上市去。在去年，这是一句在投资人和专业市场老总间被密集提起的话语。与此相对应的背景是，国内A股市场的极度繁荣与热闹，上证综合指数一度冲高到6000点以上，而到了今年，受累于全球金融危机，A股一落千丈，指数下跌到1800点，成为了全世界第二大跌幅的股市。

这个时候还言上市吗？一道难题留在了曾经豪气冲天的经理人面前。是及时调整战略，还是逆市而上，更或者上市根本就是一个美丽的童话。

现在，一切都需要重新检视。

内在渴望

 “像专业市场这类商业地产，向资本市场发展是个方向。”上海国际鞋城董事长金一鸣说。

在事后业界被称为“虹桥会议”的浙商市场全国联合会会长会议上，金一鸣的发言代表了很大一部分市场老总的心声：渴望通过上市发展壮大，又苦于讲不了“好听的故事”。而在疯狂的资本市场上，一个好故事的重要性是不言而喻的。

 “对联合发展、到资本市场融资，大家都很有兴趣，但我们要冷静分析自己的价值，思路决定出路，我们要成功融资、实现资产价值的增值，必须要用一个‘动听的故事’，来明白阐述我们的资源价值与资产增值愿景，这样我们必须找专业的咨询公司，在资本市场寻找适合我们这类商业业态可行的发展模式。”

或许是因为名字的关系，任有法总是被称为“有办法的人”。这位海宁中国皮革城管理委员会主任，正在酝酿一生之中最重大的一次计划。“我们正在做各种准备，希望明年能在深圳中小板市场上市。”任有法说。如果一切如他所料，那么海宁皮革城将是义乌小商品城之后，又一家上市的专业市场。

“上市后融到的资金，将有助于皮革城的发展。”任有法把上市看成打造海宁皮革“王国”的一颗棋子。他最终的目标，是使海宁皮革城成为中国皮革行业的“总部商业区”，引进大型皮革企业的区域总部、皮革服装设计的{dj0}高手，以及国际皮革品牌的办事处。

 “皮革城将成为海宁的雅宝路。”他说。雅宝路是北京使馆区附近的一条马路，有着中国{zd0}的外销服装批发市场。

原中国小商品城集团股份有限公司总裁吴易，现在是北京百荣世贸商城的执行总裁。百荣世贸商城从2004年起在北京南二环、三环之间，建设了65万平方米的大市场，专业市场不卖一平方米商铺的产权，足以说明该公司的实力。

吴易说：“2002年义乌中国小商品城集团上市，我全过程参与了上市工作，像中国小商品城这样的绩优公司上市，不仅鼓舞人心，更打响企业与区域品牌。目前浙商市场各自为政、单打独斗的时代已经过去了，只有走联合之路，才是出路，联合发展之路就是今后浙商市场的核心竞争力。用怎样的上市故事来讲述这种核心竞争力、用何种形式的联合更能通过证监会的审核、联合后的平台如何搭建、渠道与终端如何创新……都值得探讨。”

义乌市场研究专家、《走近义乌——中国小商品城探秘》一书作者许庆军先生认为：浙商市场发展到今天，部分浙商开始寻求专业市场上市之路，有些也己开始进入实操，是这些浙商意识到专业市场的最终稳步发展要靠品牌的力量、资本的支持，也是浙商市场发展到今天的明智选择。现在的问题是如何去走好这一步？而这里却又有很多不是令人棘手的问题。

上市困惑

浙商市场全国联合会副会长王会明是70后，他开发的黑龙江牡丹江市浙中装饰材料市场今年已经有效益，拟今年10月开业的金华浙中建材城占地198亩，建设面积为24万平方米，总投资约6亿元。他说：“金华浙中建材城资金压力还不小，我打算卖掉一块营业房。”像王会明这样持有大部分市场产权的市场，走联合之路没有产权问题。其实市场上市，产权是道难逾的坎。

