浦东金桥


消息人士日前向本报记者透露，浦东金桥(600639.SH)在传闻中的浦东川沙迪士尼预留地附近有约20万平方米的工业厂房，占地面积与厂房面积相当(约300亩)。另外，公司母公司浦东金桥集团在该工业厂房周边区域还有总共约0.8平方公里的土地。

      “确实如此。”在电话中，浦东金桥总经理沈荣向记者确认了上述消息，并继续表示：“目前一些并没有多少东西的所谓迪士尼概念上市公司被炒上了天，但我们公司这么大的一块资产却被忽视了，我有些难以理解，我们才是真正的迪士尼概念。”

      不过，记者查阅相关资料，在以往公告中该20万平方米工业厂房资产一直处于一种“隐身”状态，并未明确提及。

      “真正的迪士尼题材”？

      “据我所知，目前，对上海迪士尼项目的{zx1}确切说法应该是，‘如果，上海建迪士尼的话，将基本上会在浦东，{sx}川沙。’”沈荣表示，这也正是最近凡是跟浦东川沙甚至浦东沾点边的上市公司股票都在上涨的主要原因。

      甚至据上述消息人士透露，其实上海迪士尼项目已经确定，只是受到多方因素的牵扯，有关方面还不能宣布相关消息。而这恰恰给了迪士尼概念炒作的空间。

      据介绍，浦东金桥这块面积约300亩的资产属于金桥出口加工区南区公司，金桥出口加工区南区则与浦东川沙镇仅一河之隔，距离传说中的川沙迪士尼项目预留地大约在10公里以内。厂房具体位于浦东龙东路以南，华东路以东(不与华东路相连)，20万平方米厂房于3年前建成。所在土地分为两块，分别为金桥公司编号为T3和T6的地块。

      目前，该厂房处于出租状态，承租企业主要为制造业公司。该地块在2003年前后由母公司注入上市公司，土地成本约1000元/平方米，加上此后的建设成本1500元/平方米，该资产每平方米成本低于2500元/平方米。

      “从国际经验看，迪士尼的辐射范围广泛，光从地域上对周边地产的增值促进作用而言，我们厂房与川沙的距离，几乎可以用相邻来形容。”沈荣表示，当初厂房设计建设的时候也曾考虑日后其他用途的可能性，以后该物业用作商业的可能性很大，例如像苏州河边的一些厂房被用作产业聚集办公场所。

      但是，工业厂房做商业用途，土地性质变更或许是{zd0}难点。而对集团公司在该厂房所在区域内尚有总共约0.8平方公里土地的资产，沈荣透露，集团公司确实有这样的一部分资产，但并非整块土地，而是由被分割成众多小块的土地构成。

      另据了解，这些数量众多的小块土地开发利用难度很大，除了被分割无法形成规模外，大多数地块尚未完成七通一平，部分地块存在拆迁难题。

      “这0.8平方公里土地开发的成本很高，同时也不具备注入上市公司的条件，母公司方面至今并没有相关处理方案，也未提起注入事宜。”沈荣坦言。

      为何会被忽视？

      对于眼前迪士尼概念的机遇，浦东金桥副总经理边秦翌称，在不同时期土地的价值是xx不同的，当迪士尼概念到来的时候，公司手中的土地及其他不动产都将迎来增值的契机。

      作为浦东四大地产上市公司之一，浦东金桥所在的金桥功能区，是浦东新区近年组建的六大功能区之一，其核心部分即为原金桥出口加工区。

      记者查阅该公司相关资料发现，该资产其实一直闪现于公司报表中，但始终未单独加以重点说明。

      “类似于一种隐蔽型资产。”上述消息人士指出。

      公开资料显示，金桥功能区已由原来开发区的27平方公里大幅扩大至92平方公里，目前仍处于大面积未开发状态，有待开发的土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业建设，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，预计能给公司继续增加100万平方米的收租物业。

      目前，浦东金桥已转型为区域房地产开发商和房屋租赁商。2007年初，浦东金桥房地产租赁已经占公司主营业务收入40%以上，增长速度快于房地产销售收入。

      浦东金桥现有租赁物业约110多万平方米，主要包括：厂房仓储约80万平方米，居住物业约11.5万平方米，配套办公、商业等约20万平方米。约有80％左右的房产以租赁为主。

      值得注意的是，就在2007年初，有媒体曾披露浦东金桥存在信息披露不够全面、资产运作不够公开的问题，而相关问题也曾引起部分公司独立董事的质疑。