一处房产多家共有，后来其中一家破产，该宗房产应如何处置？原告该有几家？是否涉及诉讼时效

　　1995年，某证券公司与另外五家金融机构，联合代理发行某集团公司企业债券2000万元。1996年，该企业债券到期后，集团公司无力兑付债券本息，经政府有关部门协调，证券公司及其他五家机构共同筹集资金，予以兑付。

　　集团公司不愿腾退房产

　　由于集团公司无力偿还债务，遂将其所有位于市区某处房产抵偿给证券公司等6家金融机构，经多次协商，其余五家金融机构委托证券公司代为持有房产，将该房产过户给证券公司，并办理房地产登记手续。该房产过户至证券公司名下后，6家券商准备共同拍卖该房产变现以支付垫付款。但因该房产为集团公司的企业职工作为宿舍所居住，政府相关部门从职工安置等多方面考虑，从中协调，一直未腾退给证券公司。

　　2007年1月，证券公司由于资不抵债被法院宣告破产。管理人为了进行对外资产清收工作，必须收回属于证券公司的房产，拍卖变现。遂向法院提起诉讼，要求集团公司立即腾退该房产。

　　法院审理追加六原告

　　2007年5月法院开庭审理了此案。原告管理人主张：该房产已经于1996年登记过户到证券公司名下，证券公司即享有xx的产权。由于历史原因，房产一直由被告占用至今。证券公司虽然名义上拥有该房产，但实质上只拥有一纸产权证而不能实际控制房产本身。被告集团公司的行为已经严重侵害了证券公司对房产的合法所有权，请求法院判决被告集团公司立即腾出该房产，还与原告，并支付相应房屋租金等相关费用。

　　而被告集团公司代理人声称，该房产1996年抵债给证券公司等6家单位，现证券公司已经破产，管理人2007年才到法院起诉，事隔8年，早已过了法律规定的2年诉讼时效。当时该房产在政府有关部门协调下作为安置职工之用，目前无法腾退。集团公司多年来一直经营不善，亏损严重，面临倒闭，无能力偿还房屋占用租金等费用。

　　法院经审理认为：集团公司为xxx券本息，以房产抵债，证券公司与集团公司办理了房产过户手续，依法取得了办公楼的所有权。但其他金融机构与证券公司有内部协议，约定由证券公司持有房产。该协议系当事人各方的真实意思表示，合法有效，对证券公司具有法律约束力，各方按份共同享有该房产。随后法院依职权追加其他5家金融机构为共同原告。之后经过多次开庭审理，法院认为本案事实清楚，证据确凿充分，遂判决集团公司限期腾退房产归还六原告，并承担相应的房屋占用租金等。判决后原被告双方均未上诉。

　　本案之法律分析

　　房屋共有人争夺纠纷房产存四大问题

　　本案的案情不算复杂，但涉及的问题是值得进一步挖掘和讨论的。比如本案涉及物权登记效力问题，物权保护与诉讼时效关系问题，破产程序中如何保护其他共有人的权利等问题。

　　房产当归谁所有

　　现实中，当事人有时为了不同目的考虑，在登记机关将房屋登记为其中一方，但私下约定对房产按份共有或共同共有，由此常常引发争议。本案中房屋产权登记的权利人与实际权利人不一致时，如何认定房屋归属就成了法院首先须解决的一个问题。

　　在我国，房屋登记具有公示效力，如果没有其他证据，推定产权证上记载的为所有权人。但不动产登记簿只是认定不动产所有权的有力证据，不能据此认定不动产登记簿具有“{jd1}”的证据力。作为证据的不动产登记簿，只有“推定的证据效力”。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证，如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就被xx，应根据反证认定争议财产的物权归属。

　　因此，其他五家机构可以依据当时各方的协议，在管理人提起诉讼前，可以向登记机关申请更正，如果对方不同意更正登记发生争议，再去申请异议登记，直至提起诉讼来救济；在管理人提起诉讼的情况下，可以向法院申请追加为本案原告。

　　为何追加共同原告

　　在是否应该追加原告的问题上，原告管理人认为其诉讼请求是要求集团公司腾退房产，目的是为了实际掌控属于证券公司等几家共有房产，并不涉及房产的转让拍卖等处置行为，无需追加其他共同原告。