据悉，永康中国科技城也想走上市之路，但因为市场大部分商铺产权卖掉了，作上市推介的券商与风投公司认为大部分产权不由市场主办者控制，固定收入来源少，上市之路顿显艰难。浙商市场不少举办者往往只出租商铺与只卖使用权，这举措以前有利于市场稳定与繁荣，现在在上市之路中又能把握先机。

苏州中国国际服装城董事长吴振武说：“我在上市问题上已经碰了钉子，2003年开始，我们就想在资本市场融资，找了五六个壳，落实了两三个，当我们一谈定，往往被人高价取走。如果我们建立了联合投资公司，就更有实力争抢壳资源。还有，上市公司要阐述经营理念，也就是前面几位老总提到的要讲‘故事’，目前有的市场租金回报与房价比，可能会显得低得多，这样的故事难以打动投资者，还得请专业公司来做财务分析。”

 “根据集团未来5年的发展规划，预期集团总毛利润达到35亿元，预计上市时家饰佳集团的市场估值将在千亿水平。”身为浙商的上海家饰佳控股（集团）有限公司董事长兼总裁王张兴透露说。

目前，家饰佳拥有“家饰佳建材”、“元旦百货”两个xxxx，在专业市场物业经营和商业零售物业经营方面已取得一定地位，但离王张兴千亿上市企业所应具备的品牌实力要求仍有不小差距。

 “我不是开发商。”在王张兴看来，与通常意义上的开发商投资xx不同，家饰佳几乎所有的投资都是通过收购现有物业实现的，而非购地建房的开发模式，其投资利润的获取，则来自于对投资物业的升级改造和优化经营。

“去年，家饰佳集团的总毛利润约为2亿元，今年预计将达到4亿元。”王张兴表示，未来5年内，集团的毛利润率将继续快速增长，利润的主要来源分为两部分，首先是手中持有的大量优质商用物业的租金等经营收入，其次则是一部分用于收购包装后出售的物业投资。

王张兴透露，集团上市的时间目前定位2011年、2012年前后。在此之前，家饰佳将展开新一轮的扩张，不断通过以收购为主的方式进行全国布点，{dy}阶段为完成在全国省会城市的项目布点，以购物中心为主，单体体量在10万平方米左右。

再造“小商品城”

广州市一直是小商品传统的集散地，后来被浙江义乌赶超了，并带旺了浙江的配套生产企业，小商品城股价高达近100元。广州市现重新规划，在沙太路这个传统的小商品集散地、货运场打造类似于义乌的华南小商品商贸城。

现时在沙太路上势头最猛的是天健集团经营的“天健装饰城”，单占地面积就逾60万平方米，等于1.5个天-安-门广场大，现有商铺几千间，铺位只租不售，年交易额超100亿元，预计在2010年之前完成市场改造，年交易额将达到400-500亿元，是广东省重点扶持升级改造的大型建筑装饰材料批发市场。

在广东的高速公路上、出租车的车身广告上，到处可见“天健装饰城”的大幅广告，天健装饰城正以国际五金采购中心为起点，分期进行全面升级改造，计划于2010年之前改造成国际五金采购中心、木业交易中心、品牌装饰材料展贸中心、大宗装饰材料产品批发市场、商务写字楼、仓储中心、物流中心、加工中心及家居生态公园等九大功能区，最终将天健装饰城打造成华南至大的装饰材料商贸中心、价格中心、信息中心、物流中心，犹如又一个小商品城，成为全国“现代装饰材料的航空母舰”，带动广东整个装饰、五金、水族材料、油漆涂料产业蓬勃发展，在这里占据一个小小的铺位就能做全世界的批发生意，这样的铺位是相当抢手的，发展前景非常美妙。天健装饰城升级改造将投资巨大，需要融资，那么天健集团会否考虑旗下的壳资源美达股份（000782）呢？天健集团1998年就开始经营天健装饰城，5年多前收购美达股份，从天健集团和天健装饰城高层的言谈分析，思维相当活跃和前卫，美达股份这个壳资源不好好利用，真有点可惜。

