小产权房是“土地财政”的伴生物

    在国土资源部于5月4日召开的新闻发布会上，国土部执法监察局局长李建勤表示，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理，目前国土部等14部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。

    所谓小产权房，指的是农村基层政府利用集体所有的土地建造并向城市居民出售的商品房。由于这类房屋的土地供应没有纳入地方政府的统一规划，因此在房屋建成后，不能进入国家统一的房屋登记系统，业主难以像城市商品房一样得到完整的产权。但是，由于它的土地供应绕过了由政府统一规划出售的途径，土地出售价格通常都比较低，即使在同一地段，同等规模，这种小产权房的售价也明显低于产权完整的“大产权房”。因此，这种小产权房颇受城市中低收入居民的青睐，但是其产权不完整的问题又造成了诸多的社会问题。在国土部于这次新闻发布会公开的4起国土资源违法案件中，有两起就涉及小产权房的问题，

    有业内人士估计，目前全国的小产权房可能已高达60亿平方米。显然，这个庞大的数字不是一夜之间忽然生成的，而是长期积累起来的。城市低收入居民在没有能力购置城市中的“大产权房”的情况下，他们只能退而求其次，明知小产权房的权益难以得到完整的保障，也照样趋之若鹜。很显然，小产权房的问题之所以越来越严重，成为一个尾大不掉的社会现象，其实正是城市中居高不下的高房价所催生出来的。而城市中的房价之所以高到了让大多数城市居民难以承受的程度，虽然原因诸多，但相对于小产权房在土地成本上所占的份额较小，也给我们提供了一个认知路径，很显然，地方政府对“土地财政”的高度依赖，使“大产权房”的房价构成中，土地成本占了相当份额。在去年3月举行的全国两会上，住建部副部长齐骥就曾坦言，目前商品房的开发成本中，土地成本占了很大一块，仅北京商品房的土地成本，就高达总房价的30—50%。

    地方政府高度依赖“土地财政”，使它成了房地产市场中{zd0}的获益者。但是，开发商在建造房屋后必须将土地成本打入房价，从而使房价居高不下。开发商为了将商品房出售出去，在城市保障型购房无力消化这种高房价的情况下，自然转而寻求房地产市场中投资客，从而进一步挤压了保障型需求。在这样一种格局之下，大量低收入的城市居民已经与城市商品房无缘，小产权房便也应运而生了。因此，小产权房的兴盛，固然是对集体土地占有支配权的乡镇基层政权违反国家法律私自出售集体土地的一种结果，但它在一定程度上满足了城市低收入群体的居住需求，是在不合理的“土地财政”制度下的一种必然产物。我国土地的公有性质本来可以用来作为减轻居民居住成本，但“土地财政”制度已经使这种公有性质成为地方政府生财的一个工具，而小产权房的出现，固然因为土地出售没有经过地方政府之手而造成了对土地公有制的表象上的颠覆，但其实也可以看作是对“土地财政”制度的一种破坏，因为它事实上增加了土地供应，使政府的生财之道受到一定程度的影响。

    小产权房问题在我国的出现，已有经年累月，在此次新闻发布会上，李建勤局长表示14部委正在研究制定小产权房的清理整治的方案。尽管方案还没出台，但从国土部公布的对北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房一案的处理意见来看，有关的政策取向依然是以堵塞为主，比如责令开发商停止对外销售，并采取停水停电措施，对未销售房屋予以拆除。这种管理手段虽然维护了政策的尊严，但却无助于从根本上解决城市低收入居民的住房问题，停水停电更是一种不值得提倡的扰民行为。如果政府无意于解开地方政府“土地财政”所形成的死结，继续需要通过出售土地来谋取财政收入，那么它对小产权房的这种强硬干预至少在道义上来说是站不住脚的。因此，政府应该看到小产权房对解决城市低收入居民住房需求的积极作用，在政策上给予其一条生路，使小产权房业主的权益得到切实的保护。而从根本上说，对现存的城乡二元结构式的土地制度改革也应该提上议事日程。