【财新网】（专栏作家 沈建光）一季度以来，中国房地产市场十分活跃，部分地区房价激升，政府官员及专家曾普遍认为未来中国房价会持续上涨。数据同样支持了这一观点，一季度，中国主要城市的房价同比上涨了20%，土地价格上涨更令人瞠目，居然在3月份“两会”温总理作出把调控房地产价格作为优先目标的公开承诺后，又创新高。

　　毋庸置疑，房地产行业是关系国民经济的支柱行业。地方政府依靠出卖土地所得的大量资金，用于基础设施投资及其他方面的支出。同时，伴随着城市化进程，中国的住房需求潜力巨大。但是，泡沫终归会破灭，一旦流动性收紧，强有力的调控措施有效落实，那么资产价格就必然会大幅下降。我们认为，以下六点原因足以说明中国主要城市的住房价格面临大幅下降的风险，且下降幅度可能超过30％：

　　中国政府此次房地产调控力度之严厉，{swql}，且措施目标明确，直接打压高房价。

　　4月中旬，国务院公布的“新国十条”、北京市政府提出“京十二条”，均是史上最强硬的调控措施。“同一购房家庭只能新购买一套”及其他强有力的调控措施必将导致房地产需求大幅减少。

　　货币政策正在收紧。

　　央行已经通过公开市场操作收紧流动性，并且今年以来先后三次上调存款准备金率。1至4月份，新增xx额持续下降，年初定下的7.5万亿全年新增xx目标能否实现存在很大不确定性。由于5月或6月中国CPI水平很可能超过3％的警戒线，故加息的可能性依然很大，如若不在二季度，那么三季度的可能性更大。无论如何，2009年极度宽松的货币流动性已经渐行渐远。

　　中国一线城市房屋价格上涨速度之快，价格之高令人瞠目。

　　据估计，2009年中国实际住房价格上涨为40％，远远高于国家统计局公布的1.5％的上涨水平。2010年一季度，住房价格上涨了约20％。如此快速的房价升势，向决策层的调控能力发出了最直接的挑战。从房价收入比、租金收入比、按揭还款入息比等指标分析，我们认为，中国城市房屋价格飙升太快，价格之高已经超出预期。而充足的流动性、有限的投资渠道，以及对通胀的预期是抬高房地产价格的最主要原因，伴随着政府对流动性的紧缩，中国的泡沫将会破灭。

　　中国政府在打压房地产需求的同时，意在扩大房屋供应，期望通过供需组合调节来达到降低房价，保持房地产投资的双重目的。

　　2009年下半年中国房地产开工出现大幅上升， 预计2010年下半年住房供给会出现显著增加。此外，土地部门和银监会的新规则亦旨在防止囤积土地，并通过加速房地产开发投资以增加房屋供应。同时，我们判断政府保障性住房的供应量将在2010年下半年和2011年创下新高。

　　房地产业作为影响国民经济的支柱产业，政府一直有意支持其发展。

　　2008年，中国政府挽救了大批濒临破产的房地产企业，尽管这些地产商曾以天价拍卖过土地。有此经验，地产商自信“被保护”，即使肆意抬高地价也不会受到任何惩罚，故而产生了道德风险。此外，政策打压的初期，资金充足的地产商定会奋力xx房价的下降。多种因素交织在一起，使得两个方面力量不断博弈和权衡。而与以往不同的是，这次调控政府把打压房价提到优先考虑的位置，地产商的抵抗行为极有可能导致更为严厉的措施。

　　中国的土地供应比预想的丰富。

　　目前，中国用作住宅的城市土地占全国土地面积不到2%，也低于发达国家水平。同时，农村建设用地和城市小产权房可以很容易地转变为城市住宅用地和供应。

　　总之，此次地产调控力度之大{swql}，直击中国住房价格。虽然房价可能会出现大幅下跌，但令人欣慰的是，此次意在打击资产泡沫的调控措施针对性较强，并不会对实体经济的运行带来显著影响。原因是此前中国房地产价格严重虚高，即使房价降幅超30%，也是仅仅恢复到2009年的平均水平。地方政府依靠土地出让金而获得的财政收入，并不会受到较大影响；其次，此次调控以“降需求，保供给”为思路。保障性住房数量的大幅增加，将有效支持房地产投资，因而不用担心调控政策对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业造成很大影响。此次楼市调控直指不断催生的房地产泡沫，有助于中国避免重蹈日本房地产泡沫的覆辙。■