广东天健装饰城位于广州市沙太路，紧邻105国道和环城、京珠高速，距广州火车站、白云国际机场均20公里，为未来地铁沿线物业，完善的交通网络，畅通全国，实乃商家必争之地，而广东的装饰材料、家具五金、装饰五金产业已在全球打响了“中国制造”的名声，中山小榄的锁具、潮州彩塘的不锈钢、南海大沥的铝型材、南海丹灶的日用五金、开平水口的水暖卫浴五金、“中国灯都”中山古镇的灯饰等赫赫有名，天健装饰城有着强大的中xx客户群体，正成为全亚洲规模{zd0}、{zj1}发展前景的国际化装饰材料集散基地，是华南至大的装饰材料商贸中心、价格中心、信息中心、物流中心。专业市场最成功的地方就是做到国际化，足不出户就有全球的客商找上门，动辄一单批发生意都上百万元，再贵的租金，企业也愿意租。

“天健打造国际五金采购中心，不是简单造一个市场，而是要做行业领军，做区域产业发展的强力推进者，为广东乃至全国装饰材料行业带来全新的理念、先进的管理模式以及全方位的信息。”天健装饰城总经理梁金安这样描述这一专业市场“巨无霸”的定位。可见天健集团梁氏家族的思想一点也不落伍，还十分国际化，在当今价值注入成为市场主流，全流通时代带来的市值放大效应，都激励大股东通过注入优质资产、集团整体上市等方式将自有资产逐步证券化，从而获得流动性溢价。天健集团收购了美达股份5年多时间，旗下的天健装饰城犹如又一个华南小商品城，美达股份无疑正面临一个大机遇。

美达股份是国内锦纶xxxx企业，公司切片和纺丝能力均居国内{dy}位，由锦纶6切片制成的纤维具有高耐磨性、耐疲劳性、染色性好等特点，主要用于工程塑料、尼龙衣物、精密部件、精密机械零件制造等。但锦纶行业对天健集团来说是外行，天健集团{zz0}钱的资产一直没注入，留下很大的想象空间。美达股份是深沪股市{zpy}的股票之一，比很多濒临破产的*ST股票都低，大股东天健集团正谋划又一个华南“小商品城”，美达股份未来表现值得期待。

商业地产驿动

近年来国内一些商业地产传出要 REITs(房地产投资信托基金)上市，在一场名为中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛上，瑞思资本董事长王世渝指出，商业地产要长足健康发展，必须借力 REITs，它是金融跟房地产结合的{zj0}产品。

王世渝指出，商业地产{zd0}的特点是：一个项目动辄几万平方米，投资金额往往超几十个亿。如果开发商自己拿钱去建设，那资金使用的效率太低，投资周期也太长。所以说，利用金融工具上市很迫切。

 “商业地产上市比住宅地产上市更合理更有优势。住宅地产{zd0}的问题是什么呢？例如，你一次拿下来一千亩地，你开发、建设完成，并出售以后，这一千亩地成了终端产品，你不能再从中获得利润了。而且现在拿地的门槛越来越高，拿地的成本越来越高，所以住宅地产上市的难度会越来越大。” 

“商业地产则不同，我在这一千亩地上建商业地产，这些商业地产包括住宅和商用物业。住宅出售之后，还可以留下商业地产(例如酒店)收租金，持续地产生利润。”

不过和专业市场一样，投资人更愿选择专业公司来包装商业地产。王世渝认为，按照现在{zx1}的年报、半年报，按2007年中报的财务业绩来看，现在商业地产的市盈率平均36倍，这个市场的融资条件是其他产品目前都比不上的。“如果说我们有3个亿的利润，你要是上市以后，按36倍的市盈率，那是100多亿元市值了。” 

