——对近期各部委一系列政策的解读和点评之一

    中央经济工作会议和国务院常务会议对房地产制定的方针、政策和原则开始在各部委的层面和环节落实和实施。这一系列组合拳似乎已经不是“花拳绣腿”，而好像是招招到位的“真功夫”。这一系列动作有点像一阵旋风，吹得人有些晕头转向。现分别解读和点评如下：

    先是五部委出台加强土地出让金收支管理的通知，规定首付不得低于50%，原则上不得超过一年。这项政策是由财政部、国土部、央行、监察部和审计署联合发文，通知措辞严厉、措施具体，而且有监察部和审计署压阵。虽然，任志强称开发商不睬新政，但如果牵涉到相关官员的乌纱帽恐怕就不敢不睬了。

   有人担心这一新政还造成垄断和马太效应，我觉得恐怕这两者之间并不具有直接关系，形成垄断格局的主要原因是目前的土地出让制度，而不是这一个具体的政策；这项政策严格执行对有实力的企业根本就不是问题，如果连土地款都交不了还有资格开发房地产吗？所以说，新政对于无序、无节制的拿地行为的确是会起到明显的抑制作用。

   其实，这项新政并不是算严格。2007年国土资源部39号令规定土地出让金未付清不得发放土地使用权证，也就是不用许分期付款。现在还只是在原有规定的基础上作了部分的恢复，如果要进一步严格执行恐怕开发商更受不了。其中还包括央行关于土地出让金不能用xx来缴交的规定。

   这些政策和规定中央并没有放宽过，只是因为2008年经济低迷、为了救市各地政府和银行放松了这方面的监管，如果真要严格执行，几乎没有哪些企业、银行和地方政府是不违规的。严政策、宽执行，这种执政模式可以说“一抓一个准”，关键是抓不抓而已。

   就拿这次广州亚运城土地公开出让来说，就有两项与现行政策相抵触，一是与国土部新目录规定大城市土地出让一次用地不得超出20万平方米；二是这次五部委的新规，如果要按原来首付4成、6年开发来签约，显然有违新政。虽然亚运城有其特殊性，但在当前这样的“风头火势”下，捂住自己的乌纱帽可能更为要紧。当然，那些地方政府官员比我还会见风使舵，不用为其担心。

   我特别留意五部委通知的第五部分：强化监督检查，严格执行土地出让收支管理的责任追究制度。要求各部门要“切实维护土地出让收支管理政策的严肃性，对于违反规定拖欠土地出让收入，未及时足额缴纳土地出让收入，未将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，已收缴的土地出让收入未按规定及时缴入地方国库，越权减免缓缴或变相减免土地出让收入等行为，要严格依照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）、《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号），以及监察部、人力资源社会保障部、国土资源部联合印发的《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部令第15号）的规定进行处罚，并依法追究相关责任人员的行政责任。”

                                     2009年12月24日