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房主和中介玩儿"猫腻"过户经适房 [原创 2010-05-10 01:25:26]   
近日,住建部发布了有关经适房管理的通知,表明将对申请者的资产状况及租售行为进行严格规定,同时,出售经适房的业主必须补交原购房价和出售价格价差的70%。

  消息一经公布,在二手房交易市场中如同投下了一枚重磅xx,引发了强烈的反应。昨日(28日),记者在天通苑小区周边的房产中介公司发现,很多业主都前来咨询相应的法规政策。对于新政策,许多中介给房主的意见都是:赶紧“转商”过户。

  ●中介揭秘:

  转商就是“左手换右手”

  “链家地产”的工作人员朱先生表示,早在本月中旬就已经得到了相关消息,他的手机此后就一直没有闲过。“都是打电话来咨询的。”他表示,“‘转商’是目前最为有效、也是xxx的规避手法。”

  据介绍,本市的经适房在不同区县都有不同的限购指导价,例如回龙观、天通苑地处昌平区,指导价为每平方米3621元,而朝阳区经适房的指导价为每平方米4200多元。按照国家规定,如果购买已满5年的经适房直接出售,产权人应按原购房价和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

  他给记者算了一笔账,一套原本40万的经适房如果卖100万,需要向国家补交差价60万的70%,也就是42万。“但是国家政策中有一个后门,就是房主可以通过转让给他人使房屋变为商品房,俗称‘转商’。”他告诉记者,通过“转商”,房主只需要缴纳原购房价的10%的综合地价款和1%的契税就可以将房子变为商品房。如果是大于90平方米小于140平方米的房屋,契税则为1.5%。整个手续只需房主带上身份证、房本和{dy}次契税单,以及转让对象的户口和身份证去房管所办理即可。

  “这里对于转让对象没有做具体规定,可以是自己的亲属或朋友。也就是‘左手换右手。’”他说,目前很多房主都是通过这个办法使自己的经适房变为商品房,再通过中介操作,只用交数千元手续费及数万元税费,就可以合理避税几十万,“这种做法xx合法,很多业主都通过中介操作。反正避的是交给国家的,买房人也很乐意。”

  ●暗箱操作:

  通过债权抵押变相卖房

  但是,国家对于“转商”有明确规定,必须是购房已满5年的经适房才能通过这种方式合法变为商品房。对此,小朱也有其他的方式规避政策。

  “国家此次出台的通知对经适房的规定非常严格。但很多经适房没有达到5年年限,无法通过‘转商’出售,但业主急于出售,这样可以通过债权抵押来做掩护。”他告诉记者,一处未满5年的经适房虽不能上市交易,但买房人可以按市价私下向卖房人支付全款,然后双方做一次全款公证。

  “卖房人可以写一个‘欠对方100万元’的欠条,说将经适房抵押给买房人。等房屋满5年以后再过户。尽管这样是违规操作,但也有不少房主这样做。”他表示,债权抵押方式在经适房买卖中是众人皆知的“潜规则”,近几年上升势头十分明显。但他也表示,这种做法风险很大,“一般是熟人、朋友之间才敢做。”

  ●律师建议:

  债权抵押购房风险巨大

  对于通过债权抵押暗箱操作的购房方式,华伦律师事务所律师田媛媛表示,这种做法风险巨大,购房者一定要谨慎。

  她表示,《物权法》对于房产的抵押采用的是登记认可方式,只有到房管所进行登记备案后才能认可房产抵押。因此,通过私下签订合同用抵押方式买卖房屋,只具有合同效力,而不能认为购房者合法取得房产。一旦发生纠纷,绝大部分购房者只能获得赔偿而无法拿到房产。

  “由于目前房产升值太快,这种纠纷产生的可能性非常大。”她告诉记者:“卖房的人居无定所,根本都联系不上,怎么起诉?即使官司赢了,执行也非常难。”

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