不过，王世渝强调，做商业地产跟做住宅确实整个的业务模式都是不一样的，上市前一定要充分准备。首先开发商要考虑上市的时候到底采用什么样的商业模式。

王世渝说，“不能说什么都做，做住宅、又做商业地产，又做服务，还有对外投资，还有炒股票。这样做是不行的。同时，事先一定要做好重组工作，要做改制，这是房地产开发商事先要做的。不能说这些东西没有搞清楚，就先搞成股份公司，工作都做完了然后找券商来，那个时候一看，问题就会很多了。就拿大连万达物业这样的规模，上市的部分也只做酒店或者是商业地产部分，把这一部分全部打包重组到一起，不把住宅放进来。因为投资人也更愿意选择专业的公司。”

中粮之路

 “中粮集团将把商业地产作为一项支柱产业来经营，计划经过5-10年的发展，使中粮集团的地产业务占其总资产的20%左右,约200亿-300亿的规模”，中粮集团董事长宁高宁日前透露，中粮集团计划今后每两年开发一个新的商业地产旗舰店，这些项目将主要集中于大型城市。

在中粮集团旗下的西单大悦城日前召开的招商签约发布会上，中粮集团总裁于旭波还透露，中粮集团的商业地产业务将在未来的2—3年时间内上市，“具体上市方式还需看今后发展”。

日前招商签约的西单大悦城成为中粮集团进入商业地产的一个标志。据悉，中粮集团已把房地产酒店业务定为集团主业之一，其商业地产综合实力位居全国前列，到目前为止，中粮集团已经收购三个大型商业综合体项目，总投资已经超过100亿元。于旭波称，经过一年多的努力工作,目前中粮集团的商业地产拥有西单大悦城20万平米，朝阳大悦城42万平米，天津大悦城50万平米。

今年年初，中粮集团把旗下的业务划分为九个大的板块，其中作为集团支柱产业之一的地产酒店板块的业务又分为三个部分：酒店、商业地产、住宅地产。宁高宁说，在商业地产中，中粮将以西单大悦城为起点，通过投资-发展-融资-再发展的模式，大概经过2-3年，使商业地产在整体开发量、整体资金量、资产数量上达到一定规模，“商业地产会构成中粮的核心资产，集团就会把这个核心资产借助上市这个资本市场平台，回报给投资者，回报给社会”。瞄准国际上的标杆，找准定位，建立好商业模式，建立起在行业中领导地位，已成为中粮在商业地产的发展目标。

实际上，自借壳“深宝恒”将中粮地产上市后，宁高宁就确定了中粮集团进军商业地产的目标。去年11月2日北京中粮广场开业10周年纪念活动上，宁高宁就曾表示，未来中粮集团将以中粮广场为核心，将商业地产打包上市。　

据悉，按照中粮集团与中粮地产在业务上的分工,未来中粮地产主攻住宅和工业地产。目前，中粮集团基本确定由中粮置业投资有限公司作为商业地产业务整合平台。根据中粮集团网站所述,中粮置业投资公司的定位是，建立有价值的商业物业。

此次招商的西单大悦城就是中粮置业旗下的一个项目，位于西单、朝阳和天津的大悦城就是该公司斥资100多亿元先后收购的北京西单MALL项目、天津世贸中心以及位于北京朝青板块的“西雅图”项目。

而对于一直低调运作的厦门宝龙集团来说，引入美国一家私募基金的做法，意味着其上市步伐明显加大。据了解，在获取2亿美元的注资之后，宝龙集团将在二、三线城市以每年获取5至6个商业地产项目的速度快速扩张，并争取将旗下的商业地产打包上市。

与大部分赴港上市的内地房企情况不同，据了解，宝龙集团仅是将运作成熟的商业地产业务上市，其未来定位并非房地产开发商，而是运营商。据公开资料显示，该公司的开发模式是：除了将少部分面积出售之外，大部分项目均采取持有运营的方式。经历了10多年的开发累积之后，宝龙集团名下已经拥有商业地产面积350多万平方米。而在引入私募基金之后，预计更可以达到600万平方米。

