冰火两重天 香港地产中介揭秘"丛林法则"


内地与香港的房地产中介市场,似乎是冰火两重天。

      反映于地产中介股上,从事内地物业代理的合富辉煌的股价(0733.HK)自去年8月初创下7.5元新高后,股价平缓,2月15日收报4.35港元。而香港房地产代理公司美联集团(1200.HK)一直为香港市场看好,自去年11月以来股价持续上升,2月15日收报11.02港元,上升0.547%。

      香港东泰证券研究部联席董事邓声兴接受本报记者采访时说,美联物业与合富辉煌这两只股票的性质xx不同,美联是香港地产中介股的{wy}选择。去年以来,市场一直看好香港楼市的前景,而且1月22日美联储大幅度减息之后,香港的银行跟随美国减息,使按揭息率低于通胀,相信会刺激民众置业,同时减息也有助于地产企业的融资成本。而合富辉煌则是主打内地房地产市场的代理业务,内地市场与香港市场截然不同,目前内地宏观调控之下,中介行业也处在调整时期,因此投资者对于合富辉煌抱持观望态度。

      摩根大通发布报告指出,香港物业市场会持续向好,有助地产股未来走势。另中国城市化和强劲经济增长,内地房地产市场增长势头并未有改变,通胀和高经济增长均有利资产价格升值,将会支持内地房地产市场中长期增长。摩根大通相信,随着3月份内地"两会"的召开,市场走势会渐趋明朗,房地产市场销售会随之上升。

      扩张:地产中介华山一条路

      今年1月份,内地一系列地产中介的"敦克尔克"大撤退凸现地产中介过剩以及内地房地产市场低迷的问题。国家提高二手房交易税,专业炒家人数剧跌,加上扩张过快等因素,都使中介公司收入大减。合富辉煌原副总裁、泰盈公司顾问总经理黎振伟接受本报记者采访时表示,宏观经济以及市场的调整,是正常情况。交易量减少,买楼的人暂处于观望状态。

      中介市场在过去几年发展很快,因为门槛低。黎振伟说,"借别人的钱来做生意,是很容易的事情"。但是由于内地的管理法规不够严谨,一些中介公司收了客户的钱,居然挪为己用,用于炒楼赚钱。一些公司三年之内迅速发展上千间店铺,市场一收缩,中介公司本身没有资本,只能选择倒闭或者卷款而逃。

      "地产中介的性质决定了其发展路径。如果没有这么多店铺,网络不够大,就难以吸引更多的客户,所以地产中介的扩张有其必然性。但是如果地产中介自身没有足够的资本,一旦市场出现风险,不能去支撑这种扩张速度,中介公司就会入不敷出,所以在市道好的时候就要做好准备。"黎表示。

      继深圳中天公司总裁携2600万元房款逃走,全国{zd0}地产中介公司创辉租售在广州、东莞、中山分公司全部暂时关闭。1月9日北京信{yt}、金色阳光、帝园房产中介公司同时宣布暂停交易,1月10日北京中大恒基也宣布盈利不好,关掉四十家分店。

      黎振伟说,选择在香港上市的中介公司通过上市来取得资本,会比那些单纯靠市场来取得资本的企业要好。而一些历史比较悠久的企业,在市场风险的防范方面也会做得好一点,有足够的资本去渡过难关。

      合富辉煌近年将代理业务从广州扩展到上海等城市,其2007年中期业绩的净利润率由17%下降至15%,不过其整体纯利依然有4546万元,升幅32%。

      香港地产中介业在上世纪90年代就经历过类似的集体撤退事件,{zh1}形成中介行由美联、中原独大的局面。黎振伟说,"我们现在走的就是别人走过的路,兼并是市场发展的必然趋势,但是兼并的方向需要看得准。"

      尽管内地地产中介业正忧心忡忡,香港美联集团却逆流而上,计划年内在北京增加新店至60家到80家,目前已有26家分店。美联负责内地事务执行董事郭应龙在接受本报记者采访时说,虽然近期内地二手房成交量下跌,美联在内地的交易量也有下滑情况出现,但是内地房地产中介倒闭,从事地产代理的人也少了。"内地地产这块饼的大小没有改变,我们可以占领那部分市场。"郭应龙说。

      香港代理商趁机蚕食

      郭应龙坦承,今年要在北京大展拳脚,奥运是其中一个考虑因素,不过美联一直看好中国内地经济的长远前景,相信房地产市场会有更大发展空间。对于内地宏观调控和行业调整,郭应龙表示不担心,因为每次调整完之后整个行业会更加规范,一些小型和中型的企业会离场,所以更需要在这个时候去争取一些好的店面和人才。

      摩根大通的报告指出,目前内地房地产只是降温,而非崩溃。摩根大通估计,在去年12月的低位之后,深圳、成都和重庆1月份的房产销量可按月反弹14%至41%,但北京和广州则下跌26%至27%。上海地区1月份的成交量受到房屋搬迁的影响,2月份是农历新年假期,估计成交量一般。

      去年以来香港的房地产市场走势良好,郭应龙估计今年一直会表现良好,因为利率下调,会刺激消费。美联在2007年上半年营业额达15.29亿元,较2006年同期升67%,盈利同比增加超过6倍,高达2.3亿元。目前美联在内地的网络遍布北京、深圳、广州、上海、重庆、成都、杭州等地。不过摩根大通的报告指出,由于港股下挫使财富效应缩减,所以摩根大通认为香港的地产市场不会长期走涨,市场的长期走势未必如市场预测那么好。