今年的北京市两会以及全国两会上，许多政协委员和人大代表也就物业管理行业存在的问题纷纷提出了一些提案。近日，本刊{dj2}专访了北京市政协常委、北京三替城市管理公司董事长李少华，请其就北京市物业管理行业存在的一些问题谈了看法，并请其以北京市政协委员的身份提出了自己改善物业管理行业发展状况的建议。

建议一：加强对开发商的管理，避免给后期物业管理遗留问题

记者：当前，在不少社区内部，物业服务企业和业主之间有不少矛盾，有的甚至对簿公堂，你如何看待这种现象，又有哪些解决良策？

李少华：提到物业管理，现在一个比较突出的问题是物业服务企业和业主的各种矛盾和纠纷比较多，影响了社区内部的矛盾。不过，我曾经看到过一个报道，说北京市各级法院每年审理的各类物业管理纠纷其实80%是由开发遗留问题造成的。那么，这些开发商一般都给物业服务企业遗留了什么问题呢？我在北京市十届政协会议上就曾经提出过，由于房地产开发这个领域利润比较高，一些开发商为了多赚钱，就擅自更改社区的规划，把住宅规划更改为商业或其它的经营场所，有的还改变小区的基础设施；其次，一些开发商为了追求利益{zd0}化，在建房时所用的一些建筑材料质量不合格，造成房屋质量问题，严重侵害了消费者（业主）的合法权益。等开发商房子售完撤出后，业主也只能就近找物业服务公司来解决这些问题，但物业服务公司自然不会也无力解决这些问题，这肯定会引起业主的不满，双方的矛盾也就产生。

因此，为了物业管理行业的健康发展，我建议我们的规划部门和房地产主管部门要加强对开发商的管理，对那些擅自更改规划的以及建造房屋质量不合格的开发商要加大处罚力度，从根本上解决这个问题，减少开发遗留问题，为减少后期物业管理过程中的矛盾和纠纷创造条件，同时，这也是在为构建和谐社会尽自己的责任。

建议二：回迁房管理难度大，应引起政府重视

记者：业界普遍反映回迁房的物业管理难度比较大，你是否分析过其中的原因，有哪些解决办法？

李少华：在实际的物业管理工作中，我们普遍感到回迁房的管理难度比较大，那里的不少业主尤其是回迁业主不缴物业费，拒绝缴纳各种费用，这给物业服务企业的管理带来了很大难度。其实，我们也分析了这其中的原因，发现这跟我们目前的城市开发现状有一定关系。因为我们老百姓现在是越来越明白了，地价越来越高，土地越来越值钱，早期拆迁的业主获得的补偿较少，他们心中有怨气，就以不交物业费或其它费用的形式来抗议。对于这个问题，物业服务公司也没有办法解决，前几年，北京某区的法院还采取了对欠缴物业费者采取强制执行的措施，但后来也取消了，可能也是考虑到这方面的原因。

对于这个问题，我觉得政府应该拿出一些相应的办法出来，因为业主欠费可能也会影响到物业管理的质量和服务品质，同时，部分回迁业主不交费也是对交费业主的不公平。如果政府觉得这些欠费业主的理由是正当的，那么，就应该以某种形式对管理这些小区的物业服务企业一定的补贴或经济支持，如果认为他们的欠费理由是不正当的，就应当支持有关部门强制他们缴纳物业费。

建议三：应进一步加强公共维修资金的管理和筹措

记者：目前，公共维修资金也是行业内部比较xx的一个问题，你在这个问题上有哪些看法？

李少华：我觉得我们目前迫切需要考虑的问题是我们这些房屋将来的维修问题。由于一些房屋建筑质量的不合格，可能会给今后的物业管理和城市建设带来很xxx烦。我现在住的小区是1995年建的，现在就存在很多问题，锅炉房已经进入大修期了，至于地下埋的管道基本上5年、10年一过，就会发生漏水、渗水、崩裂的现象。这些问题其实是由于开发商为了追求利润的{zd0}化，所使用的一些伪劣的建筑材料造成的。还有就是房屋本身随着时间的推移也会有一些折旧，产生一些质量问题。一套房屋的产权是70年，依我的看法，仅仅凭借业主购房时所交的那点公共维修资金是根本不够用的！那么如何解决这些问题呢？谁来管这个事情？依靠业委会吗？至少在很多社区是行不通的，因为目前国内的许多业委会还只是一个很松散的群众组织，难以处理一些大的、比较棘手的问题！