　　但法院经审理认为，该房产虽然以产权登记为证券公司所有，但实质为六家机构按份共有，法院据此依职权追加了其余五家为共同原告。

　　法院的做法是正确的。根据{zg}人民法院司法解释，共有财产受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人。其他五家共有人在管理人起诉时，由于不知情，没有主动申请参加诉讼。管理人在此之前也没有联络其他共有人，而采取单独行动。法院有理由相信如果腾退后xx归证券公司所有，记入破产财产，这样将极大地威胁其余共有人的合法权利。这种做法的后果无异于非法侵占他人财产。因此，法院{zh1}依职权追加其余各家作为共同原告，保护了其他共有人的合法权利，无疑是正确的。

　　是否过诉讼时效

　　在案件审理过程中，被告代理人认为原告的起诉过了诉讼时效。这个问题涉及到物权保护与诉讼时效之间的关系问题。我国物权法第三章专门设置了物权保护制度，具体规定了物权保护的7种方式，但对于它们与诉讼时效的衔接语焉不详，理论上也存在诸多争议，给审判实践带来困难。

　　对于物权请求权是否适用诉讼时效，应取决于诉讼时效制度的功能，即对民事主体请求权进行限制的正当性理由。通常认为诉讼时效的功能是督促权利人及时行使权利，避免义务人举证困难等，都有一定道理。但在民法中只有为了维护国家利益或集体利益，才可以对民事主体的权利进行限制。而上述原因显然不属于国家利益、集体利益。诉讼时效制度的功能应当是保护不特定第三人的信赖利益，维护社会公共利益。对物权的妨害与危险都是现实存在的，没有向第三人呈现出物权不存在的可能，第三人也无从产生对于物权的信赖。因此排除妨害、xx危险不适用诉讼时效制度。本案主要涉及的是物的返还请求权，而物的返还请求权是否适用诉讼时效不能一概而论。对于以占有为公示方式的动产物权，基于第三人对动产占有人产生信赖原因，应该适用诉讼时效。

　　就本案而言，房产早已过户至证券公司名下，属于已登记的不动产物权，第三人对该房产的归属产生信赖的依据是房屋登记，丝毫没有显示不确定性，自然也就不适用诉讼时效制度，更谈不上过了诉讼时效。

　　申报债权还是行使取回权

　　本案原告的诉讼请求是要求被告返还占用的房产，并不涉及到返还后如何在共有人之间分配问题。基于不告不理的原则，法官不能主动就原告没有主张的诉求作出判决。

　　但从纠纷解决的角度而言，判决之后面临的问题就是，共有人证券公司进入破产程序，其他共有人的权利如何保护？该房产将如何分配处置？其他几家金融机构对该房产的权利一直处于不稳定状态，面临较大风险。试想如果管理人凭借房产证上登记为证券公司，径自将该房产评估拍卖，进而对债权人分配。一旦终结破产程序，其他共有人再想维护其合法权益寻求救济，几不可能。

　　而在诉讼中，原告管理人一度认定该房产登记在证券公司名下，应该属于破产财产。如果其他共有人对此主张权利，可以按照破产法的规定，向管理人申报债权。但这样真的能维护共有人的权利吗？我认为这只是管理人的缓兵之计。如果共有人真的按照管理人的说法，向其申报债权，按照破产企业的实际情况，破产债权的受偿率不足10%，那么共有人的财产整整缩水10%以下。

　　其他5家机构要真正维护自己的合法权益，拿回自己相应份额的房屋产权，可以依据法院判决向管理人主张取回权。破产取回权是指在破产程序中，对于不属于债务人财产而由其占有或支配的财产，其所有人或其他权利人不依破产程序，通过破产管理人直接将该财产取回的权利。企业破产法第三十八条规定：人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。

　　值得注意的是，破产取回权的行使是有时间限制的，必须在破产财产分配前行使，否则视为放弃此权利。权利人可以直接向管理人行使，除非双方有争议，无须提起诉讼。

　　因此，管理人即使如愿拿到整个房产的所有权或者拍卖之后取得的价款，也不能直接将其作为破产财产。应当由其他共有人行使取回权，收回相应的房产份额，只有证券公司的所占份额才可纳入破产财产，对破产企业债权人进行分配。