化。所以中国楼市是在政府的严格监控

之下的，一旦偏离正轨，政府马上出台相关政策予以4

正。

六、结语

综上所述，中美楼市是不一样的。与美国弓I发金融

危机相反，就中国而言，房价下跌却是利远远大于弊。

首先，房价下跌使百姓减少购房负担，使他们买得起房，

能够分享改革成果，从而促进社会和谐；其次，由于前几

年房价上涨幅度过大，超出百姓的购买力，房价下跌也

是一种自我调节，有利于避免房市和资本泡沫进一步扩

大，使宏观经济更平稳发展；再次，目9使少数开发商破产

也无大碍，可以鼓励开发商们通过提升管理、4

44,源开流，

1-~

既给百姓提供价格合适的住房，也能赚取适当利润，靠

品牌和实力，而不是靠巧取豪夺生存壮大。所以，目前

中国住房价格下调不是因为需求不够，而是价格高得过

于离谱，超出了居民的购买力，是市场的自然调节。相

信经过这一波调整，三四年后中国房市还是会继续保持

稳健发展的。

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