案例解读：房中介挪用房款银行也要承担连带责任


　　2008年2月2日，南京市白下区法院向笔者介绍了近日审理并作出判决的一起中介公司挪用业主房款案。法院除判决中介公司按时返还原告房款外，发放住房xx的银行、对xx进行担保的担保公司、对买卖双方进行公证的公证处均被判承担连带责任。

　　这是我国首例因发放住房xx，银行、担保公司、公证处因未尽注意义务被判承担连带责任的案例，这对规范二手房交易结算资金管理起到重要的示范作用。

　　卖房

　　2007年5月，家住南京的房主林宁准备将自己原来居住的房子卖掉，重新购买大房。

　　2007年5月中旬，他来到南京市南京融众房地产投资顾问有限公司(下简称中介公司)登记卖房。几天后，中介公司业务员打电话告之，一位叫周小平的买主看中了他的房子。

　　2007年5月28日，林宁、周小平、中介公司三方签订了《房地产买卖中介合同》，约定周小平以39.6万元价格购买林宁的住房，房款三次付清，其中23万元通过银行xx支付，由中介公司协助周小平办理银行xx，中介公司在30个工作日内将房款付给林宁。

　　按照法律规定，购买房屋办理银行xx需要担保手续，中介公司将林宁、周小平带到南京一家担保公司办理xx担保手续。担保公司拿出《交易服务委托协议》、《xx划款委托协议》、《xx合同》、《个人划款承诺书》等一系列空白文书让林宁和周小平签字。林宁问，为什么不将合同内容填写完毕再签字？担保公司工作人员解释说，这只是办理xx的形式而已，签字后担保公司保证其能拿到购房款。

　　在与担保公司签订的空白文书中，有一份双方同意将按揭xx划入中介公司账户协议的空白公证书。按照法律规定，公证事项必须公证员在场，而林宁和周小平自始至终就没看到公证员。房屋买卖双方就这样在上述文件中签了字。

　　数天后，中介公司业务员告诉林宁：银行已将周小平购房xx批下来了，已经划到了担保公司账户，担保公司又依照合同约定将xx转至中介公司，你赶快依照《房地产买卖中介合同》、《房地产买卖契约》到房产局办理过户手续。过户手续办完后，23万元购房款将由中介公司交付到林宁手中。

　　意外

　　第二天，林宁与周小平到南京市房产部门办理了房屋过户手续。但林宁来到中介公司提款时发现，许多和他一样前来领取房款的业主堵住了中介公司的大门，公司一位负责人在不停地解释：“暂时没钱！”

　　“我的银行xx不是刚批下来吗，钱哪里去了？”林宁来到中介公司总经理办公室质问房款下落。经理如实相告：2005年，公司前任法人代表利用业主买卖房子的房款在公司账户上会有十多天的滞留时间，便从资金中提取300多万元用于其他交易，并采取用后收的房款填补、偿付前面的资金这种“拆东墙补西墙”的方式进行隐瞒。谁料300多万元资金提走后毫无收益，于是出现资金亏空……公司四处筹措资金还债，但仍有300多万元无力偿还。

　　诉讼

　　2007年8月1日，买主周小平手拿已经过户到其名下的房产证找到林宁，要求他依约如期搬离。林宁却以还有23万元房款没有拿到为由不肯搬出。

　　一个要搬进，一个不肯搬出，双方争执得不可开交，多次发生肢体冲突。

　　为讨回自己的房款，林宁和众多受害的业主向南京市警方报案。然而，这种挪用业主房款的行为到底是经济犯罪还是经济纠纷，警方一时难有定论。

　　于是林宁委托律师作为诉讼代理人，准备将中介公司告上法庭。

　　接受委托后，律师通过调查发现中介公司账户根本没有资金，而且其已被南京市房产部门勒令停业整顿，这意味着即使林宁打赢了官司也拿不到钱。

　　律师在搜集相关证据时发现，xx银行、公证处、担保公司在该起纠纷中存在多处违法违规之处，是导致林宁卖房房款最终被中介公司挪用的原因之一。

　　2007年9月5日，林宁将中介公司、江苏省建行、南京市公证处、担保公司一同告上南京市白下区法庭，要求公司偿还售房款23万元并承担连带责任。

　　2007年9月25日，法院开庭审理此案。

　　原告林宁认为，建设部和人民银行2006年12月联合下发的321号文《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定：“交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算专用存款账户支付。房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户。”

　　根据上述规定，建设银行(601939行情,股吧)发放的房屋xx只能通过两种方式：1.xx人直接将款项划入借款人账户；2.按约定将款项划给售房人，并且只能通过专用资金账户来完成交易。本案中，建设银行将款项发放给买卖双方以外的第三方账户违反上述规定，其行为存在重大过错。

　　公证处未能依法履行法定义务，在公证员未到场的情况下，违背买卖双方真实意思表示出具公证书，导致原告财产损失。

　　江苏建设银行辩称：放款行为是依据《划款承诺书》进行。江苏省建行根据与周小平的约定将银行xx划至担保公司，至于担保公司如何将上述款项转入中介公司，中介公司如何转移、挪用上述款项与建行无关。原告所称321号文的意旨在于规范房地产经纪机构或交易保证机构的市场行为，强调房地产管理部门对客户交易结算资金专用存款账户的监管责任，但对从事住房xx业务的商业银行未设定任何义务。银行认为，目前我国房产交易中还未出现因中介挪用或者卷款逃匿由银行承担连带责任的先例。

　　公证处辩称：原告不能得到售房款是被告中介公司造成，公证行为与原告损失之间没有必然的联系，不应该承担连带责任。

　　担保公司表示：将xx划入中介公司账户是林宁和周小平在划款承诺书上签字同意并经公证机关予以公证，担保公司不应该承担连带责任。建设部、中国人民银行321号文并非部门规章而是内部文件，不具有普遍约束力，不应当作为处理民事案件的依据。