对于这些问题，一方面，我们要加强对开发商的管理，提高建筑的质量，但更重要的是我们的行业主管部门要重视这个问题，未雨绸缪，提早准备，提出一些更有力度的公共维修基金筹措的思路和办法，我们要对我们的下一代人负责，不能给我们的下一代人或者隔代人制造许多麻烦和难题。

建议四：发展物业管理行业可扩大就业，应在税收上予以扶持

记者:物业管理行业的用工成本不断上涨问题也是业界反映比较强烈的一个问题，你在这个问题上有哪些看法？

李少华：物业管理行业对于扩大社会就业做出了很大贡献。因为，物业管理行业是一个劳动密集型的服务行业，它可以解决大量的社会劳动力就业的问题，对于维护社会稳定具有特殊的作用。但是，物业管理行业在用工问题上也存在一些问题，尤其是在2008年《劳动合同法》颁布以后，这个问题变得更加突出。

我们知道，其实，在《劳动合同法》颁布之前，有很多物业服务企业是没有为员工缴纳社保的，但是《劳动合同法》颁布后，从中央到地方对这个问题都很重视，现在社保部门可以直接从我们企业的账户上划拨社保费。当然，为每一位劳动者缴纳社保费，让每一位员工都能做到“老有所养、病有所医”，我是非常赞成的，但问题的关键在于物业服务企业上涨物业费的难度比较大，一旦物业服务企业提高物业费，必然引起很多业主的xx。物业服务企业的收入没有增加，但却多出了为员工缴纳社保费的支出。这就使物业服务企业面临着比较大的资金压力。

对于这一问题，我建议我们的政府应该充分重视这个行业，扶持这个行业，要适当的给物业管理行业减税或者免税，以促进这个行业的快速健康发展。因为，从目前的情况来看，物业管理行业不仅对于构建和谐社会有很大贡献，而且可以解决大量低学历人群以及众多农村劳动力的转移就业问题，维护社会的稳定。尤其是在解决低学历人群就业以及维护社会稳定的问题上，物业管理行业具有其它行业所无法比拟的优势。中国物业管理协会会长谢家瑾在接受媒体采访时曾明确把物业管理行业比作社会的“稳定器”，物业管理行业的重要性和特殊性由此可见一斑。因此，政府税务部门应该充分认识到物业管理行业的特殊性以及这个行业对社会的特殊贡献，在税收政策上考虑给予物业管理行业一定的扶持。

建议五：老旧小区应逐步实行市场化管理，对相关管理企业应予扶持

记者：老旧小区管理难度大，很多物业服务企业不愿意接管，老旧小区的管理品质和质量也相对较低，你觉得应如何解决这一问题？

李少华：目前，在物业管理的问题上，北京市现在基本上实行的是两种办法，即新小区一般是市场化的物业服务公司去管理，但对于老旧小区一般都是街道办事处或居委会招人来管理，所收取的费用要明显低于市场化的物业服务公司。几年前，我们曾经退出过一家物业费收费率比较低的老旧小区，我们也因此受到了一些非议。说我们是商人，不赚钱就跑了，不愿意承担社会责任，对于这个问题，我觉得问题的本质是：街道居委会管小区，收不上物业费，可以由政府来给补贴，但我们企业管理小区，要是收不上来物业费，赔钱是没有人给我们补贴的。这里面就存在一个问题，即政府在对待街道居委会管的小区和企业管理小区的问题上政策不一致的问题，即政府补贴街道居委会管理的老旧小区，但对企业管的老旧小区则不予补贴，也就是说不能公平对待两个不同身份的管理主体，我觉得这种举措对物业管理行业的发展是不利的。

对于老旧小区，我觉得也应该逐步实行市场化的物业管理，作为政府，还是应该主要做好行业管理，而少参与到企业经营活动中，避免出现“既当裁判员、又当运动员”的状况，否则行业内部便很难做到公平竞争。对于那些管理老旧小区的物业服务企业，政府可以考虑从经济上、政策上给予它们一定的支持，让他们有足够的经济条件来管理好小区。从目前行业的现状来看，物业管理行业要实现又好又快的发展，一方面行业主管部门要加强管理，规范行业；另一方面，政府也要有针对性的予以重点扶持。