有业内人士认为，从宝龙集团的项目操作来看，由于地理位置通常较为理想，商业项目升值很快。将运作成熟的商业地产业务打包上市，而且是多个成熟项目，会具有很大的投资吸引力。

宝龙集团董事局主席、总裁许健康早先曾经透露，在未来3至5年内，宝龙集团每年将新增城市中心地带项目5至6个。如果该企业赴港上市成功，将成为{dy}个真正意义上的内地商业地产上市企业。

从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs（房地产投资信托基金）作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS（商业抵押担保证）的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。可见，现在商业地产融资渠道趋向多元化。

风投热潮退却

和一年前投资经理们踏破市场老总门槛的场景不同，现在，这些PE、VC们再也见不到踪影了

 “昨天还是暖日，今日已是寒冬。”兰馨亚洲副总裁兼投资总监杨瑞荣这样形容说。兰馨亚洲基金介于PE和VC之间，属成长型基金，在业界以投资“谨慎、保守”风格闻名，但即使是这样，杨也已感觉到冷意。

境外风投们则惆怅旧日如梦。2005年底至2007年可谓是全球融资的“大好日子”。有VC向记者如此回忆当日时光：“因为整体形势好，其时一些项目价格比较高也选择进入了。因为当时大家的问题是如何能最快地抢到项目，不少投资机构，两年时间不到，钱就全投完了。”

但此次金融危机可谓冰冻三尺非一日之寒。以9月15日华尔街“黑色星期一”为{zx1}代表的美国金融风暴只是进一步升温的爆发。今年7月，来自Techcrunch的分析文章已经显示全球风险投资正在面临一场“干涸危机”。

Techcrunch引用汤姆森路透及全球风险投资协会(Thomson Reuters& National Venture Capital Association)的数据指出：2008年第二季度，全球具风险投资背景的IPO、并购交易出现大幅下降。数据显示，2007年上半年有43次，募集资金63亿美元；而2008年{dy}季度只有5次IPO。上次出现这种萧条的情况还要追溯到1978年，当时，整个上半年募集资金只有近3亿美元。

Techcrunch称：“创业公司中流动的风险资金如此之少，难怪全球风险投资协会把这称为一场‘干涸危机’。事实上，在2008年上半年有42家公司打算进行IPO，不过最终只有寥寥5家成功，而在2007年上半年有70家公司成功上市。”

除此以外，风险投资靠被收购退出的道路也越来越窄。2007年上半年有169起并购交易，交易总额为85亿美元；而2008年上半年，只有120起有风投背景的并购交易，交易总额60亿美元，对风险投资商来说，减少了近42%。

其时，全球风险投资协会对660位风险投资家的调查显示，出现这次“危机”主要受三大主要因素影响：易受惊的投资者、次贷危机、萨班斯法案，调查者对这三个因素的认可度分别为77%、64%、57%。

 “此次美国金融风暴造成很多机构投资人有比较大的调整，所以在投资方向、策略和额度上，都会发生一些变化，VC也一样。”德丰杰龙脉(DFJDragon)基金共同创办人与管理总监陆景楷(Tony Luh)曾在接受采访时向记者指出。

由于风险投资机构也有部分资金来自商业银行、保险公司和投行，来自后续资金的恐慌以及退出困难阻止了境外风投在国内投资的谨慎。

而有国内投资界人士则告诉记者：“国内市场趋冷除以前不少项目估值的确过高外，国内目前很多行业公司销售不如以前也是一个原因。”

“由于各种通道都在收缩，加上经济周期，不少公司的增长率已出现放缓甚至下降趋势。”该人士透露。

而这样的形势，对于市场的参与者来说，也成了一种警示。“或许是应该好好考虑，上市之路究竟好不好走。”一位曾经有过上市念头的市场老总，在一次内部会议上这样对自己的部下们说。